戴德梁行近期发布第三季度青岛写字楼市场和零售市场报告。该报告回顾了2020年第三季度青岛商业地产市场概况并对未来发展趋势作出深度解读。
 

写字楼市场概况及展望

2020年第三季度，青岛无新项目入市，甲级写字楼市场总存量在144.6万平方米；平均租金为每月105.07元/㎡，环比下降3.05%，空置率环比下降2.42个百分点至26.42%，部分写字楼业主通过降低租金或补贴的方式来减轻租户负担。

具体来看，青岛写字楼主要集中在三大核心区域：市南CBD、市北CBD和崂山CBD。其中月平均租金方面，崂山CBD最高，130.42元/平方米；市南CBD月平均租金102.14元/平方米，排在第二位；市北CBD最少，月平均租金为84.45元/平方米。存量方面，市南CBD最多，存量为62.7万平方米；其次是市北CBD，存量为50.8万平方米；崂山CBD存量为31万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山CBD空置率最低，最高的是市南CBD。

本季度青岛写字楼市场以价换量现象比较明显，尤其是市南CBD及市北CBD，通过下调租金来吸引租户，以缓解疫情所带来的租赁压力。而崂山CBD依然以其高品质的楼宇品质和较好的行业聚集性深受企业欢迎，本季度租赁成交活跃。

戴德梁行山东区总经理韩冰表示：受到之前疫情的影响，今年青岛写字楼新增供应步伐明显放缓，预计短期内这一趋势仍将持续。下季度，青岛仅有1个优质写字楼项目计划投放市场，若项目如期入市，将为市场带来11.4万平方米的新增供应。尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善的写字楼需求有所增长。长期来看，配套设施齐全、高附加值、高性价、具备较好的行业聚集性的高品质写字楼将成为未来写字楼市场的靓点，还将拥有巨大的市场需求空间。
 

零售市场概况及展望

青岛零售市场主要分布在七大核心区域：中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈、CBD商圈、新都心商圈、崂山商圈和李村商圈。存量方面，香港中路商圈居首，存量66万平方米；其次是崂山商圈44万平方米，李村商圈43.1万平方米；最少的是台东商圈，存量4.5万平方米。

本季度，青岛零售市场平均报价租金价格保持稳定，为人民币445元每平方米每月。空置率环比下降0.49个百分点，至5.57%。分商圈来看，台东商圈空置率最低，接近为零；空置率最高的是中山路商圈，空置率为12%。

三季度，位于高新区的“世贸52+”正式入市，总面积约6.5万平方米，全市零售总存量上升至245.7万平方米。青岛各商场儿童教育培训、餐饮及休闲娱乐等业态的品牌更新较为明显。与上季度相比，新开业店铺数量在稳步上升。此外，各购物中心也通过举办各种美食、音乐、儿童、文化、娱乐等主题活动吸引客流，大大提高了青岛整体市场的商业活力。

今年7月，商务部公布“全国第二批12条步行街改造提升试点名单”，青岛台东步行街作为山东唯一入围的步行街试点位列其中。未来三年，台东步行街将以传统商业、旅游业改造升级为原点，通过文商旅产业融合，引入服务型、体验型、沉浸式的国际时尚商业业态，推动台东商圈的迭代更新，实现提质升级。

戴德梁行山东区总经理韩冰表示：本季度青岛零售市场租金保持稳定，空置率小幅下降，零售市场开始恢复活跃。餐饮消费场所精心筹备，推出近200场各类消费促销活动，各购物中心也通过举办各种美食、音乐、儿童、文化、娱乐等主题活动吸引客流，这些举措促进了消费气氛的活跃。疫情期间，青岛非接触式消费得到蓬勃发展，线上零售在社消总额中的占比也不断上升，青岛商务局也发布政策支持直播电商发展。人们的消费观念和触媒行为迎来了新一轮调整，预计未来，提升线上销售、运营社区卖货、智能化取代人工、无接触配送服务等新型消费模式将成为青岛经济发展新动能。