写字楼市场现状

截至2020年3季度，达到国际甲级标准的Grade A写字楼（如恒隆广场、嘉里中心）仅占上海写字楼市场供应总面积 7%份额，国内较高标准的甲级A-写字楼（如中欣大厦）占市场24%份额。乙级写字楼占总市场供应量69%，其中乙级B+写字楼（如东海大厦）是市场主力，占整个上海写字楼市场供应总面积51%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究；

大数据显示上海写字楼市场的市场化水平远远高于北京。体现在以下特征：

①上海企业租户的跨行政区流动性较高，不像北京的企业往往集中在部委等核心资源周边导致流动性较差；

②流动性较强的上海写字楼市场使不同核心商务圈的租金相对接近，不会出现北京金融街租金高出其他商务区2-3倍的现象；

③陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区通过密集的地铁和隧道联通，界限日趋模糊，共同构成跨三个行政区的大上海CBD，与北京风格迥异的朝阳、西城和海淀三大CBD形成鲜明反差。

陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹，但反弹乏力，而区域内及周边的A－和B＋市场租金相对稳定。北外滩和苏河湾两个新兴商务区租金逆势而涨，呈现核心商务区租户降级并向周边市场分流的趋势，需引起CBD业主的重视；

虹桥商务区的成熟过程慢于市场预期，空置率依然居高不下，租金长期较低迷。2020年2月上海市政府正式批复《上海市虹桥主城片区单元规划》虹桥商务区由目前的功能区27平方公里扩大到86平方公里。2035年，虹桥枢纽1小时覆盖长三角区域县级以上城市数量比例超过60%，推动虹桥商务区与长三角区域主要城市形成2小时交通圈；虹桥商务区目前的困境与政府的新规划有所矛盾，但是上海西进与长三角融合趋势不变，随着虹桥商务区的配套日趋成熟，对中心城区的商务分流是否将构成长期威胁，并引发流动性较强的上海市场重心整体西移的可能性，值得投资人关注；

受疫情影响，投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.25%，风险资产投资收益率相应提高，导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。