章哥，房地产从业二十年的投资专家，通晓业内的一切门道。以下内容来自内部分享。

章哥说买房微信公众号提问

提问1：

章哥好，我在海淀正在准备买房，今天中介给我推荐了一套房子，说是70年大产权的住宅资格的写字楼公寓。我实在没搞明白这是怎么回事，而且这房子不仅便宜，还带学区和落户，还能开公司，租金也高。这是为什么？可信吗？请帮忙解释一下，谢谢。

回答1：

1、 这不是可不可信的问题，而就是真实存在的，是真的，不必怀疑。

2、 这种房子大多盖于2008年之前，属于时代的产物。那会儿住宅并不算贵，远远低于写字楼的价格，至少一直到2007年之前还是这样。

这种形式就是潘石屹的建外Soho给带动的，把70年普通住宅的用地开发成了写字楼模式，而且可以办营业执照。水电气什么的却又都是民用的，而且享受和普通住宅一样的待遇。也就是带学区能落户什么的。

当年这种形式的产品非常受欢迎，价格一度很高，远超普通住宅。像这个房源在2009年曾经一度冲高到了3万左右，而当时周边的高档住宅也不过是2万多。

3、 不过，这种产品的好景不长，大概从2009年底开始，就停止了上涨。因为写字楼供应突然加大，冲击了商办的市场。

商品的价格是由供需关系决定的，这是经济学原理。而政府是最喜欢批商业用地的，也最欢迎商业地产开发商。因为商场和写字楼才能带来源源不断的税收，所以土地供应越来越多，商业也越改越多。而价格呢，自然越来越低。

到了今天，周边的住宅早就涨到了8万以上，而这种类写字楼的商办公寓价格才不过5万出头。

4、 虽然这种产品的性质是住宅，但实际上没人认为它是住宅，也确实不适合生活居住。因为楼里几乎都是办公的公司，白天很嘈杂，仅仅等电梯就是大问题。而到了晚上，这里又安静的吓人，楼里亮灯的都很少，让人害怕。

所以，绝大多数住户也都陆续搬走了，剩下居住的寥寥无几。

再一点，这种产品几乎都是大户型，最小的一居室都80平左右，一般都是200-300之间，大的能到500-800平，几乎就是半层楼了。

5、 总结，这种产品虽然性质是住宅，但实际上受到的是商办的待遇，价格也是跟随写字楼涨跌的。虽然租售比不错，但房价的涨幅却很慢，而且甚至有下跌的风险。

因为北京的写字楼供应量还是很大，而在目前这种经济形势下，空置率非常高，写字楼的收益将受到很大影响。所以，除非是自己开公司用，否则尽量不要投资。

提问2：

章哥好。我的情况是现有一套房，大户型，在南四环附近，上下两层320平米，但两个房本，各130平，比实际面积小。这种房不好出手，买了好久了也没卖掉。现在我想干脆不卖了，留着自住还是很舒服的。但是，不卖掉的话我又凑不够资金去买别的房子。有朋友推荐了一家中介，可以做抵押贷款，按照60%能抵出钱来，利息1.1倍，期限20年，中间费用3%。请问：这种形式是否有风险？费用合理吗？另外，中介还说可以不抵押这套，可以垫资全款买入我想买的房，然后把那套房抵押，去还垫资。抵押部分执行同样的模式利率。但垫资我没听懂到底是多少费用，他说10天为一期是什么意思？请麻烦解释一下。

回答2：

1、 首先说风险。这种抵押贷的模式其实是不针对个人的，是银行向中小企业发放的一种贷款，经营性贷款，从理论是扶持企业周转运营的。由于很多地方实行扶持中小企业的政策，贷款贴息，造成抵押贷的利率甚至低于正常房贷。

所以，很多个人利用了这种模式，把自己现有的房产进行抵押，套出现金去买房。这样做是有一定风险的，前段时间央行就要求深圳自查，严禁这种贷款流入房地产市场。但深圳自查完了，说没发现违规现象。

2、 例如你的这套房子，估计当时为了规避政策和税费，很多开发商都把面积做大，把房本面积缩小，目的是规避140㎡上限。这种大户型住着当然很舒服，但因为面积大，所以难于出手。如果抵押的话，现在一般能抵出市场价60-70%资金，利息上浮10%，期限10-20年，中间费用2-3%。这些中介说的没什么错误，他们经常干这些业务，很熟练了。

3、 垫资，就是出钱替你买房，房本下来后立刻抵押，抵出钱来还垫资。这对中间机构来说是很熟练的运作模式，一般从垫资开始到贷款审批完成，大概一个月左右。这期间，所垫的资本以10天为一个周期，每期1%利息，也就是月息3%。

4、 建议：抵押贷，其实就是银行的正常业务，各个中间机构就是帮忙钻空子而已。从资金上来说不会有什么问题，但是有一些机构会从中乱收费，搞的贷款人交了很多不该花的钱。

提问3：

章哥，我们现在有了两套房，都是小户型都住着，其中一套有贷款也不多了。但现在着急再买一套房投资，请问老人能否贷款，因为他们名下无房，应该有首房首贷的资格。另外，我们现在有资金约150w，投资在哪些地区回报率最高，谢谢！。

回答3：

1、 老人如果名下无房，也没有贷过款，那确实有北京首房首贷的资格。

2、 但是，请问老人年龄多少，因为按照一般银行规定，贷款主体人年龄+贷款年限不得超过69岁，工行建行和农商行可以延长到75岁。所以，老人年龄越大，批贷的难度也就越大。而且估计你们还得做共同还款人。

3、 以150万首付，假定老人可以办下贷款，那最高可买428万的房产。如果考虑不自住，只以回报率高为标准的话，建议选择东三环到东四环之间的小户型。因为这里的租金回报率较高。例如红庙、甜水园、团结湖等地的老公房。

4、 但是，如果以老人名义贷款买房，还要注意楼龄，不能太老的，否则银行在批贷时也会有限制，一般是楼龄+贷款人年龄不得超过60岁。

5、 总结：老人能够贷款，但是限制很多，不好办理。

未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握方法论，否则必定跑输大盘。

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