克而瑞监测数据显示，2020年第二季度，上海写字楼市场平均租金延续下跌态势，降至每天7.1元/平方米，环比下降3.9%，连续第9个季度下跌。

能够以这个价格把写字楼租出去，对于投资客们来说，已经是天大的幸事。可问题的关键在于，实现这种水平的租金“臣妾真的做不到”。

我们来看两个不同机构的数据报告，2020年第二季度，高力国际报告显示上海写字楼市场整体空置率19.1%；第一太平戴维斯则表示全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.5个百分点至17.4%，其中，核心商务区平均空置率升至14.7%，为过去十年最高。

这可是上海的写字楼市场，是号称中国金融中心的写字楼市场，它的情况尚且如此，其他二线城市可想而知。

再来看北京的情况。北京是我国的首都和受国内外瞩目的全球一线都市，其写字楼基本是“皇帝的女儿不愁嫁”。不过，这本写字楼“租赁经”在2020年也不好念了。

近日，戴德梁行发布报告指出，北京全市和五大核心商圈的写字楼市场空置率达到16.2%，环比上升2.4个百分点。而第一太平戴维斯的数据则显示，二季度北京写字楼平均空置率环比上升0.4个百分点至13.6%，同比上升4.9个百分点。

大家是否看出了，从上海到北京，中国最为顶级的一线城市的写字楼市场，已经逐渐显现出了崩盘的迹象？

面对写字楼市场租金下降、空置率居高不下的现状，各路专家们也是仁者见仁智者见智，给出了各自的解读。

有人认为，供需失衡是北京、上海写字楼空置率上升的主要原因。这个原因理直气壮，笔者无法反驳。从历史数据来看，据戴德梁行统计，2010-2019年北京每年新增写字楼供应平均值为57.7万平方米，而净吸纳量均值为54.7万平方米，自2016年以来北京写字楼的新增供应量一直大于年吸纳量。截至今年上半年，北京市写字楼的总存量已经达到2065.8万平方米。如此巨大的写字楼存量市场，出现一段时间的空置率上升，似乎也不是不可理解。

也有人认为，突如其来的疫情，使得国内经济发展增速减缓，企业效益下滑。在这种背景下，很多选择在北京、上海办公的公司出于成本考虑，要么缩减写字楼租赁面积，要么干脆另择他乡。

笔者以为，对于一个处于完全市场化竞争状态的写字楼市场，各种各样的解读都有其合理依据，也都能在一定程度上解读目前的现状。然而，你如果用无人机航拍北京和上海的写字楼，就会发现，对写字楼市场最大的威胁已经来了。这个威胁，来自于直播经济的“忽如一夜春风来”。

今年以来，受疫情影响，传统的现场办公、出差交流乃至于出国谈判等模式，一下子都不灵了。网上办公、视频会议成了几乎所有企业的标配。特别是直播经济的一夜兴起，解决了企业生存最为关键的销售渠道问题。

直播经济的火爆，是因为它解决了购物中最为关键的体验环节--眼见为实。

众所周知，网上购物因相对较高的性价比而拥有了一大批忠实的粉丝。不过，网上购物有时会遇到假货，有时会遇到货不对板的情况，其购物体验也没有想象中那么美好，这也就是它为什么无法取代百货大楼和购物中心等商业地产的的原因。

现在，直播经济横空出世，谁都可以把产品360度全景式展示给潜在客户。更让客户点赞不绝的是，他们甚至还可以年到生产场景，从而提高了购买欲望，满足了眼见为实的心理需求，而且还可以与卖家面对面沟通，进行一对一咨询。

直播间销售比起租赁写字楼开设公司或租赁商铺来销售产品，其成本要低太多。这对于目前已经疲软的写字楼市场和商业地产市场来说无疑是雪上加霜。

我们常说，推倒地产投资神话的，一定来自地产之外。直播经济的兴起，或将成为压倒商业地产投资神话的最后一根稻草。由此看来，以直播经济为代表的新经济模式，正在潜移默化地改变着商业地产的生存模式，也正在悄然地改变着我们的生活。