夫风生于地，起于青苹之末。

后疫情时代，青岛住宅市场逐渐回暖，但有一种房源却一直寒意十足，租金不断下降，它就是——写字楼http://www.officeenjoy.com。不要以为写字楼http://www.officeenjoy.com与我们普通购房者无关，其实写字楼http://www.officeenjoy.com的空置率上升，会如“蝴蝶效应”一般，影响着周边的房租，甚至是区域的潜在活力等等。那么现在青岛的写字楼http://www.officeenjoy.com情况如何，从侧面反映出什么，对周边楼盘有何影响呢？

青岛写字楼http://www.officeenjoy.com现状

其实从去年开始，青岛写字楼http://www.officeenjoy.com的空置率问题就已经浮出水面，根据2019年青岛写字楼http://www.officeenjoy.com与零售市场概况调查报告：

青岛甲级写字楼http://www.officeenjoy.com存量为144.6万平方米，空置率27.1%，平均租金每月112.7元/平方米，环比下降4.8%。

这其中市北CBD写字楼http://www.officeenjoy.com成交比较活跃，空置率下降8.5个百分点至35.5%；可市南香港中路的成交量却直线下降，空置率上升至23.1%，租金环比下滑7.4%至每月每平方米115.6元。

而今年受疫情影响，经济停摆、企业资金断流、线上办公的广泛推行等各种不确定因素，让写字楼http://www.officeenjoy.com空置率更是达到前所未有的顶峰。

但这并没有影响写字楼http://www.officeenjoy.com四处开花的脚步。例如去年西海岸海洋活力区规划的海洋国际商业中心、桥头堡商务区规划的700米“青岛之星”，还有今年市北淮安路66号的商业规划、李沧院士港扩容等等。据相关报告预测，未来三年，青岛甲级写字楼http://www.officeenjoy.com市场将有近69万平方米的新增供应入市。

为什么写字楼http://www.officeenjoy.com已有空置现象，还要不断地规划建设呢？根本原因我认为主要有2个：

一是通过大量供应降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时还鼓励更多企业做大规模；二是如果以后真的写字楼过剩，商改住很容易，但逆向的住改商就很难了。

正因为如此，我们才会看到目前写字楼http://www.officeenjoy.com租金下降，甚至空置的现象。

写字楼http://www.officeenjoy.com空置的影响

通常我们认为写字楼http://www.officeenjoy.com是反映地区经济发展状况的晴雨表，可不仅仅如此，它还能影响周边的住宅房价以及租金的涨跌。

试想，倘若市北CBD这边的写字楼http://www.officeenjoy.com空置率过高，那么在CBD务工的人员会相应减少，也不会在附近租房、买房。房东想靠涨房租当收益或者靠卖二手房置换新房成为了空谈，于是房东只能降低房价。同时，写字楼http://www.officeenjoy.com的空置率还影响周边商铺的发展。

由此形成了租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金一跌再跌的情况。

因此我们得出了一个道理：

1、地段不好、没有人气的新区的写字楼http://www.officeenjoy.com，最好不要投资。

不要看规划了多少商业，预计会有多少人入住，优先选择的还是住宅。

因为投资写字楼http://www.officeenjoy.com，首付高达50%，而且剩下的50%，必在10年内付清。再加上贷款周期短，租金上涨困难，二次交易税费又高达30％。可以说现在这种境况下投资写字楼，几乎没有优势。

2、写字楼http://www.officeenjoy.com区域的选择，一定要看区域内有无金融行业、媒体互联网、科技医疗等领域。

这些产业目前是高端写字楼http://www.officeenjoy.com的强势支撑，比如青岛的金融中心、卓越的新媒体大厦等。有优质企业入驻，写字楼http://www.officeenjoy.com的出租率就不会低、租金也相对平稳。

同时在这些写字楼http://www.officeenjoy.com周边的住房，其附加价值也是比较高的，有人气，租房卖房流通性就好。如果房源优质，则往往供不应求，租金回报率也高。

3、郊区空置率高的写字楼、产业园http://www.officeenjoy.com区周围的住宅，慎重选择。

例如高新区的中国智谷青岛园区、中科青岛研发城、凯丰国际金融广场、蓝湾智谷、招商蛇口青岛网谷等一批项目，供应充足，但销售情况较差。另外，即墨区上半年办公用房供应面积达7万平方米，销售面积仅1万平方米。

写字楼http://www.officeenjoy.com没有大企业入驻，就缺少常驻人口留在此地，这样也会影响周边的住宅去化率以及出租率。