深圳写字楼空置率居高不下的问题被诟病很久了，大渔拿到一份深圳甲级写字楼2019年第四季度的市场报告，做一个理性分析，希望给到大家不一样的观点。

同时结合深圳楼市，给出一些投资建议，在此感谢道远咨询。

顺便说一句，没有采用今年第一季度的数据，是因为过年和疫情影响太大，数据反而失真。

通过深圳商务区的集中分布情况，我们会发现，职住一体在深圳贯彻的非常到位，CBD的位置和产业高度决定了房价的高度。

深圳有两个规模最大的传统CBD，一个南山科技园，一个福田中心区，科技园以IT互联网产业为主，中心区以金融和高新产业为主，这两个区域的房价一直都很高。

福田中心区四神盘在2016年初就完成了10万的登顶，科技园片区虽然楼盘老化，但有学位加持，码农买单，价格也一直居高不下。

华润城润府近两年被持续热炒，单价屡创新高，一个原因是南山新盘稀缺，更重要原因是这个盘位于科技园腹地，虽然密度超高居住压抑，但周边的高收入码农实在太多，总有一部分愿意为通勤便利和新盘买单。

从润府的暴涨，可以看出CBD对房价的影响至关重要。

说到这里，另一个问题就来了，科技园和中心区同为两大传统CBD，为何科技园涨势凶猛，中心区却不温不火，四大神盘横盘三年着实尴尬。

几个原因：

1、相对南山，福田近几年有没落趋势；

2、学位不够给力；

3、没有新盘的带动；

4、18年整顿打击P2P，中心区大量P2P和金融公司如鸟兽散，购买力同步下降。

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科技园和中心区，在我看来，可以类比北京的中关村和国贸CBD，老牌贵族，聚集了大量中高端产业和高收入人群，基本盘非常扎实。但最大的问题是，它们已经开始老去了。

近几年承接更高端产业的是后海总部基地，直接体现就是房价。

目前后海20年的老盘也在12万+，带学位的15万+，深圳湾则集体跨入20万俱乐部，已经取代香蜜湖，坐稳了深圳第一豪宅区的位置。

从房价变迁可以看出，CBD的位置、产业类型、总部进驻情况决定了周边房价的高度。

其他零星的小型商务区，车公庙、华强北、罗湖商务区的房价，都能看出产业类型与房价的直接联系。

商务区对房价影响如此之大，大家更要关注深圳高端产业的布局和走向，学会提前预判和占位。

从上图可以看出，深圳未来的CBD有五个，西部有前海自贸区，中部有深圳湾超总和留仙洞总部基地，北部有北站商务区，东部有笋岗清水河商务区。

看起来东西北部都有布局，一派和谐均衡的态势，实际深圳一路向西的大方向丝毫没有变。

深圳政府的亲儿子是前海自贸区，其次是深圳湾和留仙洞总部基地，等把前海自贸区这个嗷嗷待哺的巨婴填满，再给超总和留仙洞引进一些总部企业，肉基本都被瓜分完毕，北站估计还能啃点骨头，笋岗可能连汤都喝不上了。

所以，跟着产业走，跟着趋势走，买房大概率是不会出错的。

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再说第二个问题，很多人诟病的深圳写字楼空置率过高的问题。

从2018年第二季度开始，深圳写字楼空置率持续攀升，从14%一直上升到27%。
同步，租金则在不断下降，从每平米266的基准租金下滑到227，租金下降15%。

深圳写字楼空置率的攀升，加上房价的快速上涨，给了不少人看空深圳的理由，最近看空言论不少，论据是房价过高让产业空心化，企业大量撤离经济下滑更支撑不起高房价。

其实关于写字楼空置的问题，很多人只看到第一层没看到第二层。

深圳写字楼空置率持续攀升，并非是企业不断外流导致，反而是政府主动干预的结果。

2019年深圳甲级办公楼市场新增可租赁面积约116万平方米，全年净吸纳量约48万平方米，需求落后于供应的局面持续凸显。供过于求，加之经济运行造成的市场波动，甲级办公楼市场整体租金自2018年第三季度以来连续5个季度下跌，空置率攀升。

从2017年以来，深圳持续加大写字楼的供应，供应量大大超过新增企业的吸纳量，这才是空置率提高的根本原因，而不是租赁成本太高逼迫企业大量外迁。

相反，北上广深四个一线城市，深圳的写字楼租金低于北京和上海，只高于广州。

以深圳的高房价，写字楼价格本该高于北上，居全国之首，但政府主动干预，大量供应写字楼产品，用高空置率来降低租金，从而留住更多企业，不会形成挤出效应。

反而广州的空置率过低，租金一旦上升会引发连锁反应。

深圳写字楼月平均租金235元/平米，租一个100平米的办公室月租金为23500元，和高档住宅的租金比起来差别不大。

实际上，福田南山有不少位置不错的写字楼，租金已降到5块以下，有的连住宅租金都比不过，写字楼租金秒杀住宅，一铺养三代的好日子一去不复返了。

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通过这条线捋下来，我们会发现，深圳写字楼空置，实际是政府的有意为之。

一方面是写字楼已大量过剩，一方面拍卖住宅地块比商业地块获利要高的多，供过于求加利益诱惑，深圳政府仍然坚持大批量规划和建设写字楼，根本原因主要有三个：

一是通过大量供应降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时还鼓励更多企业做大规模；

二是深圳土地资源十分宝贵，现在不预留足够面积的写字楼商务区，等以后不够用时就没有退路了。我相信深圳政府对写字楼的面积和占比设定，是参照了纽约香港这些产业高度集约化城市的数据的。

三是如果以后真的写字楼过剩，商改住很容易，但逆向的住改商就难比登天了。

正是基于以上这些原因，才会看到深圳写字楼不断攀升的空置率，但只有看问题更深一个层面，才不会大喊深圳正在做空自己，反而会佩服政府的眼光和格局。

最后，2020-2022年，深圳甲级写字楼的新增供应量约为726万平方米，它们主要集中在南山和前海自贸区。