2020年，房地产市场最冷的不是住宅，而是写字楼，前期海量的供应，再加上疫情的冲击，国内写字楼市场可谓雪上加霜，一线城市写字楼空置率屡创新高。

根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。

写字楼空置率高已是不争事实，但在这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。17度租售公装平台综合各方面数据，提炼出以下这三点运营新思路，希望能给写字楼运营者们带来一些启发。

01

CBD仍是一些企业的首选写字楼有结构性需求

每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼，他们更希望租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。

02

空间高效性、体验感

将是租户关注重点

不管是金融还是留下来的科技企业，租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。

无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样，只有抓住他们的痛点，才能吸引企业入驻。当然，我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。

写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，且已逐渐成为职场的中坚力量。

千禧一代，更加注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。

他们对租赁写字楼有这些需求：

1. 能提升工作效率，激发创造力；

2. 提升运营管理效率和空间使用效率；

3. 更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本。

03

打造高效、灵活的办公空间

为企业和员工全方位提升服务

写字楼市场虽然不容乐观，但仍有结构性的机会，比如提升办公空间体验，提升服务，同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，17度建议写字楼运营商们可以从这些方面入手。

一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，提升竞争优势

1. 提供灵活、高效的办公空间，满足企业需求

减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些建筑形式也可相应改变。

比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。

高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。

又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。

敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。数据显示，一个办公空间平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的员工需要跨部门的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。基于这个数据，我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性，合理设置办公座位，提高办公空间的使用效率。

比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。

2. 人性化的空间小细节，体现对员工的关怀

空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化，需要运营商们潜心琢磨。

比如纳什空间从一把椅子开始，来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。

3. 为企业和员工个人提供全方位服务

①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务

写字楼运营商作为大楼的管理者，可针对自己对租户情况，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。

或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。

②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负

关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务，比如：

a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。

b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题，在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。

c.匹配共享男女司机为高管服务，省去了企业需要配备若干司机的成本花销。

d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，打造良好的工作氛围。

二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小

中国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户，跟客户之间形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。

1.写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联

在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置率。

2.租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户

学会利用“汉堡理论”，大小租户合理安排楼层。一般来说，17—20层是大户，15、16可设置小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。

作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，只有转变运营思维，重视物业的运营管理，才能收获好的出租率。