北京市写字楼市场经历了跌宕起伏的一年，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。受到疫情的冲击，近期市场虽然在逐步修复，但仍然难改租金下降的状态，今年租金同比降幅达到8.4%。
 

空置率创新高租金下探

2020年中国经济经历了近十年来最严峻的一次考验，各项经济指标在疫情期间都被打入谷底。得益于全民抗击疫情和复工复产方面的努力，中国经济实现了先抑后扬的复苏走势。

高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，对于北京写字楼市场来讲，2020年是跌宕起伏的一年。从疫情蔓延到有效防控，整个市场经历了过山车一样的行情，多项监测数据都刷新了历史记录。

北京写字楼供需不平衡的问题被进一步放大。高力国际提供的数据显示，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。另外，北京市写字楼的供应量今年并不大，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，主要原因是由于疫情导致部分项目延迟入市。

高力国际华北区董事总经理严区海认为，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍，北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。

市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，办公需求减少，导致写字楼的租金加速下降，北京写字楼租金从2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米，降幅达到8.4%，为十年来租金同比最大降幅。高力国际认为，租金降幅是符合市场预期的，因为企业在不景气时期对于办公租赁成本更敏感，在新增需求有限的情况下，市场对存量租户的竞争会变得更加激烈。

2021年将会是北京甲级写字楼市场极具考验的一年。初步统计，高力国际预计明年将有接近160万平方米的新项目入市，巨量新增供应量将给市场带来前所未有的冲击，直接考验市场的恢复情况。随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年。
 

四季度市场需求有所恢复

高力国际发布的数据显示，疫情严重抑制了企业办公需求的释放，实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低。剔除自用及预租面积后，北京2020全年净吸纳量不到3万平方米。从季度变化来看，随着疫情进入常态化防控阶段，疫情对于写字楼需求的压制在慢慢降低，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。

严区海认为，北京写字楼净吸纳量实现快速恢复有两方面的原因，第一是由于前期疫情压制的需求在下半年集中释放，第二是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件。

具体到区域来看，严区海分析，丽泽一举成为北京写字楼最火热的区域，全年净吸纳量接近10万平方米，其次是亚奥和望京酒仙桥。丽泽之所以能够一骑绝尘，核心原因还是其突出的性价比。亚奥租金水平较金融街和中关村这两个区域有非常强的竞争力，吸引了大量外溢需求。望京酒仙桥从2018年起就进入了去化周期，经过三年的努力，空置率有所下降，80%的新增需求来自于互联网科技企业。

对于未来的市场趋势，严区海分析，高力国际依然维持市场处于三期叠加的判断，维持宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，高力国际预测，北京写字楼市场明年会加剧供需失衡的态势，空置率或将会触顶。

对比写字楼市场，创意园市场需求在四季度的回升更加强势，得益于较强的产业支撑，产业园在四季度贡献了近10万平方米的净吸纳量，占到全年净吸纳量的66%。望京-酒仙桥和上地产业园近期需求旺盛，两个市场的单季度净吸纳量都超过了5万平方米。

高力国际华北区研究部董事陆明提到，“对比写字楼市场和产业园市场的需求，目前北京市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，主要以互联网科技类公司为主，这类企业新增办公需求首选其周边的产业园或乙级写字楼，不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是上地和望京-酒仙桥区域在今年疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。“