2020年一季度，北京、深圳两大一线城市的甲级写字楼租金进一步下滑。此外，北京写字楼市场空置率在2019年达到近十年阶段性高点后继续上升。

自2018年底至今，各地写字楼市场一直较为低迷，租金下行趋势明显，而突如其来的疫情加剧了这一局面。高力国际华北区研究部总监陆明表示，2020年依然是北京甲级写字楼供应高峰年，整体空置水平可能会进一步突破20%。戴德梁行则认为，深圳写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。

北京甲级写字楼市场吸纳量创新低

“整个一季度北京甲级写字楼租赁市场处于冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。”高力国际华北区董事总经理严区海指出。

据高力国际研究报告显示，一季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量达-81000平方米，创历史新低，也是北京甲级写字楼净吸纳量首次出现连续两个季度为负。

“大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出来的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”严区海说。

高力国际报告显示，今年一季度北京甲级写字楼市场整体空置率为16.7%，同比上涨5.9%，较2019年第四季度末上涨0.8个百分点。预计2020年全年，整体空置率将达19.7% 。

不过，严区海认为，“即使在年底空置率达到峰值20%，也不会造成太大影响，北京甲级写字楼市场在2008年空置率曾达到30%-35%，很快就被消化了。目前北京市场处于供应高峰期，供应高峰过后，空置率将逐步被市场消化。”

“疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力，预计2020年北京甲级写字楼新增供应为91万平方米 。”严区海补充道。

由于空置率逐步走高，北京甲级写字楼租金水平处于下降通道。

从高力国际的研究报告来看，截至2020年一季度，北京甲级写字楼整体市场平均租金为372.9元每月每平方米，环比下降 2.5%。其中燕莎商圈跌幅居首，环比下降5.4%。

“在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。鉴于疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金企稳预期大概会在明年一季度出现。”陆明表示。

在大宗交易方面，上述研究报告指出，北京今年一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大一笔交易是位于朝阳区的LG双子塔，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

据高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒介绍，自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

“随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象，在7月份基本上能够进入正常的市场状态。”严区海说。

深圳空置率居一线城市之首

据戴德梁行介绍，受疫情影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎均在春节前完成。

今年一季度，深圳全市甲级写字楼平均租金环比2019年第四季度末下降 3%，其中福田区租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，南山区租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

“目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。”戴德梁行研究院副院长张晓端指出。

据戴德梁行数据，2020年一季度四个一线城市中，深圳空置率仍居首位，为24.6%。深圳一季度3座甲级写字楼、共计30万平方米的新增供应，更是加剧了去化压力，截至今年第一季度，全市存量推升至582.4万平方米，由此全市空置率环比上涨2.6个百分点24.6%。

从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，福田区空置率则有一定的改善，降至16.04%。因新增3座甲级写字楼都在南山区，南山区空置率环比上升至34.85%。

“疫情期间在建项目工期相应延后直接影响全年供应，预计不少项目入市时间将延至明年，此外部分原定于上半年入市的项目恐将于年底扎堆入市，对于刚刚从疫情中恢复运营的深圳写字楼市场而言，无疑又要迎来一场大考。”戴德梁行华南区写字楼业务高级董事罗进良表示。