2020年注定是不平凡的一年，年初新冠疫情的爆发给全行业造成不同程度的影响。而对房地产行业来说，整个上半年的实质销售期也被大大压缩。无论是宏观政策层面，还是地方执行层面，仍是“稳”字当头。在这样的大背景下：2020年上半年南昌楼市土地市场较为火热、新房市场供求同比大幅下滑，购房者的信心在逐步恢复中，下半年整体预期稳中有调。

规划方面，北二环详细规划出炉，高架、大桥加强区域互通互联，房产市场板块之间联系将更加紧密；海昏侯周边区域发展概念规划出炉，围绕在遗址公园湖泊周边规划有多块商业文化设施用地，周边配套设施的完善将进一步提升周边板块的吸引力。

建设方面，九龙湖新城九龙大道南延段正式通车，在推动区域发展、拓展城市布局上将发挥重要作用，九龙湖片区交通配套得到进一步完善；南昌地铁三号线轨道铺设全线贯通，将极大改善昌南-青云谱-老城区-高新等板块的交通状况；南昌高铁东站正式开工是昌东片区极为重要的一大利好消息，建成后将成为南昌又一重要交通枢纽。

教育配套方面，南昌二十八中教育集团将进驻新建区欣悦湖板块。欣悦湖板块利好不断，从路网到教育再到生活配套，欣悦湖板块成为上半年新建区最火热的板块之一。

从土地供应上看，2020年上半年南昌商办住用地供应705万㎡，与去年同期相比上涨了124.6%，成交建筑面积达772万㎡，同比上涨了164.1%，成交楼面均价，同比下滑39.5%，只有3147元/㎡。从推出楼面价来看，2020年上半年商办住起始楼面均价2483元/㎡，同比去年下滑31.6%，溢价率达23%。从具体的宅地市场来说，表现与整个土地市场一致。2020年上半年，南昌的住宅用地供应达到645万㎡，成交建筑面积694万㎡，同比均有较大幅度的增长，成交楼面均价3326元/㎡，同比下滑42.7%。推出楼面价方面，受部分定向地块影响，2020年上半年住宅用地起始楼面均价2589元/㎡，同比去年下滑34.2%，溢价率达25%。整体来看，上半年土地供应及成交比较火热，受年初疫情的影响，虽有寒冬，但市场终于等来春暖花开，人们火热的需求一步步释放。
 

图：2013-2020年上半年南昌商办住用地供需情况

数据来源：CREIS中指数据

图：2013-2020年上半年南昌商办住用地推出楼面价和溢价率变化

数据来源：CREIS中指数据
 

从各个区域住宅成交情况来看，2020年上半年，新建区住宅用地成交遥遥领先，成交面积达到347.84万㎡，接近上半年南昌市住宅用地成交的一半。经开区成交106.82万㎡，南昌县成交69.86万㎡，前三甲成交面积超过75%，东、西湖区均没有住宅用地成交。

图：2020年上半年南昌各区域住宅用地成交及楼面均价情况

数据来源：CREIS中指数据
 

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，南昌市充分考虑近几年土地供应计划执行情况、土地市场需求及商品房库存等情况，按照“增加商品住宅用地供应、调控商业用地供给、工业用地按需定供、其他用地应保尽保”的思路，2020年度南昌市城区国有建设用地供应总量确定为15632亩，其中住宅用地计划供应11195亩。结合实际成交情况来看，2020年上半年住宅用地完成供地计划的42%，其中经开区表现亮眼，已经超额完成计划。上半年东、西湖区供应基本停滞，未有实际成交的住宅用地，部分区域计划供应量较大，预计下半年红谷滩新区、南昌县将是主要供地区域。
 

表：南昌市各区域住宅用地供应计划及上半年完成情况

数据来源：CREIS中指数据

从成交的具体地块来看，2020年上半年南昌住宅成交地块面积不大，单地块平均面积为17.34万㎡，平均金额5.77亿元，其中南昌城投摘得新建庆荣路东侧、阳春街南侧地块总建筑面积最大，达58.39万㎡，总金额达5.69亿。楼面价方面，价高的楼面价住宅用地多分布在红谷滩新区以及新建部分区域，其中华润置地摘得九龙湖片区龙虎山大道地块，楼面价9204元/㎡，为上半年楼面价之最。溢价率较高的地块多位于红谷滩新区、经开区以及青云谱区，其中东投摘得经开区瑞香路地块，溢价率为101.55%，竞争热度可见一斑。
 

数据来源：CREIS中指数据

 

2020年上半年南昌市品住宅供应209万㎡，新建区、红谷滩新区以及湾里区占比较大，同比下滑39.8%；成交面积276万㎡，同比下滑28.5%。上半年商品住宅供应减少，受疫情影响，成交也出现回落，商品住宅的供销比下降至0.76，为近年来最低值，市场整体供不应求。
 

图：2013-2020年上半年南昌市住宅供求变化

数据来源：CREIS中指数据

从住宅成交的金额方面看，上半年南昌市商品住宅成交354.94亿元，同比下滑17.2%，住宅成交均价12840元/㎡，同比上涨15.6%，均价目前稳定在较高位。
 

图：2013-2020年上半年南昌市住宅金额及均价变化

数据来源：CREIS中指数据

2020年上半年南昌市商品住宅成交主要来自于新建区、红谷滩（九龙湖），两者占比达45%，经开区占比12%，高新区占比11%。各区域成交均价上，由于老城区项目较少，均价明显高于新城区，其中东湖区均价19715元/㎡（主要为苏宁檀悦），居首位，西湖区紧随其后，均价达到17197元/㎡，红谷滩以14702元/㎡，位居第三。

图：2020年上半年南昌市各区域住宅成交及均价情况

数据来源：CREIS中指数据

2020年上半年商品住宅供应同比减少，前期库存虽消化，但受年初疫情影响，整体去化水平不高。截止到2020年6月底：南昌市商品住宅库存347万㎡，较年初减少68万㎡；出清周期一季度持续走高，二季度市场回暖，上半年出清周期回落到7.5个月，较年初增加0.4个月，维持在健康水平区间。

图：2017年1月-2020年6月南昌市商品住宅库存及出清周期变化

数据来源：CREIS中指数据

从半年度的面积段的占比来看，2020年上半年120-144㎡以及100-120㎡面积段占比同比有所下滑，但改善类需求有上升态势。

图：2013-2020年上半年南昌面积段占比情况

数据来源：CREIS中指数据

南昌市别墅市场方面，2020年上半年南昌市别墅成交10.19万㎡，同比基本持平；成交均价15783元/㎡，同比下滑7.7%。

 

图：2013-2020年上半年南昌市别墅成交及均价变化

数据来源：CREIS中指数据
 

南昌县市场方面，从1-5月的住宅成交上来看，共成交56万㎡，受疫情影响显著，住宅成交低迷，只达到去年同期一半。（数据来源：行业内参）

图：2013-2020年5月南昌县住宅成交变化

数据来源：CREIS中指数据

 

南昌二手房方面，自2016年以来二手房成交保持在300万㎡上下，2019年出现下滑，2020年上半年南昌二手房成交83万㎡，同比去年下降36.2%，二手房成交低迷。

图：2013-2020年上半年南昌市二手房成交变化

数据来源：CREIS中指数据
 

伴随着各家企业半年度总结与回顾的同时，2020年下半场的序幕已全面拉开。从南昌近期的土拍预告来看，南昌土地市场在下半年仍然会保持较高的热度。这其中，不乏热门地块，比如南昌县滨江板块、红谷滩九龙湖均受到市场的高度关注。房企拿地的积极性高涨，尤其是对优质地块的争夺或将更加激烈。

据南昌房天下不完全统计，2020年下半年将有10个区域共计39项目入市，尤其是红谷滩九龙湖新城、南昌县象湖滨江板块、新建区欣悦湖板块新盘量大，是下半年南昌楼市重点住宅供应源。目前，南昌市场因板块热度而异，热门项目不断加快推盘节奏、集中放量，而冷门项目的周度到访、认购量仍徘徊在个位数的水平。在同一片区内，品牌房企项目更具号召力，亦是购房者的优选考虑。然而值得一提的是，品牌房企在营销过程中，也更需要保护好自身品牌的形象，一旦出现群诉事件、处理不当，则对企业形象及销售影响甚远。尤其是在当前的市场环境下，拥有良好的市场口碑，是企业营销的一大利器。总体而言，下半年南昌新房市场成交将稳中有升、市场价格或将保持稳中微调态势。各企业的下半场比试已开始，谁能乘风破浪赢得2020，让我们拭目以待！