今年1月，世邦魏理仕发布了《2020年中国区房地产市场展望》，并以17个内地主要城市为样本，分析了2019年全国写字楼市场情况。数据显示，全国写字楼租金指数同比下跌1.8%，其中一线城市的写字楼租金增长率均呈负增长态势。在空置率方面，截至2019年末，17城写字楼平均空置率高达21.7%，而2020年全国写字楼的整体空置率或将达到25%的水平，其中15个一线、新一线及内地主要城市的空置率将达到历史之最。

　　其中深圳的写字楼空置率更跃居一线城市首位。另据戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6%，远高于上海空置率21%，北京13.8%，广州5.2%。

　　深圳，年轻且富有创造力，如今已成为中国最具变革精神的科技摇篮城市，但是当下，不少中小企业经营压力增大，现金流紧张，引发了退租浪潮。与此同时，大企业也开始有选择性的收缩租赁面积或者延期更换租赁之地。

 

(数据来源：戴德梁行)

　　深圳写字楼空置率创新高

　　在按照“十三五”规划纲要实施产业振兴以来，深圳已形成了“四大支柱、七大战兴、六大未来”为架构的产业格局，并为此出台了一系列政策。正是这些优惠政策的落地，为深圳的产业崛起奠定了坚实基础。深圳在金融、物流、文化及相关、高新技术等四大支柱产业中，孵化了一大批500强企业，包括平安、招商、华为、腾讯等。而大疆、华大基因等智能制造、生物科技创新企业更是深圳未来的产业希望。

　　然而从微观环境来看，受经济下行影响，不少中小微企业因市场需求低迷不堪经营与现金流重负，纷纷退租节流;部分大型企业通过缩减办公面积或暂缓租赁延长抗风险周期;联合办公和包租公司则选择大面积撤退。多重因素叠加，导致深圳写字楼市场也面临着退租压力。

　　例如曾获得IDG资本、华住酒店集团及万科商业地产3000万A轮融资的深圳本土联合办公空间思微SimplyWork，已经被优客工场收购。其在南山科技园的5家店，至今仅剩下一家。且租金从节前1500元/个/月降至1200元/个/月，下调也抵挡不了退租情况。

　　而在深圳车公庙，不少写字楼也面临着空置率增高的难题。有业内人士直言：“大多是中小微企业，受到特殊情况影响，导致生意不佳，不得不退租来抵抗行业寒冬，”

　　戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示，“目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。”

　　如何提升存量物业价值?

　　不断走高的空置率，导致开发商为了挽留租户不得不下调租金。与此同时，则是租户对市场租金接受的能力变低，希望租金能更加实惠，双方进入了价格博弈战。

　　戴德梁行数据显示，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率达到14.98%，租金则下降至每月每平方米206.58元。福田区也在市场竞争加剧背景下租金下降至每月每平方米261.95元，空置率为16.04%。而南山区的空置率上行至34.85%，租金同样下降至每月每平方米213.94元。

　　戴德梁行指出，尽管项目延期概率大增，但未来五年持续高供应的趋势不改，在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探。

　　2020年将是风险与机会并存的一年，写字楼议价窗口期出现。对于开发商而言，如何在租金下行中，保证盈利能力，又能避免去化难题，在高供应中生存下来显得尤为重要。

　　第一太平戴维斯华南区商业楼宇部高级董事黎青山指出：“现在开发商打造写字楼硬件配置都是大同小异，但软件配置上，会更加看重人性化的定制服务，为不同租户提供细致服务。像是增加写字楼对环保、人文关怀方面。”

　　以国内高端空间产品打造运营商BEEPLUS为例，凭借其多年积累的出色的空间产品打造能力和业界口碑，其自2019年初推出了为企业客户提供从选址、设计、建设到后期运营管理一站式全方位解决方案的“大中企业定制及楼宇托管业务”，该业务不仅服务于众多如铂涛集团、鸥翎投资、元气森林、小马智行等企业总部自用的办公空间，还与华润置地、珠海大横琴、瑞思集团等地产公司合作，为提升新建物业与存量物业的价值提供了全新的解决方案。

　　以BEEPLUS和瑞思集团合作的项目“瑞思&BEEPLUS空间”为例，该项目位于深圳宝安玖悦雅轩商业裙楼1层及3-5层，建筑面积近10000平方米。BEEPLUS提供了从设计、建设到后期运营管理的一站式空间定制服务。

　　该项目采用了“美式小镇”的主题设计风格，依托于BRING LIFE INTO WORK的办公空间打造理念和“外景内移”的设计手法，将街景融入到空间内部，并配置有社交大堂、灵活办公区域、企业专属办公区域以及跨越三层楼的旋转滑梯和多元化的生活配套，成为宝安中心区的标志性办公空间项目。

 

　　该项目去年10月开始对外预招商，首期位于三楼的办公空间去化迅速，诸多新经济、互联网科技、电子商务等领域创业创新企业纷纷入驻，随后开放的四、五层空间也备受追捧。戴德梁行数据显示，目前宝安区写字楼平均租金是178.62元/平方米/月，据悉，该项目的投资回报率远远高于周边物业水平。

　　BEEPLUS为开发商提供物业增值的新思路，为存量办公空间创造了“第二次”生命，助力开发商在当前的市场环境中取得优势。

　　“空间定制及楼宇托管”解决行业痛点

　　第一太平戴维斯数据显示，今年一季度金融、TMT及房地产领军企业需求持续，但商务中心及共享办公空间行业租户需求增长承压，市场呈现分化格局。

　　黎青山表示：“深圳写字楼市场有韧性，租金比广州高，但是北京上海低。从抗压能力来看很强，而且需求很强，加上会有越来越多企业在深圳设立大湾区总部，这些需求都会支撑深圳写字楼市场的发展。”

　　因此，对于开发商而言，如何打造租户真正喜爱的办公产品已经是写字楼竞争的核心要素了。市场机构调研发现，由于大中型企业对品质的把控和整体流程的管理要求远高于一般水平，且市场消费更加理性，因此中高端空间定制业务的准入门槛较高。

　　BEEPLUS的优势就是为企业客户提供从选址、设计、建设到运营管理的全流程一站式服务，解决了传统办公空间定制领域的痛点，让业主无需再面对各个环节的众多供应商，同时针对几乎已成行业惯例的超时、超支问题，提出了项目“0”延误，工程“0”追加的业界全新标准，极大地减少了企业客户的时间与资金成本，同时确保项目的还原度和品质，真正实现“空间定制”的初衷。

　　BEEPLUS设有业内首个自有的“设计研究院”，并且设计师多来自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事务所等国内外著名的建筑和设计事务所。兼具国际化视野与专业化能力的设计师，将BEEPLUS“BRING LIFE INTO WORK”的办公空间设计理念融入到空间产品的每一个细节之中，在办公室中设置了音乐吧、冥想室、自助饮品长廊、午休舱等生活化场景与元素，为用户提供前所未有的、面向未来的工作方式和办公体验，并实现空间运营商、物业业主、办公用户的多方共赢。

　　凭借国际化的设计能力、严苛的质量管控标准、快速的交付效率、精细化的运营水平，以及更具竞争力的综合成本管控能力，BEEPLUS正在迅速提升大中企业定制及楼宇托管业务的市场份额，并开始全面布局国内一线城市、准一线城市和粤港澳大湾区。据悉，BEEPLUS在 2020年第一季度的合同签约金额已达1.5亿元，超越去年全年营收规模，凸显出巨大的市场需求和增长潜力。