“从2020年到2024年，我们预计南山区（不包括前海）将会有大约349万㎡的优质写字楼供应……”，近日，商业楼宇研究机构高力国际发布《南山——不断革新的科技中心》报告，对深圳南山区的写字楼市场的基本面进行分析并展开预测；该机构认为，科技企业占主体的产业结构使得南山区办公市场更好的抵御疫情影响，而在未来数年内，随着蛇口、深圳湾超级总部等新兴片区的崛起，南山将逐步成为深圳的综合经济中心。
 

中心区西移 南山办公市场崛起

福田、罗湖是深圳传统的商办产品交易热门市场。在本世纪初，罗湖办公市场发育已相当成熟，福田则由于车公庙片区的崛起成为彼时的新中心区，包括中央商务大厦、国际商会大厦等在此时纷纷涌现。随着新旧更迭，在深圳城市中心逐步西移及东部地铁线路日趋完善等外部条件催化之下，南山、宝安成为后起之秀，其中尤以产业经济更加发达的南山更为突出。

去年，尽管深圳全市办公市场受外部经济形势影响持续承压，但南山区市场表现亮眼，交易热度甚至已经赶超福田中心片区；根据此前第一太平戴维斯监测统计，在2019年，南山区写字楼的净吸纳量已经连续四个季度成为各区之首，并全年累计贡献全市总吸纳量的7成，“地铁五号南延线及9号西延线的相继开通、部分片区推出及更新招商引资政策、城市建设重心西移令要素资源聚集等因素成为主因”，第一太平分析其中因素认为。

新兴战略产业占主体 贡献区内办公市场主要需求

另一方面原因，还在于南山区产业结构中新兴战略性产业占据主体。在去年一波的办公市场调整之中，科技、新媒体、电信(TMT)等行业的企业成为了南山区优质写字楼的主要需求群体；数据显示，截止2020年1月，南山区拥有上市公司164家，拥有国家高新技术企业4000家，包括集成电路、5G、人工智能、海洋经济等领域的战略新兴产业增加值占南山GDP比重达60%左右。

也正是由于这样的产业结构，在今年的疫情之下，南山区办公市场得以最大程度回避冲击。”虽然由于宏观经济的负面冲击和潜在的企业利润亏损将有可能导致南山区的优质写字楼市场受到影响，但是我们相信南山区的优质写字楼租户企业的运作得益于它们比较普遍应用高科技的企业文化而更加富有韧性”，高力国际分析认为。

宋华的公司是位于南山区科技园的一家互联网科技公司，年后返工至今，该公司便一直以在家办公形式让员工远程复工；宋华告诉记者，起初疫情使公司传统的写字楼办公无法实现，如今一个月过去本可线下复工，但公司高层也正在谋划试验，完全的线上办公究竟有多大可能？目前，该公司正尝试以员工职务属性为依据，划分出要求未来部分员工在家办公、部分员工轮位至公司办公以及完全在公司办公等多个层次。

宋华公司是互联网企业受疫情影响、催化调整办公形式的典型案例。高力国际在报告中分析，大量互联网和软件公司的日常运作，相比实体办公空间更加侧重网络平台与信息技术的应用，可以更快的转变从而来适应突发的交通和人口流动限制，恢复运营并将生产力与商务活动更加容易和高效的转移到“远程办公”模式上。
 

交通更加成熟 新兴商务区潜力巨大

在未来数年内，南山办公市场的多个利好值得关注，包括基建、新兴商务区的崛起等。深圳市城市轨道交通建设规划文件显示，未来的南山区将成为深圳规划交通密度最高的区域之一，“截至2020年3月，南山区内的地铁线路已有5条，在2020年底前地铁线计划将达7条，而到2030年，贯通南山的地铁线将达到9条”，高力国际方面梳理到，这些日渐密集的交通基建，将各商务区紧密相连，共同构建其南山区多中心的商务结构。

高力国际认为，后海、高新园商务区发育已趋成熟——前者是唯一一个在未来5年内每年都有新建写字楼计划完工入市的片区，后者则在今年南山区新增优质写字楼供应总量中占近7成，但在未来，蛇口和深圳湾超级总部基地等未来的新兴商务区亦潜力巨大。以深圳湾超级总部基地为例，有别于传统的中央商务区，该板块受益政府规划，将打造成为具有24小时持续运转的商务地带，并且预留大面积的中央绿地、各层次的文化设施到打造低容积率的街道及生活空间，“我们预计将于2024年逐步成熟完善，且具目前已出让地块规划统计，未来将有超过132万㎡优质写字楼供应集中于此”，该机构预测。
 

　　来源：南方都市报