今年一季度广州黄埔区保利鱼珠港G2栋、G3栋，番禺区招商金山谷37栋、40栋、49栋小独栋写字楼相继售出，到底“小独栋写字楼”有哪些“魔力”吸引金主爸爸？针对这一问题小研君将深入调研，对市内优质“小独栋写字楼”进行大起底，本篇让我们首先聚焦番禺区。

一、低碳办公+总部经济趋生，小独栋写字楼兴起

企业独栋兴起于2010年，又名“总部基地”。与传统写字楼不同，企业独栋具备高舒适度、可定制化和良好的展示性，为创意型企业和高科技产业提供了更适合的低碳办公环境，例如苹果飞船总部大楼、亚马逊“生态穹顶”总部等。

（图片来源：网络 ）

国内的企业独栋一般由企业自主建设或改造而成，主要分布在产业园区，例如北京后厂村的百度、新浪、网易、腾讯总部。

（图片来源：网络 ）

相比传统写字楼，企业独栋可以享受独立冠名权，拥有独立的大堂、电梯、花园等个性化空间，彰显企业形象，提升企业软实力。企业独栋能够保持物业的完整性、独立性，能有效整合空间资源，激发员工潜力。同时可以自主招标物业管理，降低企业经营成本。不过，随着“城市群”、“总部经济”等规划词的多次出现，企业独栋成为一种新的企业办公趋势，选址也慢慢跳出产业园区。目前，万科、恒大、碧桂园、保利等多家房企将这类3-11层的小独栋写字楼融入中高端的商业综合体，打造产品差异化。例如上海万科七宝国际、深圳万科公馆、深圳会展湾南岸广场等。

二、广州小独栋写字楼分布与产业经济重合

据广州中原研究发展部梳理发现，广州小独栋写字楼主要分布在番禺、黄埔、花都、南沙等郊区，主要有两方面原因：

1、郊区用地空间充足，地价低

广州市中心商务区写字楼饱和，可出让的商业用地稀少。而近几年市中心拍地较活跃的海珠区琶洲、天河区金融城板块，进驻企业基于成本投入、总部形象以及城市天际线等因素，大多将地块规划设计为高耸的甲级写字楼。而郊区用地充足，地价成本低，为小独栋写字楼的产品设计提供了前提。

2、产业积累，总部经济聚集效应强

番禺、黄埔、花都、南沙区产业积累丰厚，2019年这四个区的规模以上工业总产值占全市的79.4%，除番禺区同比增长下降外，其余三区同比增幅均领先全市的4.7%。

而且广州作为全国首个获批“中国制造2025”的一线试点示范城市，近三年一直致力新一代信息技术、人工智能、生物医药等IAB产业和新能源、新材料等NEM产业建设。全市72个主要产业区块中，番禺、黄埔、花都、南沙区占比58%。

这四个区域也是近三年广州招商引资的重点区域，随着企业的分批、分类进驻，区域总部聚集区规划建设逐渐成型。相应的，番禺、黄埔、花都、南沙区成为近年广州小独栋写字楼的供应主力。

其中，番禺区是广州小独栋写字楼在售项目最多的区域。本篇广州中原研究发展部将重点分析番禺区小独栋写字楼的布局、产品特点以及投资价值。

三、番禺区产业、招商、旧改全面发力，引导经济转型

1、番禺经济增长放缓，但第三产业发展进入“快车道”

纵观2016-2019年番禺GDP走势情况来看，番禺后期经济增长略显乏力，GDP增速呈现逐年下降的趋势。其中，2019年GDP增速更是跑输全市（大市增速为6.8%），整体下跌至3.1%，同比净减1.0%，较2016年下降5.2%，增速跌至全市倒数第一，不过仍以2079.5亿元的地区生产总值暂居全市第五位。

从产业结构来看，番禺第二产业发展的“减速”（2019年第二产业增加值为728.83亿元，同比净减1.6%），是导致GDP增速放缓的主要原因。2019年番禺第三产业反而实现较好发展，比值增长至63.3%，同比大增6.6%。同时，营利性服务业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下，万博基金小镇的快速建设，现代服务业亦出现迅速增长。因此，番禺目前针对传统产业陆续进行升级改造，同时大力扶持新兴产业建设，若成功升级转型后，未来多个商务区将形成联动效应，区域经济发展将进入快车道，GDP增速有望回弹。

2、传统产业升级改造，提升番禺发展速度

目前番禺主要的传统产业以汽车制造业、服装制造业为主。而该部分产业特点主要以适应性强、就业人口多。但近年来，番禺着力构建高端、高质、高新现代产业新体系，促使第二产业出现负增长的尴尬局面（同比净减1.6%），传统产业面临升级改造的重要关口。

需要指出的是，番禺已对番禺汽车产业升级改造，目前已初见成效。其中，番禺主力打造的汽车产业园主要由广汽牵头，携手合作企业协同开发，主力发展未来市场份额较大的纯电动和混合动力车型。产业园规划涉及面积达500万㎡，未来将形成“一轴两廊三区”的功能分区，涉及“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域。番禺区政府通过对多个汽车园区的资源整合，打通上下游产业链，引导其合作伙伴落户投产。因此，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，未来将引导更多优质劳动力流入，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。

3、多项政策扶持，番禺积极培育新兴产业

为加快培育新兴产业，2019年番禺出台了多项招商引资政策，加大政策扶持：在加大人才引进方面，为加快落实番禺万博基金小镇建设，番禺推出多项扶持政策，对于金融领军人才直接补贴50万元，对新引进的金融领军人才给予安家补贴100万元等。在改善营商环境方面，促进产业的转型升级，有效降低市场主体的经营成本，为中小型企业谋取最大的生存空间。多项政策优惠出台体现了番禺政府对于引才引智、产业转型的重大决心。

4、众多名企进驻，番禺招商进展乐观

近年来，番禺区围绕番禺汽车城、思科智慧城、万博商务区等平台优势，配合多条招商鼓励政策，借助广州国际投资年会等重大招商活动，成功吸引多家实力企业进驻番禺，整体招商引资进程相对乐观，区域前景可期。其中，以万博商务区为例，目前片区已经逐步迎来成熟期。据统计，万博CBD登记企业累计已超4000家。其中，企业行业分布主要为信息技术、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流等；另外，万博基金小镇注册的基金公司已超316家。另外，作为番禺重点打造的广州南站商务区招商引资同样成功。现时，片区已相继引进香港李锦记集团、万科、荣耀、路福、发现、佳宁娜、华夏中璟、越秀地产、方圆星耀等大型企业落户广州南站核心圈，形成创新产业集群。

因此，广州中原研究发展部认为，2021-2022年左右番禺将有望迎来爆发期，届时将会有大批的高素质人口涌入多个商务区，直接盘活区域经济发展。继珠江新城、琶洲后，广州多个中央商务区正在崛起！

5、“番禺北部经济带”成为番禺经济发动机

目前，以“广州南站-万博-思科智慧城-广汽产业园”为重心，东西走向长达25公里的“番禺北部经济带”正崛起成为番禺经济发展的“发动机”，同时肩负区域产业更新、吸纳新型高精尖企业、人才的重任。未来，这一产业带将成为广州中部较具价值的“经济链”之一，“产学研”结合，资金、人才、物流互联互通能力增强；从“广深科技走廊”的角度来看，未来大湾区1号公路拟建的“莲花山过江隧道”将带动大湾区（主要为莞深港）资源往番禺引入。

“北部经济带”4大产业区发展“配置”一览：万博CBD趋于成熟，南站+恒大足球场潜力难以估量，广汽、思科领衔IAB产业发展

“北部经济带”4大产业区发展各有侧重，片区定位上万博更贴近珠江新城，为番禺核心商务区，广州南站则着力发挥交通枢纽优势以及联系大湾区的产业，此外本月恒大十万人足球场综合体正式开工为南站发展打下“强心剂”，预计将带来体育、商业上下游企业进驻以及规模人流量导入，未来发展空间难以估量。而广汽、思科两大基地则专注IAB产业发展，与当前“新基建”概念契合。广州中原研究发展部认为，新造-化龙一带本身已布局有广汽研究院、番禺汽车城等园区，广汽智联新能源汽车产业园将促进资源整合，打通上下游产业链，此外根据规划显示该产业园除广汽集团外，还在引导其合作伙伴落户投产，可预计未来将引导更多优质劳动力流入。另一方面，由于地铁、居住范围集中在洛溪、华南、市桥板块，因此从番禺区的发展情况来看，出现明显“中部强，外围弱”的问题，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。

四、番禺区办公物业价值凸显，企业购置最高享1000万补贴

番禺区产业丰厚，但大多数企业聚集在中低端的产业园或工业区，企业转型升级受限。从办公类物业的历年成交数据也可见一斑。近3年番禺区的公寓成交基本维持在20-25万㎡的水平，这类产品主要满足酒店、单身群体的租住或小微企业的办公需求。适用于中大型企业的纯写字楼的成交则呈现历年减少的趋势，2018年番禺区写字楼成交约22万㎡，2019年出现腰斩，截止今年一季度仅录得1.4万㎡的交易。番禺区写字楼供应进入平缓期，后续还待开发建设。

与此同时，区域租金表现强势，写字楼表现旺租，各重点板块吸纳的客户存在明显的差异性。

长期而言，对于资金充裕及需转型升级的企业，购置自用办公物业既能享受优惠政策，也能抗通胀、抗风险，减少不可逆的成本损耗，实现资产保值。

而且企业购置房产的税款可按增值税进项税额进行抵扣，可降低企业购置办公物业的支出。 另外，从广州中原研究发展部监测的数据来看，番禺区优质写字楼一手售价呈稳步增长的趋势。8年前，优质区域写字楼售价仅为1字头，今年售价达3.3万元/㎡，平均年增长10%，高于公寓的8.7%。可以预判的是，未来番禺区“北部经济带”的全面开发建成后，区域写字楼价值将会兑现。

五、番禺区小独栋写字楼分析对比

番禺区四个囊括小独栋写字楼产品的商业综合体中，招商金山谷（意库）、保利大都汇、思科智慧城正常在售，而广州南站板块的万科世博汇前期独栋写字楼已售罄，目前项目主要在售公寓产品，后续地块尚在开发建设。

来源：广州中原研究发展部

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