一、低碳办公+总部经济趋生，小独栋写字楼兴起企业独栋兴起于2010年，又名“总部基地”。与传统写字楼不同，企业独栋具备高舒适度、可定制化和良好的展示性，为创意型企业和高科技产业提供了更适合的低碳办公环境，例如苹果飞船总部大楼、亚马逊“生态穹顶”总部等。(图片来源：网络 )国内的企业独栋一般由企业自主建设或改造而成，主要分布在产业园区，例如北京后厂村的百度、新浪、网易、腾讯总部。(图片来源：网络)相比传统写字楼，企业独栋可以享受独立冠名权，拥有独立的大堂、电梯、花园等个性化空间，彰显企业形象，提升企业软实力。企业独栋能够保持物业的完整性、独立性，能有效整合空间资源，激发员工潜力。同时可以自主招标物业管理，降低企业经营成本。不过，随着“城市群”、“总部经济”等规划词的多次出现，企业独栋成为一种新的企业办公趋势，选址也慢慢跳出产业园区。目前，万科、恒大、碧桂园、保利等多家房企将这类3-11层的小独栋写字楼融入中高端的商业综合体，打造产品差异化。

例如上海万科七宝国际、深圳万科公馆、深圳会展湾南岸广场等。二、广州小独栋写字楼分布与产业经济重合据广州中原研究发展部梳理发现，广州小独栋写字楼主要分布在番禺、黄埔、花都、南沙等郊区，主要有两方面原因：1、郊区用地空间充足，地价低广州市中心商务区写字楼饱和，可出让的商业用地稀少。而近几年市中心拍地较活跃的海珠区琶洲、天河区金融城板块，进驻企业基于成本投入、总部形象以及城市天际线等因素，大多将地块规划设计为高耸的甲级写字楼。而郊区用地充足，地价成本低，为小独栋写字楼的产品设计提供了前提。2、产业积累，总部经济聚集效应强番禺、黄埔、花都、南沙区产业积累丰厚，2019年这四个区的规模以上工业总产值占全市的79.4%，除番禺区同比增长下降外，其余三区同比增幅均领先全市的4.7%。而且广州作为全国首个获批“中国制造2025”的一线试点示范城市，近三年一直致力新一代信息技术、人工智能、生物医药等IAB产业和新能源、新材料等NEM产业建设。全市72个主要产业区块中，番禺、黄埔、花都、南沙区占比58%。这四个区域也是近三年广州招商引资的重点区域，随着企业的分批、分类进驻，区域总部聚集区规划建设逐渐成型。相应的，番禺、黄埔、花都、南沙区成为近年广州小独栋写字楼的供应主力。其中，番禺区是广州小独栋写字楼在售项目最多的区域。本篇广州中原研究发展部将重点分析番禺区小独栋写字楼的布局、产品特点以及投资价值。三、番禺区产业、招商、旧改全面发力，引导经济转型1、番禺经济增长放缓，但第三产业发展进入“快车道”纵观2016-2019年番禺GDP走势情况来看，番禺后期经济增长略显乏力，GDP增速呈现逐年下降的趋势。

其中，2019年GDP增速更是跑输全市(大市增速为6.8%)，整体下跌至3.1%，同比净减1.0%，较2016年下降5.2%，增速跌至全市倒数第一，不过仍以2079.5亿元的地区生产总值暂居全市第五位。从产业结构来看，番禺第二产业发展的“减速”(2019年第二产业增加值为728.83亿元，同比净减1.6%)，是导致GDP增速放缓的主要原因。2019年番禺第三产业反而实现较好发展，比值增长至63.3%，同比大增6.6%。同时，营利性服务业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下，万博基金小镇的快速建设，现代服务业亦出现迅速增长。因此，番禺目前针对传统产业陆续进行升级改造，同时大力扶持新兴产业建设，若成功升级转型后，未来多个商务区将形成联动效应，区域经济发展将进入快车道，GDP增速有望回弹。2、传统产业升级改造，提升番禺发展速度目前番禺主要的传统产业以汽车制造业、服装制造业为主。而该部分产业特点主要以适应性强、就业人口多。

但近年来，番禺着力构建高端、高质、高新现代产业新体系，促使第二产业出现负增长的尴尬局面(同比净减1.6%)，传统产业面临升级改造的重要关口。需要指出的是，番禺已对番禺汽车产业升级改造，目前已初见成效。其中，番禺主力打造的汽车产业园主要由广汽牵头，携手合作企业协同开发，主力发展未来市场份额较大的纯电动和混合动力车型。产业园规划涉及面积达500万㎡，未来将形成“一轴两廊三区”的功能分区，涉及“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域。番禺区政府通过对多个汽车园区的资源整合，打通上下游产业链，引导其合作伙伴落户投产。因此，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，未来将引导更多优质劳动力流入，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。3、多项政策扶持，番禺积极培育新兴产业为加快培育新兴产业，2019年番禺出台了多项招商引资政策，加大政策扶持：在加大人才引进方面，为加快落实番禺万博基金小镇建设，番禺推出多项扶持政策，对于金融领才直接补贴50万元，对新引进的金融领才给予安家补贴100万元等。在改善营商环境方面，促进产业的转型升级，有效降低市场主体的经营成本，为中小型企业谋取最大的生存空间。多项政策优惠出台体现了番禺政府对于引才引智、产业转型的重大决心。4、众多名企进驻，番禺招商进展乐观近年来，番禺区围绕番禺汽车城、思科智慧城、万博商务区等平台优势，配合多条招商鼓励政策，借助广州国际投资年会等重大招商活动，成功吸引多家实力企业进驻番禺，整体招商引资进程相对乐观，区域前景可期。其中，以万博商务区为例，目前片区已经逐步迎来成熟期。据统计，万博CBD登记企业累计已超4000家。其中，企业行业分布主要为信息技术、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流等;另外，万博基金小镇注册的基金公司已超316家。另外，作为番禺重点打造的广州南站商务区招商引资同样成功。现时，片区已相继引进香港李锦记集团、万科、荣耀、路福、发现、佳宁娜、华夏中璟、越秀地产、方圆星耀等大型企业落户广州南站核心圈，形成创新产业集群。因此，广州中原研究发展部认为，2021-2022年左右番禺将有望迎来爆发期，届时将会有大批的高素质人口涌入多个商务区，直接盘活区域经济发展。继珠江新城、琶洲后，广州多个中央商务区正在崛起!5、“番禺北部经济带”成为番禺经济发动机目前，以“广州南站-万博-思科智慧城-广汽产业园”为重心，东西走向长达25公里的“番禺北部经济带”正崛起成为番禺经济发展的“发动机”，同时肩负区域产业更新、吸纳新型高精尖企业、人才的重任。未来，这一产业带将成为广州中部较具价值的“经济链”之一，“产学研”结合，资金、人才、物流互联互通能力增强;从“广深科技走廊”的角度来看，未来大湾区1号公路拟建的“莲花山过江隧道”将带动大湾区(主要为莞深港)资源往番禺引入。“北部经济带”4大产业区发展“配置”一览：万博CBD趋于成熟，南站+恒大足球场潜力难以估量，广汽、思科领衔IAB产业发展“北部经济带”4大产业区发展各有侧重，片区定位上万博更贴近珠江新城，为番禺核心商务区，广州南站则着力发挥交通枢纽优势以及联系大湾区的产业，此外本月恒大十万人足球场综合体正式开工为南站发展打下“强心剂”，预计将带来体育、商业上下游企业进驻以及规模人流量导入，未来发展空间难以估量。而广汽、思科两大基地则专注IAB产业发展，与当前“新基建”概念契合。广州中原研究发展部认为，新造-化龙一带本身已布局有广汽研究院、番禺汽车城等园区，广汽智联新能源汽车产业园将促进资源整合，打通上下游产业链，此外根据规划显示该产业园除广汽集团外，还在引导其合作伙伴落户投产，可预计未来将引导更多优质劳动力流入。另一方面，由于地铁、居住范围集中在洛溪、华南、市桥板块，因此从番禺区的发展情况来看，出现明显“中部强，外围弱”的问题，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。四、番禺区办公物业价值凸显，企业购置最高享1000万补贴番禺区产业丰厚，但大多数企业聚集在中低端的产业园或工业区，企业转型升级受限。从办公类物业的历年成交数据也可见一斑。近3年番禺区的公寓成交基本维持在20-25万㎡的水平，这类产品主要满足酒店、单身群体的租住或小微企业的办公需求。适用于中大型企业的纯写字楼的成交则呈现历年减少的趋势，2018年番禺区写字楼成交约22万㎡，2019年出现腰斩，截止今年一季度仅录得1.4万㎡的交易。番禺区写字楼供应进入平缓期，后续还待开发建设。与此同时，区域租金表现强势，写字楼表现旺租，各重点板块吸纳的客户存在明显的差异性。

长期而言，对于资金充裕及需转型升级的企业，购置自用办公物业既能享受优惠政策，也能抗通胀、抗风险，减少不可逆的成本损耗，实现资产保值。而且企业购置房产的税款可按增值税进项税额进行抵扣，可降低企业购置办公物业的支出。另外，从广州中原研究发展部监测的数据来看，番禺区优质写字楼一手售价呈稳步增长的趋势。8年前，优质区域写字楼售价仅为1字头，今年售价达3.3万元/㎡，平均年增长10%，高于公寓的8.7%。可以预判的是，未来番禺区“北部经济带”的全面开发建成后，区域写字楼价值将会兑现。五、番禺区小独栋写字楼分析对比番禺区四个囊括小独栋写字楼产品的商业综合体中，招商金山谷(意库)、保利大都汇、思科智慧城正常在售，而广州南站板块的万科世博汇前期独栋写字楼已售罄，目前项目主要在售公寓产品，后续地块尚在开发建设。【招商金山谷(意库)】1、项目特点：臻稀花园式独栋办公，容积率仅1.13招商金山谷是招商地产进入广州的开篇之作与旗舰项目，项目占地83万㎡，总建筑面积约130万㎡。其中，意库创意园组团占地33万㎡，建筑面积34万㎡，容积率仅1.13，属臻稀花园式独栋办公。2、交通区位：明年6月两条地铁新线开通，通勤便捷招商金山谷(意库)位于广州城市发展中轴核心——番禺新城，是广州市政府投资千亿重点打造的第四大商圈。项目周边交通路网发达，临近广明高速与新光快速，驾车30分钟内可抵达长隆度假区、万博核心商务区、广州南沙、市桥老城区以及珠江新城。另外，据广州地铁集团最新消息，18号线(万顷沙至冼村段)和22号线(番禺广场至陈头岗段)，将于2021年6月开通，全线通车预计在2022年12月。届时两条地铁新线的开通，招商金山谷(意库)可实现1站到广州南站、2站到南沙明珠湾、5站到琶洲、6站到珠江新城，将大大缓解通勤时间。3、配套设施：一站式美食娱乐主题广场+连廊商业街+宜家家居，板块人流聚集核心项目周边布局有沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型商场，其内部商业配套也非常丰富。招商金山谷(意库)南部为2.5万㎡的招商意汇广场，商场主打“一站式美食娱乐主题广场”，涵盖国际特色餐饮、豪华影院、娱乐休闲、精品零售、商务服务等多种业态，现已开业。项目中部设有2.7万㎡的谷里库里连廊商业街，旁边即为宜家自持产权的番禺分店。目前商业街尾货抛售，37-260㎡带明火餐饮铺首层售价2.4万元/㎡起，二层售价1万元/㎡起。此外，项目周边云集祈福新村、富豪山庄、南国奥园等数十个成熟高品质大型社区。在地铁和宜家家居的利好加持下，未来项目有望成为板块消费群聚集的核心点之一。4、产品亮点：小体量，区域投资门槛最低招商金山谷(意库)小独栋写字楼建面约1800-2500㎡/栋，5-6层高，标准层高5米，附赠地下一层空间，有独栋及双拼两种产品，可享独立冠名权，现楼毛坯售价约4500-6300万元/栋。【中原点评】项目产品体量小，是目前番禺区投资门槛最低的小独栋写字楼项目。此外，项目小独栋写字楼首层为商业性质，可经营展厅、服务大厅、门面，真正实现企业一体化花园办公模式。项目总体规划引进130-150家现代服务业、创意产业及国际教育机构企业，为板块带来1.5万个就业岗位。目前中铁集团旗下中铁一局、中铁电气化局、中国铁建、中国南方人才市场·测评中心等多家央企总部已进驻运营，商务氛围成型。【保利大都汇】1、项目特点：广州南中轴传奇销冠，7年运营经验保利大都汇属于番禺新城最早开发的一批商业项目，毗邻3000万客流的长隆旅游度假区，西连广州南站，东接番禺万博商务区。项目占地5.6万㎡，总建筑面积约23万㎡，是保利在复合地产领域的力作，定位为华南首席都市娱乐旗舰，曾三度问鼎销冠，一期产品已成熟运营7年。2、交通区位：坐拥多元交通网络，一小时畅达大湾区保利大都汇周边布局新光大道、华南快速、番禺大道、南大干线等八大交通动脉，地处地铁3号线、7号线、佛莞城际(规划建设中)的交汇处，距汉溪长隆站仅300米，4站抵达广州南站，7站直达珠江新城，30分钟抵达城区，一小时畅达粤港澳大湾区。3、配套设施：商业办公氛围成熟，配套齐全保利大都汇一期办公产品已引进700多家企业进驻，内部商业氛围也比较成熟，配置3万㎡的“左文右艺”商业街，涵盖一站式餐饮、服饰、生活、金融业态，由开发商自主运营，出租率接近9成。此外，项目临近万博商务区，除现有的沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型商场外，未来还可享180万㎡的万博地下商业城。4、产品亮点：空间灵活配置，汉溪万博商务区一手笋货目前，保利大都汇主推六号地块的小独栋写字楼，共3栋。小独栋写字楼建面约2000-4000㎡/栋，5层高，标准层高5米，10米高大堂可展示企业LOGO。L型总部建面约1.4万㎡，9层高，标准层建面1750-2750㎡，层高5米，首层预留餐饮、广告位功能。保利大都汇小独栋写字楼可整栋出售，也可分层出售，灵活满足企业个性化办公需求，毛坯售价约0.72-1.44亿元/栋。4300-6900万元/层。【中原点评】项目产品属板块内罕有的小体量产品，折算均价为2.5-3.6万元/㎡，属汉溪万博商务区的一手写字楼笋货，因为目前万博商务区的甲级写字楼售价普遍在4万+ 。不过，项目小独栋写字楼今年3月份才动工建设，需在两年后才能收楼，价值兑现尚需等待一段时间。【思科智慧城】1、项目特点：国内首个智能制造云产业城市样板广州国际创新城总体规划面积约73平方公里，是番禺区重大战略发展平台之一，主要包括广州大学城和大学城南岸地区。而思科智慧城位于国际创新城南岸启动区，由科技巨头思科和碧桂园联手打造的5000亩智慧产城，囊括产、学、研、商、居五大功能业态，是国内首个以智能制造云产业为核心、总投资超过200亿元、产值规模超千亿元的智慧城市样板。2、交通区位：现时通达性不高，交通路网待改造升级项目位于地铁4号线新造站旁，现时通达性不高，仅有南沙港快速、新化快速两条主动脉。不过，项目周边金光东&金光西大道、南大干线、金光东隧道等“八路一隧”基础设施工程正在推进建设，未来将升级为“四横七纵”的综合交通路网系统。3、配套设施：人才供给充沛，但现时商业配套非常短缺项目北部即为广州大学城，与之隔江相望，可面向12所国内知名高校吸纳人才。但由于板块处于开发初期，项目现时商业配套非常短缺，消费需过渡至万博或大学城商圈。4、产品亮点：思科智慧城分三期开发，其中一期地块包含A、B、C、D四个区域，目前在售的为一期A地块产品。其中，2栋可售独栋写字楼建面约3.3-3.7万㎡/栋，11-12层高，标准层建面2500-3080㎡，简装售价约9.4-11亿元/栋。5栋定制写字楼建面约2.9-9.5万㎡/栋，11-38层高，标准层建面1850-2760㎡。另外，有2栋12层、13层的写字楼为只租不售。