武汉商业地产市场经历了一季度冻结期之后，在二季度重启，疫情对市场的影响也在二季度集中体现。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：" 虽然武汉上半年办公楼市场总需求处于低位，但教育行业逆势大规模扩张，成为上半年最大亮点。"

随着政府后续支持湖北的一揽子政策逐步落地，武汉商业地产市场的发展依然可期。优质零售物业市场方面，租金受业主不同程度减免的影响，同比下滑，2020 年新增供应将集中于年末，开发商积极调整入市节奏，市场整体供应压力有所缓解。

写字楼供大于求租金下调

光谷中心城迎来四栋优质办公楼入市。一季度武汉处于 " 封城 " 状态，当季无新增项目入市。二季度武汉 " 解封 "，在建项目积极赶工，当季录得四栋优质办公楼入市，且集中在光谷中心城，分别为中建光谷之星 G1、G2、G3 以及奥山中心，该地区的商务氛围进一步提升。

总体量方面，截至 2020 年 6 月末，全市甲级和乙级项目共计 590.5 万平方米，其中甲级办公楼为 216.8 万平方米，乙级办公楼为 373.7 万平方米。

新增供应方面，上半年无新增甲级项目，同比下降 6.8 万平方米；上半年新增乙级项目 15 万平方米，同比上升 11.9 万平方米。空置率方面，甲级项目空置率为 30.5%，同比下降 4.5 个百分点；乙级项目空置率为 41.2%，同比上升 7.8 个百分点。

二季度办公楼市场重启，总需求表现疲弱。武汉作为国内受疫情影响最严重的地区，经济和城市功能的恢复较其他地区更晚。考虑到一季度租赁成交都集中在春节前，并未反映疫情影响，市场需求变化在二季度集中体现。二季度租赁成交相比一季度更加活跃，但由于不少企业退租，两者抵消之后的净吸纳量未见明显起色。上半年甲级办公楼的净吸纳量为 3667 平方米，乙级办公楼的净吸纳量为 -3,982 平方米，同比均大幅下降。

不同行业的租赁需求分化显著，教育行业逆势扩张。学校停课并未影响人们对教育的重视，教育培训机构一方面转战线上授课，另一方面在租金下滑之际寻求在甲级办公楼大规模扩张的机会。

仲量联行观察到，教育行业占上半年甲级办公楼的租赁成交面积高达 47%，成为最大亮点。

紧随其后的是支撑办公楼市场需求的常客——专业服务业，金融业、房地产和建筑业，这些行业都展现出了需求韧性。科技新媒体行业需求依然活跃，但与 2019 年相比，租赁面积并不大，后续能否出现大面积成交仍需观察。从上半年甲级办公楼的租赁成交类型来看，扩张类的租赁面积占比高达 66%，其次是升级类的面积，占比 17%，相比之下，新设类的面积仅为 11%，进一步凸显存量市场的特征。

业主对需求的担忧更强烈，租金显著下滑。一季度的租赁成交均发生在 " 封城 " 前，使得当季办公楼市场租金保持不变。直到二季度，租金的变化才开始显现。截至 6 月末，甲级办公楼净有效租金为 101 元每平方米每月，同比下降 4.5%；乙级办公楼净有效租金为 69 元每平方米每月，同比下降 5.3%。

疫情暴发前，武汉办公楼市场已处在宏观经济增速放缓和办公楼市场供大于求的格局中；疫情暴发后，市场的供需不平衡问题被进一步放大，需求端的疲弱更加明显。

对于存量项目而言，空置率偏高的新项目主动降租的动机更强，而空置率偏低的老项目为了防止租户搬迁，也被动卷入价格战。对于增量项目而言，即将入市且处于预租阶段的办公楼，由于交付时间受到疫情影响而推迟，不得不制定更加灵活的租赁策略来争夺有限的客户。

优质办公楼市场展望：预计 2020 年租金和净吸纳量均将显著承压，未来三年需求有望逐渐恢复。武汉将在 2020 年下半年迎来恒隆广场、K11 ATELIER 等多个标杆项目入市，届时市场竞争将更加激烈；同时，在疫情影响下，租户搬迁、退租仍在发生。

仲量联行预计，2020 年租金和净吸纳量均将承压。但考虑到国家对湖北和武汉的支持政策逐步落地、武汉市招商力度不断加码，未来三年办公楼市场的需求有望逐渐恢复。

优质零售物业供应重心后移至四季度

受疫情影响，上半年无新项目入市。2020 年上半年武汉优质零售物业市场未迎来新增供应，部分项目趁此窗口期积极改造升级，调整租户业态，引入新品牌，力图在后续市场消费能力进一步恢复后的需求释放期更具竞争力。江汉路步行街自 4 月 9 日起进入为期三个月的封闭改造施工期，中心百货因地处江汉路步行街核心段，受施工改造影响，于 6 月 8 日起配合江汉路升级改造而闭店，预计七月将随改造完成重新恢复线下营业。

截至 2020 年 6 月末，武汉优质零售物业市场总体量共计 715.1 万平方米，较一季度末下降 3.0 万平方米，较上年同期增长 36.3 万平方米。

武汉各主要优质零售物业自三月底、四月初陆续恢复营业，光谷细分市场因主要消费群体缺失，晚至二季度末，各项目也逐步恢复到正常的整体运营状态。零售市场整体客流热度稳步回升，部分表现较好的项目整体客流已恢复至同期的七成左右。

需求主要来自餐饮、服饰零售及儿童业态。2020 年上半年整体市场吸纳能力较往年明显下降，空置率达到 13.0%，较一季度末上升 5.9 个百分点，同比上升 4.6 个百分点。仲量联行跟踪的全市购物中心及百货新开业或正在围挡的品牌中，来自餐饮、服饰零售及儿童相关业态的需求相对活跃。

餐饮业态下，茶饮、连锁火锅、中式餐饮仍在持续拓店，网红茶饮茶颜悦色首出长沙，正式进驻武汉，上半年已陆续宣布在武汉天地、太和里、江宸天街等项目的开店计划，伏见桃山武汉二店入驻光谷 K11 购物中心，海底捞、贤合庄等连锁火锅品牌在汉录得新店围挡，来自湖南的中式餐饮壹盏灯、徐记海鲜各筹备一家新店。

服饰零售业态下，VETEMENTS 武汉新店进驻楚河汉街及菱角湖万达广场，Moussy&Sly 在宜家荟聚中心及楚河汉街均录得新店围挡，优衣库也持续扩张，于金地广场录得一家新店。

尽管多数儿童教育、儿童娱乐业态店铺尚未被允许复工，儿童业态仍有杨梅红国际私立美校、海豚儿童之家、卡通尼乐园等品牌开出新店。

此外，化妆品业态仍保持较快增速，国潮美妆品牌正加速将线上流量引入线下，代表品牌完美日记拓店趋势强劲，上半年陆续入驻江汉路大洋百货、宜家荟聚中心及群星城，同时美妆集合店新秀 The Colorist 调色师武汉首店已在壹方南馆开业。

业主与租户共担风险，全市净有效租金下挫。疫情对武汉优质零售物业市场的冲击在二季度陆续复工后逐渐显现，业主多通过延长免租期的方式反哺租户，分担黑天鹅带来的收入损失。但考虑到武汉因一季度 " 封城 " 措施执行严格，" 封城 " 时长在各城市中也居于首位，市场受到的冲击较大，业主有能力参与分担的收入损失有限，因此，复工后对租户的优惠及补贴不及一季度。风险承担能力较弱的租户自二季度起逐渐退出市场，市场整体承租能力下降，全市租金于二季度末同比下降 5.3%，整体净有效租金跌至 393.5 元每平方米每月。

优质零售物业市场展望：受疫情冲击，2020 年供应重心后移，新项目预计集中于四季度入市。部分原定 2020 年入市的中高端项目将入市时间推迟至 2021 年，2020 年整体市场竞争有所缓解。

仲量联行观察到，需求端退出市场的多为未形成规模效应或运营、承租能力在疫情前即走弱的租户，而具备扩张能力的多为稳定运营的连锁品牌。此轮冲击过后，优质零售物业市场的需求将进一步由运营能力更成熟、产品服务更贴合消费者需求并且具备规模效应的品牌支撑。