时至今日，英国经历了一轮完整的经济封锁及经济解封。在几乎等同于“封锁”的第二季度里，金融城写字楼的表现与以往差距较大。今天这篇文章，我们将为读者朋友们呈现金融城写字楼市场的近况，以及关于近况的解读。

如果没有新冠疫情的二次全面爆发，第二季度预期就是今年英国经济运行情况最差的时期；如果硬脱欧对英国经济的冲击不如新冠疫情（实际上这应该是合理情况，因为硬脱欧主要影响在于贸易与人口流入，不会全面冲击所有行业），则2020年第二季度预期会是英国在今后几年来经济运行情况最差的时期。在这样一个时期里，伦敦金融城的总投资量和写字楼交易量都大幅下降，远不及过去表现。

总投资量方面，伦敦金融城在第二季度的投资量极低，低于2008-2009年期间的金融危机同期交易水准，也低于2019年脱欧疑云密布时的同期水准，新冠疫情的冲击力可见一斑。由于金融城的投资标的中，写字楼占据了主导地位，因此投资量的大幅缩减也对应了写字楼交易量的大幅减少。

伦敦金融城在4月（165653平方英尺）及5月（90305平方英尺）的写字楼交易量为2009年以来单月交易量最低的两个月，相比于2019年4月（407221英尺）及5月（501292英尺）分别下降60%及82%，跌幅巨大。但我们同时需要意识到，5月的11年来最低交易量的出现需要同时考虑到写字楼正常交易的周期。如果将1-3个月的时长作为正常写字楼交易的完整周期，5月的交易量实际上并不反映英国解封后的写字楼需求量，而是反映了英国封锁期间的写字楼需求量。出于这个考虑，真正能够反映英国解除经济封锁之后（同时也是金融城写字楼市场主要投资者之一欧洲各国疫情缓和后）的金融城写字楼需求也许更能在第三季度的写字楼市场交易量中得到反映。

除此之外，如果我们将写字楼交易量向更深一层开拓，观察近期伦敦写字楼成交中买房资金来源的情况，可以发现伦敦写字楼市场（此处非仅指金融城，但金融城作为最主要的部分情况类似）中买家结构的变化。这种变化也很可能反映了目前一些新冠疫情后的投资趋势上的变化。

根据Cushman & Wakefield（11%）。而根据Savills最近的统计数据来看，这一数字比例变化较大，在当前交易情况中，亚太买家已经排名第二，达到30%而英国本土买家比例更是大幅增加，扩张了1倍以上，达到57%。

当然，由于今年2季度的写字楼交易量极少，因此2020年目前的情况应该与交易量占据大头的2020年1季度更像，这是因为根据Knight Frank最近的统计，2020年2季度的买家来源与上图相比又有较大变化。

根据Knight Frank的统计，今年2季度的伦敦写字楼市场买家已经不再以英国为主，而变成了海外投资者，这其中欧洲投资者的比重为35%，相比之下英国本土投资者仅占4%。

Knight Frank没有透露除了35%的欧洲投资者和英国本土的4%投资者外，剩下61%的海外资金都来自哪里。而根据我们在Savills处看到的2020年投资者来源的趋势，一个合理的猜想应该为主要来自亚洲地区。这是因为除了亚洲之外，能够有如此强大购买力的投资者仅剩下北美，而美国的新冠疫情严重，经济影响持续时间长，突然从原本仅占1%的份额大幅上升的可能性比较小。而亚洲地区，尤其是最大经济体中国率先摆脱新冠疫情的负面冲击，经济恢复开始最早，开始进行海外投资的可能性也应该最大。实际上，来自亚洲的资本在2季度也的确进行了大量交易，比如来自香港的资本就涉及到了至少4宗交易，交易总额达到5亿英镑以上，即便不计算其中最大宗交易25 Cabot Square，剩余几宗交易的金额总和也达到了Knight Frank统计的2季度交易总额的19.4%。

由此可见，目前的伦敦写字楼交易趋势有“英美退让，亚欧主导”的趋势。趋势确立后往往具有一定延续性，其转变需要先经历缓冲期，因此预计今年伦敦写字楼交易的买家来源会有较大改变，对应地区与英国之间的国际间重要商业、政治互动则需要比以往更加关注。

最后我们引用关于空置率与收益的指标结束本节。空置率方面，由于之前经济封锁导致的商业活动冰封，因而截至5月的空置率数据相较之前略有上升，为5.7%，这一数据比5年平均水准5.2%高出0.5%，但仍低于10年平均水准6.6%。由于可以参考的数据量较少，因此各机构给出的写字楼租金收益数据可能不能完全反映新冠疫情对市场的影响，但租金数据目前来看还是相对稳健，以Savills为例，其研究部门明确表示未有迹象显示当前金融城写字楼的租金受到任何负面影响。

 

 

从我们最后一组图表中，读者们可能能够发现，，在金融城写字楼供应量的柱状图中，2020年5月的写字楼供应量特别高，且其中的蓝色部分（图表内标签为“Tenant Supply”）明显相对于其他月份上升。这实际上是当前金融城乃至于整个伦敦中心区写字楼市场在新冠疫情后出现的特征，即由租客供应的写字楼存量的大幅增加。

所谓由租客供应的写字楼存量，又称为“灰色空间（Grey Space）”，意思为对于某些整租了一定空间的写字楼租客而言，其所需要的空间在租约到期前明显小于承租了的空间，从而将以转租或者退租的方式重新投入市场的这部分空间。灰色空间的必要特点是需要重新投入市场进行交易，如果仅仅是有多余空间，但不投入市场，则不会被算作灰色空间。

从灰色空间的定义容易看出，在经济衰退的时期，这类空间很容易出现大量上升的情况，这是因为对于一个公司来说，办公空间是为雇员服务的，如果在开始承租时空间没有多余，却在租期到期前产生了多余空间，则最大可能是原本规划要用的空间一直没能利用上和公司裁员。鉴于此，新冠疫情导致了全世界各个主要经济体的经济受损，随之而来的灰色空间大量上升就不足为奇。

以目前的情况来看，伦敦写字楼市场内2020年1季度的灰色空间存量已经与2019年全年的灰色空间存量十分接近，但2020年1季度中实际上仅有2周左右时间是新冠疫情影响比较严重的时期，而2020年2季度则足有至少9周时间是新冠疫情影响最严重的时期，因此如果加上2季度数据，伦敦市场的灰色空间可能将大幅上升，达到2008-2009年金融危机期间的程度。PwC与CBI（即英国工业总会）近期对于金融业的调查也侧面支持了这种可能出现的情况，金融业作为伦敦写字楼需求量最大的行业，其从业公司在面对办公空间问题时，有82%以上的企业认为当前租约涉及的办公空间有20%-30%是多余的。如果这些企业将这部分空间退租或者转租（尤其在经济效益受新冠疫情影响下降的情况下可能性更高），则市场将面临大量的灰色空间的增加。

 

而我们之所以需要关注灰色空间，是因为对于主导这些空间进入市场的“二房东”企业们，会对原本写字楼市场供应的承担者，即写字楼真正的房东们造成损失。这种损失来自二房东企业们分走的那部分原本属于房东们的需求，以及由此导致的租金上升的压力和空置率下降的阻力（转租时企业为了尽快弥补其租金损失，往往由于强调交易效率而愿意牺牲租金价格，从而拉低市场平均租金水平）。

与此同时，我们还要注意，此次灰色空间的增加与以往不同，是建立在“社交距离”这一政令之上的增加。之所以要强调社交距离，是因为在引入了社交距离的考虑后，每个雇员实际需要的空间是比原来更大的。而如果在这种情况下，原本的办公室面积反而还比刚承租时多了20%-30%，就可能出现了两种情况，一是公司裁员的数量已经多到每个人的办公空间扩大后总空间仍然比以往要小，二是公司可能裁员幅度不大，但需要在办公室工作的雇员数量减少幅度较大（即改成了居家办公）。第二种情况只有在已经确定了某些雇员今后将长期居家办公后才可能导致公司做出当前办公空间过多的认知（因为假如不是长期居家办公，则雇员终将回归，还是需要预留空间），因此第一种情况的可能性应该更大，而如果第一种情况的可能性更大，我们就还要认识到，目前英国政府是正在实行“工作保留补贴（Job Retention Scheme）”的，因而在职员工尚未被解雇的原因可能是基于其工资由政府补贴了（最多80%），从而企业支出暂时还不需要进一步削减。但从10月31日开始，这一补贴就不再发放了，彼时如果企业仍然没有实现盈利，则可能出现一波新的裁员潮。伴随着这波裁员潮一起出现的，则可能是更多的灰色空间，以及随之而来的租金压力。

 

因此，虽然以Savills为代表的各大中介机构还没有发现伦敦金融城租金的下跌，但如果租客不断将其控制的灰色空间变现，则未来一段时间的租金是有可能出现停止上升或者一定程度的下降的。

以封锁期为主旋律的二季度内，伦敦金融城的写字楼市场投资量和交易量锐减，但由于空置率仍处于地位，加之租金水平未受影响，仍体现出了一定的投资吸引力；这股吸引力也令2季度的投资者来源与2019及2020年1季度都大不相同，转变成了以动荡时期寻求稳定回报率的国际资本主导的投资市场。然而，当前市场上出现的灰色空间的显著上升的情况可能会成为未来伦敦继续保持其租金水平上升或者不变，甚至其低空置率的不利因素，鉴于这种情况可能因为英国政府的工资补贴计划到期而愈发严重，近期伦敦金融城为代表的写字楼市场可能无法实现收益的超预期表现。