2020年首季度，广州全市写字楼遭遇短暂冰封，交付量、吸纳量、存量等压力激增。

加之疫情影响，广州珠江新城租金已连续三个季度下调，一季度全市写字楼新项目达“0”交付。魔幻的是，在此背景下，市场仍有大宗交易，打破珠江新城写字楼租赁成交最大面积记录。

在此“冰与火”交替的情形下，广州写字楼市场首季度战绩落下帷幕。
 

珠江新城写字楼租金连续三个季度下调

疫情之下，复工复产后的广州写字楼市场涌现出一股降价风潮。

市场价格变动是市场情况的最直接反应。据第一太平戴维斯发布的报告显示，2020年第一季度，广州市平均租金指数环比下降1.5%。，平均租金环比下降至174.5元/㎡/月。
 

 

据高力国际报告显示，今年第一季度，广州珠江新城、天河北、越秀、琶洲四大区域的甲级写字楼价格分别为184、176、127、148元/㎡/月。值得注意的是，仍未完全交付的琶洲片区，目前租金已攀升为四大板块中的第三位，仅次于越秀区之后。
 

 

步入2020年第一季度，广州许多写字楼打出降价、促销的口号。在各大房源网站看到，近期，珠江新城、天河北、越秀、琶洲四大写字楼热门板块出现大量低价房源，价格低至100元/㎡/月以下。
 

 

作为广州CBD中心，珠江新城吸纳有广州大量顶尖企业入驻。可以说，珠江新城写字楼的价格，亦是全市写字楼商圈的风向标。

目前，珠江新城写字楼均价在 200元/㎡/月。而在近期，不少中介网站挂出珠江新城有100元/㎡/月的房源出现。最低价格为88元/㎡/月，低于区域均价约56%水平。

据高力国际数据显示，珠江新城租金连续三个季度下调，降至184.2元/平方米/月，是2017年第二季度以来最低的水平。
 

 

坐落在广州新中轴线起点的天河北板块，写字楼林立。天河北与珠江新城临近，但写字楼楼龄大多长于珠江新城，配套物业水平差异较大。近期，天河北亦是挂出不少特价单位，价格最低达69元/㎡。

作为广州传统商务区之一的越秀区，一向吸纳了大量外贸、律所、政务机构等相关企业。在第一季度，越秀的空置率上升，租金则呈现下降趋势。越秀空置率环比上升0.4个百分点，租金环比下降0.8%。

在其低价写字楼的租赁上，低价单位的可选择范围更大，价格甚至低至50元/㎡/月。

后起之秀琶洲，在近年来的新增可供租赁供应面积上，稳居全市各大版块第一位，存量更是远超珠江新城2至3倍之多。

值得注意的是，琶洲空置率、租金双双上升。一季度，琶洲空置率环比上升0.5个百分点，租金环比上升0.4%。

除了珠江新城、天河北、越秀三大传统商圈及琶洲新区之外，广州还着力于打造新兴产业商区。包括广州国际金融城、黄埔鱼珠港、番禺万博及南沙金洲、明珠港等片区。

近期，在天河的广州国际金融城片区，签署入驻协议项目26个，总投资680亿元；开业项目18个，总投资112亿元；新开工项目21个，总投资431亿元；全部项目总投资1223亿元，达产后，预计营业总收入约为3200亿元。

在黄埔的鱼珠片区，以5G、人工智能、工业互联网为代表的33个新型基础设施与先进制造业项目动工建设，广州区块链研究院等24个人工智能和数字经济重大项目签约入驻，同时有包括中国软件CBD在内的6个项目开业运营，项目合计总投资达到1830亿元，预计达产产值和营收达3000亿元。

值得注意的是，随着《广州南沙新区发展规划》的日益落实及大量商服土地出让，目前，南沙已成为广州写字楼主要的供应区域之一。

另据高力国际发布的数据显示，截止至2019年底，南沙写字楼面积达534000平方米，其中，50%为甲级写字楼。

目前，南沙甲级写字楼的平均租金为111元/㎡/月，而广州其他核心地区的平均租金为每175元/㎡/月，南沙写字楼租金低于全市平均价位约36.6%。
 

写字楼新项目0交付 净吸纳量十年内首现负值

在此背景下，广州写字楼的存量增多。第一太平戴维斯发布数据显示，由于竣工备案等竣工手续因新冠肺炎疫情而中断，部分新项目的交付时间相应延后。因此，本季未录得新项目交付，全市写字楼市场总存量仍为约524万㎡。

预计2020年，全市预计将有超过82万平方米新增供应入市，广州写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期。

广州写字楼净吸纳量更在十年内首现负值，主要归因于租赁需求的小幅萎缩和租赁活动在1-2月的短暂停滞，本季度全市净吸纳量十年内首次降至-6,851平方米。（吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和；写字楼的出租吸纳量的计算方法为：新租面积+扩租面积-退租面积；出售吸纳量是指新出售面积。）
 

向好！广州空置率居四大城市末位

即使市场情况遇冷，但在北上广深四个城市中，广州写字楼空置率仍处于较低水平。

广州为北上广深中唯一，空置率环比呈现跌幅的城市。据戴德梁行的研究报告显示，四个一线城市中，广州空置率达5.2%，环比微降0.3%，为北、上、广、深中空置率最低城市。北上深三城空置率呈上浮，而深圳空置率居四大城市首位，为24.6%。
 

实际上，即使面对疫情，广州的写字楼仍“不愁租”，3月初，中国建设银行广州分行进驻珠江新城全新综合体“天德广场”，一举租下面积超2.6万平方米，打破珠江新城写字楼租赁成交最大面积记录。

值得注意的是，在中原研究发展部的统计数据中，广州3月写字楼市场呈现触底反弹趋势。

3月广州一手写字楼市场集中放量，入市100套1.53万㎡，为近三个月最大值。成交触底反弹，为110套2.28万㎡，较上月历史最低位增长约42倍，同比则小幅下滑17%。

市场成交大头集中在外围区，占比达96%。其中，黄埔、番禺区写字楼表现较为活跃，分别录得41%、348%的环比涨幅，其余区域项目成交微量。
 

 

广州中原研究发展部推测，3月市场成交恢复速度达预期，以价换量项目均有不错的表现。后续市场供需将会全面回升，开发商为弥补一季度业绩的损失，不排除会再集中推一波让利促销的项目，因而以价换量仍将是二季度市场的主旋律。

高力国际预测，预期第二季度租金会继续向下调整，而空置率有上升压力。高力国际华南区董事总经理冯文光建议，业主可以根据实际情况，更为灵活地调整租赁条约，稳定和增长与租户的关系；租户可以寻求签订长期租约的机会来锁定现时较为优惠的租金，尤其在珠江新城。

第一太平戴维斯推测，2020年，广州写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。严峻的经济环境预期加之新增供应的集中交付料将致使广州写字楼市场空置率于2020年攀升，而租金则将结构性下跌。