受疫情影响，各行各业扩张步伐在2020年按下暂停键。根据世邦魏理仕对一季度各大重点城市房地产市场回顾显示，北京、上海、广州、成都等一二线核心城市均录得负吸纳量，只有深圳、杭州等TMT行业占比较高的城市显示出了一定的经济韧性，维持正吸纳量，但若加上新增供应面积，总体空置率依然呈上升态势。

疫情只是压垮骆驼的最后一根稻草。克而瑞数据监测显示，早在2019年办公租赁市场就已经呈现颓势，超八成重点城市租金下降，超七成重点城市租金和出租率双降，重点城市中仅有广州、成都、西安租金同比上升，而北上深租金、出租率均出现了双降的情况。

在当前的艰难环境下，商办玩家都以提高出租率作为第一追求。尤其是临近年度节点，很多写字楼会以几近满租的状态对外发声，彰显运营状况良好。大部分上市商业地产公司也会在财报中披露年度、半年度物业出租率表现，向股东派发定心丸。

然而这种简单粗暴的“唯出租率论”真的科学吗？过去一房难求的行情下，这么做可能是没有问题的。

但一旦经济下行，租户退租频繁，空置率上升，再加上租户流转加快，简单的出租率已经不能准确反映项目周期内收益情况。

NO.1什么是比“出租率”更科学的“计租率”

根据统计数据显示，在过去租赁行情比较稳定的时候，一般每个商办项目一年的流转率维持在12%-15%，但是19年开始很多项目的流转率都翻倍达到了25%-30%。

高流转率不仅意味着空置风险上升，还代表着大量中介费和免租期等前置费用支出，这些都将侵蚀项目的真实利润。

另一方面，在客户有限的当下，招商团队为了交出合格的成绩单，有动力也有意愿在考核时点通过降价等短期手段，拉升出租率，获得表面满意的数据。

站在业主或投资者的视角，出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金，并不能准确反映特定时间段的空间利用情况。然而，投资者最应该关心的却是后者。

为了最科学的反映真实租金收入情况，匠人科技提出了“计租率”概念。

计租率公式：计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）

注：时间段内各合同计租天数=以合同基础条款中的，合同计租开始时间到合同到期（未退租：合同失效日；已退租：合同退租日）在对应时间段内覆盖的天数。

假设一个月30天，当前时间为9月23号

房间A，面积100，1月1日-4月30日在租，共120天房间B，面积200，1月1日-5月31日在租，共150天房间C，面积300，6月1日-12月31日在租 ，截止到今天，共90+23=113天房间D，面积400，空置。则，计租率=（100×120 + 200×150 + 300×113）/ 263×（100+200+300+400）≈28.9%

（注：因为房间D一直处在空置状态，因此计算时分子不包含房间D；分母为1月1日到9月23日的天数之和×所有空间面积之和。）

根据公式，很容易理解年度计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。

有了计租率以后，很容易通过租金收入=管理面积*计租率*计租均价*天数，计算出项目的实际收入。租金收入减去运营开支，即得到了项目NOI（租金净收入）。

NO.2 由NOI数据看计租率重要性

NOI为什么是所有资管人重点关注的指标？

首先，通过NOI能最准确的预计下一经营周期的现金流情况。对成熟运营的物业来说，可以根据当年NOI预测下一年度的现金流入以及时间分布，作为投融资决策的参考依据。

第二，NOI是商业地产估值的基础。无论是写字楼出售还是资产证券化，计租率的提升都将直接表现在NOI数据的改善上，再加上资本化率的杠杆作用，租金净收入的些微提升，对价值的影响都是巨大的。

从上述公式可以直观感受到，影响租金收入的主要变量是管理面积、计租率和计租均价。其中，管理面积相对恒定，存在优化空间的主要是计租率和均价。

说易行难，如何提高计租率，是所有招商管理者必须面临的问题。

NO.3 提升计租率的两个维度

01 过硬的招商能力是维持高计租率的基础技能

今年的商办行情，面临僧多粥少的激烈竞争态势。如何在需求萎缩、供应增加的行情下，留住现有租客之余，调整策略抢夺更多客户，是商办人当下主旋律。

招商团队可以根据自身项目情况，灵活采用竞品定向拓客、中介渠道合作、老带新、招商联盟合作等方式，搭建招商全渠道矩阵，增加客户来源，提升转化率，保证基础计租率。

02 活用数据分析，找出空置黑洞

诚如阿里巴巴创始人马云在2015年第一届大数据博览会上演讲时所说的：未来最大的能源不是石油而是大数据。商办行业经过多年野蛮生长，也已经走到了数据化时代。使用以CREAMS为代表的商办行业智慧管理系统，可以达到精细运营的目的。

CREAMS不仅直观的反映了项目整体计租率，而且对单个房源的空置周期也有明确的数据记录。比如二房东A的某个项目，按90%出租率保守计算，一年租金收入有3000万，扣除支付给业主的租金支出2000万，毛租差应该有1000万。然而在运营良好的情况下，最终核算完，发现总租金只收了2500万，净利润打折都不止。

出现这种情况很大概率是遇到了空置黑洞。空置黑洞是指部分空置周期长的房源，将项目整体计租率拖低的情况。有的房源流转空置期很短，一空出来就能快速找到下家；有的房源却需要以时间换空间，一旦租客退租，再找下家就需要长久的等待。造成这一结果的因素和房源的户型、交付标准、定价相关。有了系统的统计数据支持，运营者很容易找出这批老大难房源的问题所在。

以精细化程度最高的空间运营商酒店为例，它对出租率的统计精确到以“天”为单位。在前期研判阶段，就会根据市场定位和周边需求确认及基础房、豪华房和行政套房等各档次房型比例和装修标准；运营后实时统计各房型每个间夜的入住率，修改定价标准或者在下一次翻新中根据市场反馈整改房型配比。

“计租率”的使用，正是将管理项目的所有房源出租率精细化到酒店标准，考核每个房源“间夜”的出租情况，并发现房源问题所在，及时调整户型、交付标准等因素，避免被空置黑洞吃完利润。

摒弃出租率，将计租率作为资管考核的重点，是行业下行期“活下去”、“活得好”的关键。