随着主城可供开发土地减少，低容小体量地块供应逐渐成为趋势。记者统计发现，今年1-4月份，重庆主城供地容积率在1-1.5的占到7成以上，单宗地块可开发体量也以20万㎡以下为主。低容小体量开发对开发商而言有哪些挑战？这些盘又该如何以“小”圈粉？

“低容小体量”地块供应成趋势

5月12日，重庆主城最新1宗商住用地上线，该宗地块位于九龙坡区中梁山组团，为二类居住用地。

这是今年来，重庆主城推出的又一宗“低容小体量”地块，容积率仅1.5，可建体量为7万方。

记者梳理发现，今年来，重庆主城持续供地，不过，单宗供地体量均偏小，主要以低容积率地块为主。

例如，根据锐理数据统计，一季度，重庆成交土地中，10-15万方体量地块为主力，占比38%，其次为20-25万方地块，占比21%。

容积率方面，2020年1季度，容积率在1-1.5的地块占比持续扩大，占比高达75%，平均容积率进一步降至1.5，低密改善产品为市场主流。

2020年4月份，重庆土地供应依然延续这一趋势。

数据显示，4月主城供应110亩，成交商住用地10宗，单宗土地可开发体量在20万方以下的占到70%。

“伴随着城市核心区用地日益饱和，从2019年起，重庆主城就鲜见40万方开发体量以上的地块供应了。”重庆新中地产总经理何伟坚告诉记者，随着城市发展越来越成熟，“低容小体量”地块供应已经成为趋势。

大开发商也做起“小文章”

小区体量，曾是不少购房者在选择住房时的一个参考指标。很多人认为，体量大的小区舒适度更高，物业服务更到位。而在不少人印象中，越是大盘的操盘者，往往也越是有实力的开发企业。

不过，随着小地块供应增加，不少大开发商也做起了“小文章”。

例如，2018年，龙湖以11393元/㎡的地王价拿下了照母山板块最后住宅用地，总建筑体量只有7万㎡，结果整个小区仅有8栋大平层产品、400余户 。

而最近，江北区海尔路一地块出让，可建体量只有约2.9万方，结果吸引了财信、东原、华宇等十余家房企参与竞拍。

5月11日，江北区大石坝一可建体量12.82万方的地块出让，结果同样吸引了保利，融创，金科等企业的30轮竞价。

“的确，小体量地块操作起来成本控制灵活，财务压力没那么大。”重庆一地产人士表示，规模大的社区，从开始到竣工一般都需要3-5年的时间，有的甚至更长。除了拿地的总价较高外，长时间的开发回款等待也是一个漫长的过程，更考验企业的资金实力。而小地块的出现，拿地资金压力相对较低，财务上可操作，这让中小开发商也有能力去操盘，有了竞争力。而对于大开发商而言，加上品牌影响力加持，在操作小盘方面，也更游刃有余，尤其是在打造改善型产品方面，更具备优势。

精准定位“小楼盘”也圈粉

不过，在业内看来，小体量地块开发虽然有自己的优势，但同样也面临不少挑战。例如难以获得规模效益，难以摊低开发成本。受制于开发面积，小区配套难以完善。

“在我们带的客户中，有些人会偏向小盘，会认为社区人少，圈子会更纯粹。小社区的基本配套设施虽然不是特别全面，但因为人少，可以分配到每一位业主身上的机会也更多，居住体验也会更佳。但多数还是会青睐大盘，认为更有保障。”中环地产一置业顾问如是表示。

“一些大社区，里面可以设置体育场，游泳池，但小地块总共面积都只有几十亩，除了绿化，如何设置配套的确是一大考验。”何伟坚对此也表示，相对而言，小地块更考验开发商的把控力，产品本身的号召力，特别是当小社区处在城市配套设施也不成熟的地段，它的缺点就会被放大。因此，小地块的选择，要么就是地块位置好，周边配套成熟，可以“搭便车”，要么就要产品特别好，定位精准，例如在建筑形态、户型设置上，针对特定人群而“吸粉”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，小地块往往都是在周边商业配套比较好的地块，相对来说比较紧缺，所以要更加强调一个项目的增值空间，但最关键的还是在于产品本身的把控，例如在户型上进行创新，在社区圈层打造上做出特色，做出精品，这将是房企在小体量楼盘打造上的一个突破点。