写字楼是不少人一天中待的时间较长的地方,拥有一个健康的工作环境,在疫情发生以来备受关注。仲量联行表示,未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度,而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中,从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。

■新快报记者 丁灿

提升软硬件设施,升级写字楼健康等级

疫情期间不少写字楼提高了维护健康的软硬件等级,莱坊表示这些软硬件与方案大致可包括杀菌消毒设施与无人化、智能化系统两大部分。在杀菌消毒设施方面,最重要的部分是中央空调和新风及回风系统增加紫外线消毒模块,厨房、垃圾站、卫生空间增加消毒设施,设备尽可能改为非接触式。

无人化、智能化系统主要是添加自动清扫消毒机器人和传送机器人,将有传染危险可能的工作多交给机器人处理,以及在管理系统中全面整合基于AIoT的各类技术,包括人体传感监测技术、人脸识别系统、云端大数据接入系统,以实时监测、快速标记、同步信息至防疫或智慧城市管理平台。

莱坊表示,尽管在一定程度上使得成本有所增加,却有助于提高租户对写字楼的信心,即便疫情过后,也能增强自身的竞争力,升级了写字楼的健康等级。

物业管理是健康建筑“最后一块拼图”

此次疫情期间,部分曾经历过非典疫情的写字楼有较好的表现,证明有严格的组织、体系、预案和执行力的物业管理是“健康建筑”的最后一块拼图。

莱坊认为,这样的物业应该具备几大特点:在组织结构中,设置健康管理职能的岗位;在管理规范中,对人员的出入与流动、中央空调和新风系统的通风、厨厕的给排水、垃圾的处理、公共区域的保洁等制定科学且标准化的操作流程;在日常运营中,对消毒、清洁、定期更换等日常工作严格执行并检查;在应急准备工作中,有完善的预案及充足的防护物资,如消毒液、酒精、免洗洗手液、一次性医用外科口罩、手套等;此外,物业还应该与政府相关职能部门、城市相关管理系统对接,及时接收健康、防疫信息,并经常、定期向租户宣传、普及防疫知识、分发健康手册,以及定期根据预案进行演习,用积极、主动的态度让写字楼日复一日的保持“健康”。

在世邦魏理仕看来,物业经理要确保物业保持高标准的清洁要求。对于管理公司而言,加强现有的卫生政策将确保租户及其员工的安全,特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公室等共享设施的物业。写字楼业主也可以参考零售业主的做法,通过租户服务平台APP和社交媒体提供医疗资讯更新和交流,在疫情暴发让楼内租户了解最新的抗疫情况。

租户可能会考虑灵活办公空间

由于企业希望能够扩大员工之间的物理距离,疫情在某些情况下甚至可能会促使办公空间扩大化。仲量联行表示,目前的办公空间配置或将被调整,进而增加对额外空间的需求。在此过程中,企业租户可能会考虑尝试使用第三方运营商所提供的灵活办公空间。

随着使用者的需求发生变化,办公场所将面临的最大改变就是空间的再设计。设计的重点将是最大限度、最有效地利用好每一平方米,以实现企业的目标。

世邦魏理仕认为,疫情之后预计更多公司将采用灵活办公场所和弹性工作制。因此,租户需要在空间效率和员工健康之间取得平衡。

LEED和WELL认证发展或加速

想要写字楼的健康再进阶,就要从设计源头开始抓起,从设计图纸时就考虑到各种防疫、健康的需求,将基于健康需求的各类设施设备融入写字楼整体中,将其建设为与“绿色建筑”一样有标准可评判的“健康建筑”。

如空间设计中预设诸多防疫需要的空间和水电支持,包括写字楼内专用隔离室空间、大堂内自助消毒站预设空间、写字楼外测温、快递消毒站、外卖监测点、无接触取餐柜、废弃防疫耗材收集点等。

还有在疫情期间增设的各种防疫、消毒设施,如中央空调紫外线、臭氧消毒模块,厨卫的消毒设施设备;以及需要但尚未来得及或者不易加装的设施设备,人员、车辆出入的主要通道中与防疫相关的无感接触体温监控设施、自动消毒站等,在写字楼设计与建设之初就将其纳入考虑,并完成部署。

具有可持续性和健康特性的建筑将会迎来长期的需求,尤其是在室内空气质量、通风系统、排水系统和其他室内环境相关方面更具优势,并且可以改善员工舒适度的建筑。世邦魏理仕表示,这可能会加速LEED和WELL认证的发展。截至2020年,亚太区共有700座经过WELL认证或注册的商业建筑,总建筑面积达2035万平方米,其中超过四成位于中国内地。

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疫情二次冲击下,近八成受访者认为影响不超半年

疫情在全球的蔓延,带来二次冲击。在此背景下,戴德梁行的一份调研显示,业主方面,对广州未来写字楼市场信心有所回升,近八成受访者表示有一定信心,而租户方面,信心相较2月则有所下降,近八成受访者持中立偏消极态度。但84%的业主和76%的租户,认为疫情影响将不超过6个月。

合富大数据显示,4月全市写字楼成交量为11054㎡,同比下降72%,环比3月份下降83%。写字楼市场成交量波动主要来自大手交易,3月份保利鱼珠港产生年内最大规模交易,对比之下4月环比降幅较大。4月无新增供应写字楼项目,成交主要集中在番禺及花都区,由于3月大宗交易集中释放,4月其余区域仅有零星成交量。

整体而言,写字楼个盘市场热度仍待进一步恢复,除前三位项目成交超2000平方米外,其余较多项目成交量仅为1-2套,成交量仅数百平方米。

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌表示,4月写字楼成交在上月大手成交过后有所放缓,加上新增供应持续冷清,总体库存量同比已减少超三成。写字楼整体库存减少,新增供应处于青黄不接阶段,中心区域更是如此,目前中心区域库存主要集中在第二CBD板块,由保利鱼珠港等项目支撑;中心区域缺货,作为次中心区域番禺承载了不少外溢需求,像万博的广晟万博城等板块及标杆项目亦形成了另一股成交主力力量。预计写字楼若要整体恢复活跃态势,还需寄望在新增货量进入市场之时。

戴德梁行预测,二季度广州写字楼租赁成交以小面积、短期租赁为主,大面积租赁成交活跃度下降;三季度的租赁需求将以控制成本为导向,积压需求释放。同时,新入市项目将拉高空置率;预计到四季度,各项目间竞争加剧,空置率上升带来的压力将传递到租金上,写字楼市场整体租金水平下调。业主应关注市场情况,及时调整租赁策略,如加大商务条款灵活性、维护各渠道及政府机构合作关系、采取具有竞争性的租赁策略。优化租户结构、提高项目物管水平亦是应对良策;下半年是租户优化办公场所的窗囗期,品牌租户不妨利用机会,寻求可长期有效控制成本的办公地点。