多家研究机构的数据表示，今年北京写字楼行业已处于近十年来的最低谷，空置率居高不下。据相关数据统计，今年第二季度北京优质写字楼的空置率已经超过了15%，为十年来最高。

无可否认，疫情绝对是促使写字楼市场持续走低的因素之一，但造成如此颓势的原因可不止于此。

我有个朋友，从事写字楼租售已有十年之久，可以说，他见证了近年来写字楼行业的浮沉。他表示，自2018年后，写字楼的市场需求就已经开始下降了，今年爆发的新冠疫情更是给整个行业雪上加霜。

作为行内人士，他并不像其他人一样悲观，因为在他眼里，写字楼行业在未来仍有许多重回正轨的机会。近十年来写字楼需求的变化，行业潮永远是提供租赁需求的主力军。新冠疫情虽使经济增速有所放缓，但未来人工智能、云计算机等新行业的诞生，有望让写字楼市场迎来新一轮租赁热潮。

01，租赁需求构成

在他的角度来看，北京是国内写字楼市场的先行者之一，其租赁需求来源稳定且多元，比较能抵御单一行业下滑带来的风险。

北京写字楼中，超过一半是由央企、国企、跨国公司、私企巨头或是世界500强企业租用的。这一类企业用户十分稳定且抗风险能力极强。

大约四分之一的租户以内资和外资的中小型公司为主。虽然稳定性不如前者，但对市场仍有不小影响。而且，这部分虽然时有变动，但却总是有人退出就有人补充进来，只是波动，不至于大幅降低。

还有两成的租户来自新兴行业。他们的承租占比不大，却是引领市场租金的主要因素。市场的租金变化，空置率变化，很大程度受此影响。

02，新兴行业引领变化

新兴行业的支付能力很强，且办公面积扩张的速度极快。但由于新兴行业自身发展的不稳定性，其风险也是最大的。

他表示，2014年以来新兴行业不断迸发、更迭，写字楼市场都能从中分一杯羹，市场也因此一度繁荣。

自2014年开始，P2P贷款公司成为北京写字楼的主要租户，给市场带来需求的同时也促进了租金的增长。但2015年的"e租宝"非法集资事件后，行业新增需求就急剧下降，直至2016年初，P2P行业带来的热潮也迅速降温。

互联网行业的迅速扩张也给北京写字楼市场带来了极大发展。可能是因为产业聚集效应，落户于北京的阿里巴巴北京总部和中关村的谷歌为北京吸引了无数新生代互联网企业，北京写字楼市场也迎来了新一波热潮。

在随后的时间里，无论是手机APP的崛起，还是共享经济的发展，都给北京写字楼市场提供了极大的动能需求。

但某个行业的衰退，也会对北京写字楼行业带来一定的冲击，就比如ofo在中关村租赁的近5000平米的写字楼，就因为经营困难，在短短一年时间里过百家在北京的联合办公门店关闭。

他总结了北京近十年来的繁荣发展，得归功于接连不断的产业潮，这些产业潮给北京写字楼提高了大量需求，这导致了北京的写字楼的租金在全国乃至全世界都处于十分高的位置。

03，写字楼的未来

自2019年起，由于缺乏新兴的动能需求，写字楼市场已持续走低，再加上疫情带来的负面影响，市场急需一股热潮来拉动发展。

他认为，这三个方面将给未来的写字楼市场提供大量新需求：

1.政府大力扶持的人工智能、云计算、5G等高新科技产业

2.因疫情促进的医疗行业和保险行业，甚至是网络游戏和直播行业

3.近年来持续扩大的金融业和专业服务业

他预测，随着新冠疫情阴霾的退散，写字楼行业能在2021年年底或2022年年初，凭借新兴行业带来的新一轮热潮，逐步回到上行周期。

不过，在跟这位朋友交流的过程中，他更多的是从自己的角度来看待未来写字楼的出售情况。

当向他询问写字楼的投资收益时，他思考了片刻说，写字楼的投资只能着眼于长期持有，可能不适合大部分的普通投资者。

现在来看，通过购买写字楼之后出租，获得的租金收益率还是不错的，一间面积不大的办公室，已买入价500万（含税）来计算，每年租金大约15~20万，相当于3%~4%的回报率，仅凭这一点就远高于住宅的租金收益率。

但是，写字楼的空置成本比较大，一旦空置，需要业主负担高昂的管理费。

另外，这些年来二手写字楼的涨幅较小，如果真的需要转让，还有很高的税费，这也直接导致写字楼只能长期持有，获得租金收益，很难获得买卖差价。

这应该是他作为朋友，给出的最中肯的意见了。

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