2020年4月29日下午，全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式，召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论，集合行业智慧与力量，助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响，迎接并推动商业地产的复苏与振兴。

全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言，全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

中科产城董事长郭莹辉参与副会长交流讨论，并分享了近期对京津冀产业办公物业调研的情况。他表示，通过最近的调研发现，疫情影响下一线城市核心区域的写字楼生存状况还是比较优良的，整体比较活跃；而位于城市郊区的产业园办公物业，因为和实体经济的关联度非常紧密，在实体经济受疫情影响下行的情况下，再加上较大的新增供应，所以生存的状况相对较差。

郭莹辉认为，对写字楼和产业办公物业这两个市场来说是不同的趋势，一个是实体经济影响非常大，一个是国际金融工具的关联性比较大，这两个差异在疫情期间表现的更加淋漓尽致。

以下是中科产城董事长郭莹辉发言实录：

各位朋友好，通过视频看到大家，真的感觉几个月便恍如隔世，好久没见，十分想念。刚才听了大家对写字楼和产业园物业受疫情的影响分析，尤其是刚才两位专家的解读，非常受益，感同身受。

最近我在北京乃至京津冀调研，把产业办公的物业情况跟大家分享一下。我感觉一线城市核心区域的写字楼生存还是比较优良的，但是更多的产业办公物业的生存状况比较恶劣。写字楼，尤其是核心区的写字楼，包括甲级和乙级的，毕竟都受到了本土经济蓬勃发展的影响，实力还在，很多的购置、出租虽然下降，但是还是比较活跃的。但是从城市里外延到郊区产业园，生存状况差异非常大，总体来说因为短期受疫情的影响，实体经济下行，所以出现租金下滑和退租，同时产业园供应量太大了。

疫情之后政府对投资拉动提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主题的提出，主观上是刺激经济的发展，客观上会导致产业园物业一下子供应量又会剧增，将来的量增加了，但是租金价格我估计能维持都不错，可能还有大幅度的下降。

所以产业园的行业越来越不好做，投资资产投不起，周期太长；招商租赁而言，有量、有资金，但是没有价值，租金收益率达不到投资者的回报要求。这是一个常态化的趋势，疫情只是短期内的影响，中长期来看，虽然有政策利好，会让物业的供应量剧增，有一定的客户群的增长，但是相对投资角度而言，租金价格起不来；物业的交易价格，这十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物业的1/3。所以产业园办公物业和核心区域的写字楼比较，最大的问题是产业园物业太死了，和实体经济的关联度非常紧密，经济不行，产业园物业就很难上涨。但是写字楼作为融资工具，可以做资产抵押贷款、经营型贷款，还有作为避险工具。

这次的疫情后半场对欧美市场是比较大的打压，但是同时会把一些资金挤到中国的市场来，尤其是投资商办物业作为保值和避险的工具，反而推动国际间不动产的交易，尤其是中国市场的交易。而对写字楼和产业办公物业这两个市场来说是不同的趋势，一个是实体经济影响非常大，一个是国际金融工具的关联性比较大，这两个差异在疫情期间表现的更加淋漓尽致。

另外我说一下关于北京的产业办公、市场的特点。最近我连续跑了亦庄、通州、顺义、海淀，我感觉北京地区的产业办公物业，除了和核心区的写字楼物业没有办法比较之外，现在这几个区域分化又很明显。

比如说我在亦庄区域调研，亦庄区域现在很严重的问题是写字楼市场根本卖不出去，而且租金也下浮的厉害，空置率特别高，不是下降百分之几的问题，有一些物业十几万平米空置1/3，那么大的空置率。工业地产上的办公物业，现在应该说喜忧参半，华为进驻亦庄，一个客户需求就是50万平方米，工业物业的价格、办公的条件和商办物业条件差不多，而且还都比较适合于大人口吸纳，但是租金价格差的比较大。像这样的客户对于一个区域50万平米写字楼就消化掉了，所以亦庄大的产业氛围对于工业物业的去化消纳还是很有支持力度的，但是租金价格依然不乐观。

尤其是亦庄还有一个特点，对产业的物业、工业物业的需求比较旺盛，商办物业不是很旺盛。另外是公寓物业，几乎是供不应求，还是比较紧俏的，说明亦庄或是有产无城，城市功能配套严重滞后于产业功能扩张。

通州就不一样了，作为新兴城市，前几年城市里的商办物业供应量很大，高达七八百万平米，去化非常难。还有因为通州的城市定位，作为北京的副中心，核心区域的写字楼，产业的客户入驻和一定的产业选择准入，对于客户的招商也有一定的瓶颈，所以通州的空置率高的吓人。同时通州还在进行城市更新和产业升级，例如张家湾原来是工业园，现在改成设计小镇，城市化过程中又有产业准入，造成一方面招商难，一方面产业收窄，这样的产业物业我觉得将来会面临非常大的去化压力。虽然和亦庄离的很近，但是亦庄的产业物业比较活跃，通州的产业物业明显滞后于北京的市场。

顺义现在的产业办公物业应该说是一个灾难，因为顺义现在整个产业，尤其是空港、临港区域，按说是传统的相关产业孵化的好地方，但是却面临着大企业搬迁，像北汽就搬出去了一些。尤其是我们看到的几个项目，非常可怕，总面积400万平米，建了200万平米，几乎全部空置，就是鬼楼。这个和疫情没有本质的关系，重点就在于整个空港原来依附的制造业、国际企业办公总部、仓储等产业，在整个的中国经济上升以后，成本上升，导致很多国际企业离开了中国，招商引资不是往里走，而是外流。

其实工业产业办公物业最大的问题，就是不让销售，对于工业物业的交投不合约，投资人受到极大的打压。之前所讲的通州和亦庄的情况，都是工业物业不让销售，结果就是大家对于改善设施，改善环境的能力没有了，而这种能力直接影响到招商的氛围和形式。这跟北京地区政府对于工业物业的限售政策有巨大的关联，这几年的产业禁限目录还在强化，疫情加速了北京工业物业下行的趋势，后面会怎么样，对北京的工业物业我真的不看好，并且后面的新基建可能对北京工业物业的促进作用也不是特别的明显，因为没有太多的优势。

这是我对目前产业办公的分享，说的不准确的请大家包涵，谢谢！