突如其来的疫情，给中国的商业地产包括写字楼、产业园区市场带来了巨大冲击，一季度重点城市商办市场几近冰封，供需两端受疫情影响非常严重。

新格局下，楼宇经济与园区经济既是城市经济发展的重要组成部分，又为产业经济循环发展提供了空间价值链。新形势下，写字楼产业园如何优化内部产业间的配套、促进外部产城的融合发展？新战略下，如何在中国的产业体系中更好地发挥规模效应、范围效应？这些都成为亟需解决的问题。

“楼宇经济、园区经济正在成为‘双循环’的重要推动力量之一。”近日，全联房地产商会秘书长赵正挺在“第十六届中国商业地产投资专业展览会暨第十二届中国产业园商务区发展论坛”上表示，后疫情时代新商办、新园区、新文旅的融合发展，既对商办行业发展具有重要推动作用，无疑对激发新的企业选址需求，提振经济复苏信心，助力产业升级，带动全国楼宇经济和园区经济发展具有积极的意义。

全国写字楼平均空置率超过20%

疫情之下，对商业办公是遭遇之战，强者恒强弱者恒弱；对联合办公是争霸之战，狭路相逢勇者胜；对长租公寓是生死之战，全力自救向死而生。远程办公、居家办公、视频会议……在一定程度上改变了工作定义和企业定义，同时，提醒写字楼行业楼宇规划布局和工作场所空间利用重新思考。

“当前从全国看，商业地产行业的痛点主要集中在连续多年的供应高峰，推动了我们的空置率走高和租金水平售价水平下调，而商业地产市场的低迷，疫情冲击并非唯一因素。”全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯表示，除了疫情的冲击，商业地产同样受到了经济环境、贸易争端、供应增加等多种因素叠加效应的影响。

机构发布的2020年上半年写字楼空置率数据有点惊人。根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）联合部分会员单位统计，2020年上半年一线城市写字楼空置率全部在15%以上运行。其中，上半年北京甲级写字楼空置率达到了16.2%，比2019年上升了7.3个百分点；上海和深圳分别达到了20.9%和25.4%。全国写字楼平均空置率超过20%，商业营业用房空置率高达30%。

甚至，有专家预计，2020年下半年写字楼市场租金和售价将会延续下降趋势，一线城市写字楼空置率或超过25%，再创十年新低。

不过，疫情是挑战，同样是机遇。

优客工场创始人毛大庆表示，疫情下人们对办公智能化和生态化的需求为敏捷办公的快速发展提供了更好的契机，巨大的市场机会下，敏捷办公在做好空间运营服务的同时，延伸出更多的价值增长空间，包括产业链条化、数据资产化、运营轻量化、功能多元化、收益复合化等。

突如其来的疫情对包括写字楼、产业园在内的整个商业地产行业都是一次前所未有的考验，也进一步加速了行业的洗牌，同时倒逼行业大变革和大发展。

记者留意到，开发商和运营方在逐渐提高楼宇绿色健康标准，着重塑造绿色、健康、安全的工作场所，提高物业服务质量，成为越来越多项目吸引客户的着力点。而灵活调整租赁政策、租户结构、运营服务等，则成为增强客户黏性的重要因素。对智能化办公生态的打造，成为商办物业运营中的新趋势。

下半年有望迎修复行情

上半年，商业地产市场整体走弱，但是，7月中旬之后，全国主要城市商业地产市场看房量和订房量两个指标表现活跃，环比增幅十分强劲。

对于下半年的市场表现，刘凯保持谨慎乐观的态度。在他看来，随着我国包括旅游、餐饮、娱乐等服务业全面复苏带动消费复苏，支撑经济恢复性增长，也支撑商业地产市场持续回暖。同时，疫情之后客户会更加关注楼宇健康，促进产品升级，楼宇更加智慧化。科技类和环保类服务商将更多的参与到商业地产开发、建设、运营方案中。

总体而言，部分专家对商办地产进行了三方面的预测：第一、预计2020年将出现15%以上的租金降幅；第二，预计2020年下半年有望迎来修复行情；第三、预计在2022年恢复正常水平。

这次突如其来的疫情对于商办地产的整个行业，都是一次前所未有的严峻考验，进一步加速商办产业的行业洗牌，这次疫情全面加强了楼宇安全管理意识，也是安全的一票否决制的最直观案例，在安全隐患和经济利益的两难选择中，楼宇从业者要真正从长远利益考虑楼宇经济的管理工作，实际上也给智慧办公服务商提供了快速发展弯道超车的机会。

“这次疫情对整个行业来讲，这个冲击都是非常大的，无论是处在这个行业的上游、中游还是下游。而且对整个行业未来的经营模式或者对于整个行业从业者，也带来了很多确实是新的一些课题和思考。”中耀盛世房地产顾问有限公司总经理马耀扬表示，对于整个写字楼和产业园的发展态势来讲，未来的数字化、智能化和科技化，是必然走的一个趋势。也就是说，这已不是简简单单只为企业提供一个物理空间，未来要更多的去思考企业和员工之间的关系，员工跟空间之间的关系，企业跟空间之间的关系，在这次疫情之后，相信这些都留给从业者们一些新的课题。

新冠疫情之后，商业地产或发生很大变化，绿色健康安全成为用户首选，轻重资产运营模式，轻者胜出，资产管理和资产运营大行其道，专业化运营与服务团队崛起、科技赋能、智慧运营迎来窗口期。