莱坊近日发布最新一期广州写字楼市场报告。报告显示，2020年第一季度广州甲级写字楼市场没有新项目交付上市，甲级写字楼市场存量为581.4万平方米，广州甲级写字楼市场的空置率环比小幅下降1.6个百分点至5.4%。

甲级写字楼

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东先生表示：“第一季度，广州甲级写字楼市场平均租金环比小幅下跌1.1%至每月每平方米人民币176元，而空置率环比下降1.6个百分点至5.4%。在本季度，尽管有新冠病毒肺炎疫情的发生，但由于许多租赁需求在疫情发生前已经落实，并没有因此而受到大的影响。而且本季度广州甲级写字楼市场上没有新增供应 ，故广州甲级写字楼市场的空置率有所下降。“

资料来源：莱坊研究部

租金及价格

2020年第一季度，广州甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币176元，环比小幅下跌1.1%。虽然2020年第一季度新冠病毒疫情的爆发，对广州甲级写字楼租金带来下行压力，部分写字楼业主也选择了开出优惠价格以吸引租户入驻其写字楼，使得广州甲级写字楼的平均租金在本季度维持在一个相对稳定的状态。然而，由于疫情所带来的对于企业搬迁和扩张的需求影响有一定的滞后性，预计其对于写字楼的表现影响会逐步显现。

一手散售市场上，2020年第一季度广州销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币40,111元。受到疫情的影响，部分写字楼业主开始选择降低销售价格以吸引更多买家。此外，相较于售价高于每平方米人民币40,000的销售型写字楼项目，售价低于该水平的销售型写字楼项目在本季度更能受到买家的青睐。在本季度，与中心区相比，外围区的销售型写字楼成交活动更为活跃，主要集中在黄埔区、增城区和花都区。典型成交案例有：作为广州第二CBD的重要经济引擎，黄埔临港经济区在本季度录得保利鱼珠港写字楼项目13,259平方米的大宗交易，其成交单价为每平方米人民币35,000元。

供应与需求

2020年第一季度，广州甲级写字楼市场没有新项目完工交付，因此广州甲级写字楼市场的存量与上季度持平，为581.4万平方米。

在第一季度，由于市场上没有新的写字楼物业供应，同时由于之前累积的写字楼租赁需求较上一季度有所上升，尤其是天河北和珠江新城这两个子市场，广州甲级写字楼市场的整体空置率环比下降1.6个百分点至5.4%。

虽然第一季度广州甲级写字楼市场处于供需较为稳定的状态，但广州甲级写字楼市场供应量将在第二到第四季度大幅上升，预计年内将迎来65.7万平方米新增供应入市。2020年广州甲级写字楼新增供应量预计占2020年第一季度广州甲级写字楼存量的11.3%，预计随着新增供应写字楼的上市，同时租赁需求受疫情影响预计会维持在一个较弱的状态，广州甲级写字楼市场的空置率将逐步上升。

预计2020年第二季度，位于越秀子市场的星寰国际商业中心和位于琶洲子市场的阿里巴巴华南中心将交付，为广州甲级写字楼市场带来13万平方米的新增供应。

投资市场

2020年第一季度广州甲级写字楼投资市场不活跃，没有录得大宗整购交易。2020年3月15日，美联储宣布紧急降息至零并启动一项规模达7,000亿美元的大规模量化宽松计划。融资利率的降低和美元流动性的提高会进一步降低外资投资买家的资金现金流成本。

因此，美联储的降息对于广州优质的写字楼项目，将是重大的利好因素，预计将吸引更多外资投资广州的写字楼物业。同时，中国已在抗击疫情中取得了重大的阶段性成果。随着中国经济社会逐步复工复产，预计中国经济首先进入恢复期，有助于吸迎外资的流入。而广州作为粤港澳大湾区中的国家中心城市和综合性门户城市，其定位在《粤港澳大湾区规划纲要》中被不断强化。此外，广州各类发展政策在2020年伊始的不断推进和落地，使广州写字楼物业的资本值上升空间大，对外资投资者的吸引力度加大。

在国内四个一线城市中，广州的写字楼物业价格相对较低，这也将会成为投资者考虑投资广州写字楼项目的一个重要因素。预计除了位于广州传统商务区且具有较大提升空间的写字楼项目会受到投资者的关注外，一些新兴核心商务区写字楼项目的投资机会也会受到投资者的关注。

市场展望

莱坊广州总经理黄一匀表示：“鉴于世界经济和疫情的不确定性，预计在2020年，企业对于写字楼租赁成本的控制将变得更严格。2020年广州甲级写字楼市场的大量新增供应，预计将为写字楼业主带来较大的租金下行压力，而对于租户来说，租金的可谈判空间则变得更大。

广州市2019年高质稳健的经济发展为企业提供了重要的发展基础。而广州在2020年充足的写字楼供应，能够维持写字楼租金在一个相对稳定的状态。租赁成本的稳定，无疑对企业在经济不确定性的背景下有利好作用。

尽管2020年新冠病毒疫情给许多行业的发展都带来了负面的影响，但粤港澳大湾区落地的速度并没有因此而受阻。“广州人工智能和数字经济试验区”建设方案的发布和“南沙国际金融岛”的落地，预计将促进写字楼市场的提档升级和带来长期的发展，并促进相关区域写字楼的资本值上升。”