2020，楼市的冰火两重天，是超级罕见的。冰火两重天，剑指两个方面：一是不同城市的住宅房价，走势背离；二是同一城市的住宅与写字楼，走势背离。货币宽松下，一线和二线的热点城市，房价有点火，而广大三四五线城市，房价却很是冰冷。一线和二线的热点城市，有点火的是住宅房价，与之相比，写字楼和商铺，却是冰冷得很。

写字楼和商铺冰冷到什么程度？一线城市的空置率，都创下了历史新高！戴德梁行最新数据，上半年，北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。在写字楼空置率攀升的同时，一线城市写字楼的平均租金也全面下跌：北京358.5元/平，同比-7.6%；上海251.9元/平，同比-6.3%；广州184.5元/平，同比-4.8%；深圳222.9元/平，同比-13.6%！

四个一线城市，写字楼空置率最高的，是深圳，高达25.4%；写字楼租金下跌最厉害的，也是深圳，同比下跌13.6%。要知道，在四个一线城市中，今年住宅市场最火的，住宅房价涨幅最高的，也是深圳。对深圳住宅与写字楼市场的严重背离，流行的专业解释有二：一，过去几年，深圳的新增写字楼过多；二，香港经济和金融的消沉，对深圳的写字楼需求构成了间接利空。对这两大解释，我是认同的，但是，我认为，却不是最为重要的因素。

在全国城市中，深圳的智能连接普及性，应该是最高的！这是最为重要的因素！当然，新冠疫情进一步诱发和助推了深圳的智能连接普及性。

商业上，所谓的智能连接，是指不再依赖物理空间的聚合，或减少物理空间的聚合，而直接通过大数据完成大众对商品和服务的需求。

在全国城市中，若论移动设备的使用程度，城市的智能基础设备，以及年轻人占比高对新型智能商业的理解，第一名肯定是深圳——在这座年轻人主导的城市，在线办公的智能程度，肯定是最高的，毕竟，深圳的产业，是以科技和金融为主的。

岂止是在线办公，就连就餐，现在早已经以在线叫外卖为主，而且，在深圳这座城市，蔬菜生鲜和生活用品的采购，菜场和超市也已有边缘化的迹象了，现在的深圳中青年人，在线下单、送货上门已成为主流选择了。

可惜，戴德梁行的最新数据，仅局限于写字楼，而没有商铺——如果有的话，我相信，今年上半年，深圳商铺需求的下滑，肯定比写字楼更为严重，事实，应该已严重到惊恐的程度。当然了，这种情况，在其他一线城市，也是存在的，但是，若论普及程度，肯定还是深圳首屈一指。

是智能连接对传统商业的抽离，导致了对写字楼、尤其商铺需求的重磅下滑！

未来已来，即便疫情结束，大势也不可逆。1，写字楼是过剩的，商铺更是严重过剩的。即便保守一点，今天的一线和二线城市，写字楼至少有1/3过剩，商铺至少有1/2过剩。2，未来10年，大型商场将进入批量改造。这个，亦如过去10年、20年，一大批大城市主城区的制造业工厂，被改造成一个个以办公为主的现代产业园一样，未来10年，一大批的大型商场，极有可能被改造成一个个以儿童教育娱乐、或者健康服务为主的集中地。3，未来10年，智能连接将改变每一个人。

因为，大数据的高效触达，将彻底解构传统人力资源的供需结构，松散的、集约的、1对多的供需关系，将成为未来职场的主流形态，专业优秀的，事实上就是单点的市场主体——类似于律师行业。而专业一般的，平庸的，其职场需求将进一步减少。