2020年年中已至，最近有两种趋势值得关注：一是楼市持续回暖，一是疫情出现反弹。下半年，楼市何去何从？中国经济时报记者采访了有关机构及专家，对今年楼市下半场进行了重点分析和预测。如果不考虑疫情这一短期干扰因素，楼市已延续了四年的“大行情”，从“房地产周期”窗口或许可以让我们看见楼市的未来。
 

楼市复苏动力强劲 仍有望继续走稳

2020年年中已至，下半年中国房地产市场发展趋势如何？房价走势怎样？全年成交量有何变化？针对这些问题，中国经济时报记者采访了有关机构及专家，对今年楼市下半场进行了重点分析和预测。专家预计，在新冠肺炎疫情好转的情况下，今年下半年楼市整体仍会延续进一步复苏态势，走势相对平稳，全年成交量可能与去年相差不大，或略有下降。

部分城市楼市复苏动力强劲

刚刚过去的5月份，全国各大城市商品住宅供应阶段性回调，成交面积逐渐复苏。CRIC监测的百城数据显示，近半数城市商品住宅成交面积同环比保持增长，热点二线城市同比涨幅已突破20%，上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点，疫后复苏动力强劲。

根据CRIC监测的百城统计数据，5月份，46个城市商品住宅成交面积同环比保持增长，剔除成交规模、涨幅较小的部分三四线城市，市场热度高涨的城市多达16个。各大城市之间表现分化加剧，杭州、宁波等6个城市成交以刚需为主，上海、东莞等3城刚需、高档项目“两头热”。

 

从5月成交情况看，杭州、南京、成都、宁波等热点二线城市同比涨幅均超20%。尤其值得关注的是上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点，疫后复苏动力显着强于其他同类城市。

具体来看，上海领先四大一线城市，5月商品住宅成交面积突破100万平方米，同环比分别增长54%和76%，呈现爆发式增长，主要是受热点板块项目大卖加上延迟备案等因素推动。

以宁波、杭州、温州、济南、成都为代表的核心二线和强三线城市主要依托低档项目热销；西宁、南宁、昆明客户刚需化情况也比较显着，中低档项目成交占比较高；韶关、衡阳的热销项目价格集中在城市均价附近；洛阳、上海、东莞的市场则较为特殊，低档和高档或豪宅类产品热销频频，而中档则略显失色；合肥、南京则呈现出各档次产品去化平均，高性价比产品备受青睐。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，如果疫情没有出现反弹，今年全年房地产市场成交量和去年相比，基本保持在大体相当的水平，成交量跌幅预计在5%以内，价格应该稳中略升，总成交金额今年应该还可以保持16万亿元规模，成交面积大概在16亿平方米左右。由于疫情再次暴发，会对市场带来一定影响。“下半年暴涨暴跌都不可能，短期内不会出现这种状况。”丁祖昱说。

看好物流地产和优质写字楼

戴德梁行大中华区副总裁王盛在接受中国经济时报记者采访时认为，尽管受疫情影响，中国经济恢复比全球快，预计接下来中国房地产市场比其他主要经济体的房地产市场恢复也会快。王盛表示，在房地产市场复苏的情况下，物流地产最抢手，核心商圈的优质写字楼项目也被看好。

同时，王盛也指出，目前，全国写字楼空置率都偏高，写字楼市场的长期健康发展要看实体经济，特别是服务行业的发展。除了看好物流地产和优质写字楼项目外，他认为，“零售物业处在低位，有反弹机会。”

基于疫情可控条件下，建诚晟业的研究报告称，展望2020年下半年，货币信贷投放增加是大概率现象，房地产政策取向总体平稳，预计全国房地产市场将逐步企稳回升，全年商品房销售面积或将继续突破16亿平方米，销售金额超过15万亿元。

该报告强调，房地产市场仍将是中国经济的重要稳定器，但不同城市、不同企业的分化进一步加剧，在总体稳中向好的大方向下，房地产企业和金融机构应精准分析各地市场供需状况、中长期机遇和潜在风险，制定差异化的投资策略，才能有效降低风险，把握城市轮动发展机遇。

“对于下半年房地产市场走势，整体上我们还是持谨慎乐观态度，虽然还有很多不确定因素，但整体市场还是在好转，初步恢复到正常状况，只不过去年下半年市场就已经开始下行了，所以很难达到之前的水平。积压的需求逐渐释放，再加上整体资金面的宽松，都会一定程度上刺激需求的持续释放。”建诚晟业联合创始人苑承建在接受中国经济时报记者采访时说。

虽然疫情具有不确定性，但苑承建仍然看好一线城市。“我们的需求结构还是以刚需为主，只要不是经济特别差，需求还是会稳定释放。”谈到下半年房价走势，苑承建说，“全国房价跟现在比可能稳中有升。但是城市间差异比较大，一线以升为主，其他城市可能是走平或者走低。”

　
专访

　　西南财经大学教授刘璐：楼市快速奔跑了四年，停下来喘口气很正常

　　目前，一些城市房价在涨，而一些城市在跌，楼市走势扑朔迷离。在当前楼市这种复杂的现状背后，有没有系统性的规律可循呢？“通过对中国楼市的长期研究，我发现了一个很有意思的现象，即楼市中的很多问题其实是周期性地反复出现的。”最近，西南财经大学教授、博士生导师刘璐在接受中国经济时报记者专访时表示，楼市快速奔跑了四年，放缓脚步，有利于行业平稳健康发展。

　　刘璐，西南财经大学经济学院教授、留美经济学博士，《一本书看懂中国楼市》《中国楼市看点》作者，同时也是近年来持续深入研究中国楼市的知名财经评论人。

　　“楼市周期是一个宏大的话题，一两句话很难说得清楚。但如果非要用一句通俗的话来概括，我觉得是‘扩张期比谁拿地多，紧缩期比谁跑得快’。对于房企来说，最大的‘悲剧’可能就是拿地拿在了高点，而卖房又卖在了低点。对于购房者同样如此，有的人在2017年3月的高点在北京燕郊买了房，随后在2018年的低点扛不住了又把房卖了。”刘璐说，当前中国城市间楼市的分化已经越来越大，我们已经很难再像2012-2015年那样用同样的涨跌走势来看待大多数城市。

　　在刘璐看来，2016年以来，不同城市楼市的涨跌先后和涨跌程度的差异性都远大于从前，这是当前人们觉得楼市走势扑朔迷离、难以把握的根本原因。

　　具体来说，以北京、厦门为代表的楼市热点城市，在2017年3-4月就已经率先开始了下跌调整（特别是二手房市场），到2018年年底又开始出现了一些恢复性的回暖迹象。不少二线城市（包括成都等城市在内），2018年下半年开始出现二手房的下跌调整。很多三、四线城市在2016-2017年都还没有怎么涨，在2018年则出现了“低价股补涨”的行情，到2019年也开始出现分化，一些城市继续上涨，而一些城市开始下调。

　　总体来看，受一、二线核心大城市房价高企，调控严厉导致的购买力外溢和本地的棚改等因素共同作用，2018年大量三、四线中小城市房价大涨，2019年以来，这些三、四线城市自身的基本面很难继续支撑已经高涨的房价，回调压力开始显现。而进入2020年，这些城市在今年的房价下跌压力会很大。

　　刘璐说，虽然楼市行情走势难以用同样的一句话概括，但是“先涨先跌、后涨后跌”还是基本可以概括2016年以来的楼市行情。刘璐认为，当前大城市的房价向下压力总体不大，局部甚至还有上涨动力。但是大量的三、四线城市的房价下降压力非常大。至于很多城市的新房市场，其走势就更复杂。由于“限价”政策的存在，让不少城市这一轮的新房价格涨幅低于二手房，之后随着“限价”政策的逐渐松动，很容易出现当地二手房跌但新房还在涨的奇怪现象。

　　“2016年以来的这一轮楼市行情，不仅表现为城市间的楼市发展差异性大增，而且一个城市内部不同区域间的楼市行情差异性也逐渐变大。因此，当前不少城市内部也常见到一些区域行情冷清、另一些区域行情火热的现象。”刘璐表示。

　　不知不觉中，2020年已经过了将近一半。然而，受疫情的影响，一季度不少城市和行业的经济活动都按下了“暂停键”，房地产也一样。进入二季度，随着各地加速复工复产，包括房地产在内的各行各业也正在逐渐恢复活力。“如果要对2020年的楼市做一个总结性的前瞻，我觉得是：楼市总体趋于‘平淡’，各地楼市分化进一步加剧。”刘璐说，经历了2016-2018年这三年的楼市成交量大增的行情，2019年的楼市趋于“平淡”是正常的市场调整，而2020年在大概率下也会延续这种“平淡”。

　　2016-2018年这三年，全国商品房销售总金额达37.77万亿元。作为对比，2010-2015年这六年间的年平均商品房销售金额为7.02万亿元，而2010年的金额仅为5.25万亿元。换句话说，按照2010年的标准来看，2016-2018年这三年相当于卖了约7.9年的房子；而按照前述平均金额的水平来看，2016-2018年这三年也卖了5.38年的房子。如果再考虑到2019年的15.97万亿元，那么2016-2019年这四年的楼市“大行情”共销售了53.74万亿元，相当于按照2010年的标准卖了10.24年的房子，或者按照前述的平均标准卖了7.66年。

　　“楼市快速奔跑了四年，停下来喘口气，这很正常。市场放缓脚步，‘消停’一下，让市场参与各方冷静下来，这本身也有利于我国楼市的平稳健康发展。”刘璐说，毫无疑问，我们正身处一个前所未有的大时代。有一些人甚至觉得我们仿佛处于一个科幻小说中描述的时代。就房地产市场本身而言，受到的影响因素的确太多了。市场、政策，内因、外因，从居民偏好到行业竞争，从金融体系到调控政策，甚至还要考虑到复杂多变的国际环境，这其中的每一个细分因素，都有可能对房地产行业产生深远的影响。

观察

　　就楼市来说，最近有两种趋势值得关注：一是楼市持续回暖，一是疫情出现反弹。未来楼市何去何从，的确面临一定的不确定性。不过，如果疫情反弹迅速得以控制，不出现反复或更严重的反弹，市场进一步复苏走稳可期，楼市前景依旧光明。

　　从国家统计局发布的1—5月份全国房地产行业数据来看，5月地产开发投资降幅进一步收窄，几乎与去年同期持平，这期间，疫情持续好转。然而，6月份北京的疫情出现二次暴发。诸葛找房预计，国内疫情再度紧张，6月开发经营降幅将会扩大，但扩大幅度不大。从销售指标上看，1—5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1—4月份收窄8.0个百分点。自3月以来，在疫情好转下，房地产市场销售同比降幅持续收窄，至5月销售面积降幅收窄至12.3%，仍处在2015年3月以来的高位水平。在北京的疫情再度暴发下，购房者放缓入市步伐，预估6月全国销售面积降幅扩大。

　　5月份，由于国内疫情控制成效明显，市场活跃度持续上升，新房、二手房价格上涨城市数量均创2019年8月以来新高，价格涨幅稳中有升。各等级城市的新房、二手房同环比均上升。诸葛找房分析师认为，6月随着北京的疫情二次暴发，国内疫情再次回到控制期，预计6月市场需求延缓释放，各城市价格上涨动力不足。

　　从5月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量57个，上涨城市数量连续3个月增长，市场活跃度持续增加。进入5月份，国内的疫情进一步好转，积压需求持续释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格稳中有升。从5月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为41个，比上月增加4个，市场活跃度进一步上升。

　　另外，5月份，根据中国房地产数据研究院监测的全国288个主要城市来看，共132个城市住宅均价出现了环比上涨，比上月增加3个。房价下跌的城市数量有144个，和上月持平；另有12个城市房价环比上月基本持平。就重点城市而言，北京、上海、广州、天津、深圳、武汉、厦门等城市的房价呈上涨趋势；而杭州、重庆、合肥等城市环比有不同程度的下跌。

　　从房地产角度观察，全国共有19个城市群，这些城市群以25%的土地集聚75%的人口，创造了88%的GDP。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝5大城市群带动作用尤其明显，也将成为新一轮发展高地。如果这些城市群房地产受疫情影响较大，经济发展也会受到较大拖累。所以，当前，务必要防止疫情在这些城市群出现严重的反弹或反复，以免影响房地产市场稳定。

　　当前，全球疫情仍在蔓延，我们对疫情的发展要做好各种心理准备，更不能对房地产市场盲目乐观。从全球疫情形势看，短期内很难结束，在疫情防控方面，我们要做最坏的打算，坚持打持久战，主动适应疫情防控新常态。好在我们已经积累了抗疫的丰富经验，成功地消灭了第一波疫情，有充分的理由战胜疫情反弹。

　　除疫情之外，影响楼市平稳健康发展的因素还很多，包括全球性的经济衰退、债务危机与金融风险等，而从国内来看，如何保持合理的流动性、扩大就业、增加收入、扶持中小企业等，都事关楼市乃至整体经济的持续稳健发展。中国经济韧性较强，具有较强的抗风险能力，相信我们一定能战胜各种困难与挑战，楼市未来仍然值得期待。