2020年初，一场来势汹汹的新冠肺炎打破了往日的祥和与宁静。如今，伴随疫情的渐趋稳定，企业陆续复工复产，地方经济逐步恢复活力，国家也陆续出台了一系列重大举措刺激经济发展。新基建等重要项目的建设与落地，将对产业及承载产业的平台带来诸多利好。在此机遇下，企业如何抓住新基建窗口期，借助5G建设加速发展？未来还将会有哪些投资机会？

4月10日，乐居北京联合北京经开·壹广场，邀请中国航天五院科委副主任原民辉，紫光集团高级副总裁、新华三集团联席总裁王景颇，中国通信服务国际有限公司副总裁谢和霖，    国术科技创始人、董事长袁国术，北京则泰集团公司总裁侯坤，高力国际华北区董事总经理  严区海，北京康力优蓝机器人科技有限公司CMO、副总经理赵博韬，北京经开·壹广场项目负责人蒋辉等嘉宾，通过在线直播的方式共同探讨后疫情时代企业在新基建、利好政策扶持下的机遇与发展。

以下为高力国际华北区董事总经理严区海线上访谈实录：

严区海：简单介绍一下高力国际，高力国际是一个有100年历史的全球性企业，我们的是商业地产顾问。第一，我们是围绕商业地产，包括零售商业、包括写字楼。第二，我们是只做顾问方面，比如物业管理、企业选址、办公楼服务等等，但是我们不做投资性业务。我们主要是做顾问，全球的营业额大概一年是30亿美金，总部在加拿大，目前是这个情况。

我本人是一直从事专业的给企业做办公楼的选址，这是我的专业。过去很多年一直在做这个行业。通过我们这样的专业机构，可以帮客户节省时间，最重要的是可以帮你们节省到很多租赁费用。这是很重要的一点。就是我们谈的价格租金是更符合市场行情，应该是低于市场的水平的。

我简单先说一下疫情的情况。首先分享一下整个GDP的增长，整个全球对中美GDP的预期大幅度下调，我们对中国的判断是2020年是2.6%，不过很正面的是2021年会变成9%。

这是美国政府对于经济做的一个比较大的两万亿美金的量化宽松。所以我们这里面有一句话叫做人民币资产受追捧。中国政府也是继续在做一些政策，我相信在后半段还会继续推出。我们可以看到的是，比如金融市场注入1.7万亿人民币的流动性。

简单聊一下今年第一季度的写字楼市场。首先，整个写字楼市场的存量大概是1680万平方米，最大的商务区是在CBD，之后是金融街、中关村、丽泽，很多非专业人士都以为北京写字楼最贵的是CBD，其实最贵的是中关村，第二是金融街。我再说一下丽泽，丽泽目前来讲是北京城区商务区里面性价比最高的，大概它的租金只有CBD的一半，但是楼的质量跟CBD基本一致。

这是第一季度的数据。整个空置率是16.7%，是过去十年最高的空置率，16.7%，算很夸张吗？还OK吧，因为全中国现在整体来讲，写字楼包括商务园区供应量都是有一点偏大，可以说是供过于求。某一些城市比如东北的沈阳，空置率是42%、43%，已经维持了好几年。天津空置率也很恐怖，所以北京16.7%，是除了广州空置率之外，比较低的区域了，上海大概接近20%了。

我们再看一下需求。一季度的需求特别明显，基本上是很糟糕的市场，因为全部的租赁因为疫情影响几乎在1、2、3月都冻结了，造成吸纳量全是负的，这是北京连续两个季度都是负的吸纳量。

具体来看，北京丽泽空置率86.7%，金融街和中关村是整个北京受疫情最小的两个商圈，空置率中关村只有6.1%，金融街是3.6%。

北京哪些客户租写字楼呢？我们还是看到33%是金融企业，物联网和IT基本上占到了20%多左右。

这是整个这个季度的总结。我们认为租金是在下降的，供应在增加，因为今年还有91万平米的写字楼在供应，整个空置率继续上升到16.7%，到年底的时候接近20%的空置率，租金我们认为还是在下降过程中。

很多客户会说，一直在下降的话，后边的市场会怎样呢？后面的市场我们看到好消息是后面的供应链非常好，甲级写字楼。我们统计了一些商务园区，比如亦庄市场，我们把亦庄叫做商务园区，跟写字楼不一样，但商务园区空置率也是今年比较高，到明年开始下滑。未来如果各位企业家想今年要换写字楼的话，这个可以讲是一个抄底的最佳时候，无论租金、无论条件、无论写字楼的选择都是非常多，可能再过一年多、两年，这个机会就基本上没有了，我们觉得这是最佳的时间，所以现在很多企业也是出来去看看写字楼，看看有什么抄底的机会。现在国贸有些租金降的非常大，大概9块钱、8块钱，但是楼质量非常高，不是普通的楼。

下一阶段可能租金会继续下降，下降之后还是有往上上升的空间，这就产生了新的窗口机会。

最后是几个对企业选址的一些建议要点。

1，希望大家尽量选择单一业权业主。

2，非常强烈建议如果企业在今年选址的话，今年是条件最宽松的一年，过了今年后面都比较紧张，现在是完全的叫做租户市场，就是客户市场、企业市场，你作为租房方是非常强势，有很大的议价空间。

其他方面，晓利问我最近觉得有没有因为疫情有一些新的变化。我个人认为：

第一，确实有些企业他们更加青睐于像亦庄、上帝这样的商务园区，因为整个商务园区是低密度。

第二，大家在琢磨一件事，就是我们有没有必要需要这么大的写字楼办公面积。所以我认为的一个感觉是，实体办公还是需要的，如果整个行业大家都在家办公，这是不现实的。但是目前最潮流的办公方式就是，大家基本上是西方企业或者高新技术企业，大部分都采用灵活办公，就是没有一个人有专属的办公桌，除了公司的财务、行政必须要有办公桌，剩下的人没有固定的办公桌，大家每天都可以在不同的办公桌去更换，你可以今天选这个座位，明天选那个座位，我们把这个叫灵活办公。而且每个办公室有很多电话厅、小的会议室、洽谈间都是可以来办公的，只要去预定就可以。这是第二个比较大的变化。

第三，AI智能的技术已经开始运用了，北京的第一个写字楼运用AI就是正大中心，是北京非常好的超甲级写字楼，以前大家去办公的话是要登记等等，现在不用了，你只要刷脸就可以进办公楼，当你进入大堂，它会识别出你在几层办公，就可以进去，那一层电梯会自动告诉你，在离你最近的地方停下来，告诉它你可以进16层，因为你就是去16层。这种技术可以做到，已经有楼盘去应用了。

  中国的这些楼宇技术在全球来讲，是最先进的，我们软性的物业水平做得还是欠缺，但是从技术上来来讲，中国各方面都是很高的。

  再说一下我们对于资产的想法，因为疫情影响，未来货币贬值速度是比较大的。所以我认为北京的写字楼租金并不会继续上涨，但不意味着资产是不支持贬值的，因为资产是越来越值钱的。因为北京城市的规划基本上已经结束了，存量房时代，包括写字楼、包括商务园区。所以核心地区是非常有投资价值的，这个价值也是越来越高，所以如果要投资写字楼的话，现在还是一个好的时机。