2020年深圳楼市整体回暖，甲级写字楼市场需求活跃、吸纳量挤入历史前三
更新时间：2020-12-31
虽然全国整体经济因疫情带来的负面冲击仍在消化中，但房地产市场却一扫阴霾，以超预期的速度恢复。12月30日，记者从戴德梁行举办的“2020年深圳房地产市场总结及展望”抢听会上获悉，深圳楼市已整体回暖，在住宅、写字楼、商业以及大宗交易等方面的市场均表现突出。其中，2020年深圳全年住宅交易总量恐将稳居近五年之首；深圳甲级写字楼市场的吸纳量则较2019年上涨了44.1%，其需求显示出超强韧性；商业市场新开店铺零售业态占比过半，餐饮业继续率先激活市场。
住宅市场快速回暖、区域分化仍在持续
戴德梁行发布《2020年深圳房地产市场总结及展望报告》显示，2020年1-11个月，深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、 762.6 万平方米，同比增幅达到28.7%、36.4%，前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平，并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。
从区域市场来看，前海、福田、南山的商品住宅均价位列深圳各区中的前三，而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100%、66%、85%，南山当仁不让成为豪宅化特征最为显著的区域。而90平方米以下面积段成交占比超四成的区域分别为罗湖、盐田、龙岗、光明，依次为82%、53%、43%、41%，也因此成为刚需释放相对集中的区域——住宅市场的区域分化仍在持续。
前11个月，龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米，在全市占比27%，稳居各区之首。与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市场为主的光明，捕获了相当的市场热度；而处于东部的龙岗和大鹏，成交量增幅亦超50%——东部楼市的成交表现可谓十分活跃。
写字楼供应集中入市，吸纳量挤入历史前三
疫情影响下国内经济增速放缓，租金下调无疑是刺激市场需求释放的因素之一，在此方面，四个一线城市写字楼市场租金下滑表现尤为突出，其中深圳以12.8%的租金年度降幅首当其冲，与此同时，深圳全年录得30万以上的高吸纳量，反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。在近80万平米的新增供应刺激下，市场租赁活动甚是活跃，全年41.8万平方米的吸纳量已是2019年吸纳量的4倍有余。
值得指出的是，科技类企业仍然成为年内写字楼新增需求的主力，医疗、物流类亦有亮眼表现。其中，TMT（电信、媒体和科技）行业占比高达36%，其次是金融达到29%，专业服务占比为12%。
得益于 “前海归巢”计划对企业直接提供租金补贴，吸引不少企业入驻，作为新兴商务板块的前海甲级写字楼因此也得以较快去化，全年甲级写字楼吸纳量达到20.8万平方米。此外，更长的预租及免租期，为业主及企业提供更多的选择机会，进一步刺激租赁需求释放，市场给出的积极反馈显示出深圳写字楼市场的活跃需求。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，2021年深圳有望投入使用的甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，预计实际供应将在100万平方米以内，写字楼租赁仍将保持活跃。高供应量将为企业带来更多的选择，竞争压力下租金优势仍会是是吸引企业的重要因素之一。
戴德梁行深圳公司写字楼部主管及董事杨薇分析，未来市场新增供应中以商办综合体为主，其次为总部物业及城市更新项目。其中罗湖为城市更新主要阵地，南山片区则为总部物业及综合体供应的主力区域。而未来写字楼的产品变革将从物理空间载体向综合产品创新发展，整体趋势为多元化的功能空间、感知型智慧楼宇、健康舒适的办公环境以及企业生态圈的营造。
新开店铺零售业态占比过半，餐饮业态率先激活市场
《报告》显示，2020年深圳商业经营仍迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等新优质购物中心入市，带来共计53万平方米的新供应，而这些项目也被列入政府《促进消费增长的若干措施》中推动消费提质增效的重点项目而得到支持。伴随国内疫情逐渐受到控制，商业经营活动也在二季度陆续恢复，零售市场整体得到提振。
