走在深圳的大街上，你会发现许多写字楼的大楼外贴着大大的“全球招租”广告。在这些招租广告的背后，显示出深圳写字楼市场仍旧面临压力。尽管压力犹存，但科技企业逐渐成为深圳写字楼市场的主要需求来源。
 

租金有所下降，科技企业忙“换租”

最近，多家机构都公布了深圳甲级写字楼的空置率数据。记者梳理发现，各大机构的数据有一些差别，但整体情况有所转好，过量供应是深圳写字楼市场空置率不断上涨的重要原因。

第一太平戴维斯发布的报告显示，高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓，过量供应仍是空置率上升主因。今年第三季度，深圳市平均空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。仲量联行的数据显示，深圳甲级写字楼市场的整体空置率至27.8%，供应压力最大的南山区空置率上升最为显著。

世邦魏理仕提供的数据相对乐观，在整体市场需求回暖的带动下，整体市场空置率环比下降0.8个百分点至20.1%。一季度，这个指标一度涨至21.2%。戴德梁行的数据显示，在第三季度无新增供应的情况下，存量物业的去化令全市甲级写字楼空置率环比小幅下降0.92个百分点至24.52%。

其实，深圳写字楼市场长期处于供过于求的状态，这让“业主”面临持续压力，他们开始调整招商策略，对行业、资质等要求减少，实行超前预租、优惠的租赁条件、佣金激励等。南山科技园北区一家互联网创业公司的负责人告诉记者，自己公司在科技园北区的租赁的写字楼刚好到期，今年以来更高品质的写字楼租金优惠变多，公司选择搬去科技园南片区办公。“我们刚租的这套办公室，离科苑地铁站很近，两年前要每平方米每月110元到130左右，现在100元以下的房源很多。”

记者综合多家机构的数据发现，三年前深圳甲级写字楼租金平均每平方米每月达到230元左右，如今每平方米每月平均租金已下降至195元左右。

仲量联行认为，互联网企业的扩张及搬迁活动继续领跑市场，尤其是互联网龙头企业。由于业务范围的快速扩张，这些龙头企业原有的租赁面积已无法满足新增人员的办公空间需求，因此扩张势头更加迅猛，大面积成交也尤为突出。

第一太平戴维斯认为，今年第三季度深圳写字楼市场新增租赁需求仍主要源自于TMT（科技、媒体和通信）及金融业。其中，南山区内TMT行业集中度高且行业在疫情中获新发展机遇，因此继续引领整体市场。今年第三季度，南山区贡献全市甲级写字楼净吸纳量的68.9%，录得6.4万平方米。其中，科技园和前海片区表现突出，均录得超过2万平方米的净吸纳量，上述片区尤受新兴产业青睐。

世邦魏理仕的数据显示，从需求结构来看，科技板块为三季度深圳写字楼市场贡献了超过50%的需求，成为第一大需求板块，其中超7成以上来自国内科技企业，2成来自本土的科技企业，同时也看到国外知名科技企业东芝和IBM在季度内均有扩租。
 

科技企业不仅“租”还“买”

值得注意的是，根据世邦魏理仕统计的数据，第三季度深圳大宗交易市场录得6宗交易，总额达53.7亿元，环比增长了3.3倍。

其中，写字楼的大宗交易就达到4宗，3宗来自甲级写字楼，1宗为工业型写字楼。从买家类型进行观察，科技、保险类公司同样是主力。有分析人士表示，一些选择购置写字楼的科技企业，出发点或许是为将来企业上市进行资产配置。

近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（以下简称《实施方案》）。在支持资本市场建设上，“推进创业板改革并试点注册制”已经落地，措施通过简化审核流程，明显加快了创业板新股上市步伐。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“这意味着对于一些发展潜力较大的TMT和生物医药等成长型企业而言，融资速度的加快将有利于业务规模的快速增长。因此，预计来自于高成长性、创新型企业的扩租需求将有所增长。”