经济观察网 见习记者 程璐洋 本周，房地产投资顾问机构“五大行”中的两家——高力国际和戴德梁行相继发布了北京写字楼市场报告。

戴德梁行数据显示，2019年四季度，北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别同比上升5.1和3.8个百分点，达13.5%和7.6%。

同期发布数据的高力国际也显示，截至2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这是自2010年以来的最高值。

与空置率高企相伴的是供给放量，2019年四季度，位于CBD的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应。
 

供应放量 租金下行

戴德梁行数据称，2019年，北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万，达101.8万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。

高力国际也表示，北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高，2019年全年供应量超过90万平方米，这是有历史记录以来的最高值。

2018年的全年供应量达到近81万平方米，使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点，达到10.6%。进入2019年，新项目陆续入市，加之2018年尚未完成去化的累计面积，导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。

CBD、丽泽和亚奥区域，是公认的北京写字楼市场中空置率上升较快的区域。丽泽由于公共交通还未完善，写字楼空置现象较明显。

而对CBD的高品质新入市项目，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，其去化压力不大，已有租户在接洽。

高力国际也指出，高品质新项目入市前的提前预租，造成稳定的吸纳量，预租对于空置率的影响大概在1%左右。得益于相对稳定的市场需求，空置率的攀升得到了有效控制。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束，整体空置率水平也将在2020年触及最高值。

市场的吸纳去化压力有多大，租金变化是最直观的体现。

高力国际称，北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。截至2019年底，整体市场平均租金383元/月/平方米，年降幅4%左右。

戴德梁行也表示，当前经济的不确定性致使北京写字楼市场租金继续下调。四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币382.4元和427.9元，分别环比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

但换个角度，对企业而言是件好事。高力国际董事总经理严区海告诉经济观察报，市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一到两年左右。
 

外资加码

除了供应放量，2019年北京大宗交易市场活跃，有望创造历史最高交易纪录。

内资依旧是主力买家，但外资买家们表现活跃。“外资进入北京市场就这两三年的事儿，因为之前没有可交易项目，所以就算关注的外资也没有实质性动作；而近一两年外资开始成批量进入（北京市场），是因为中国宏观调控关紧了水龙头，导致部分可交易项目进入市场流通，从去年开始，外资关注更强甚至有所斩获”，高力国际华北区资本市场部副董事闫寒解释。

10月16日，安联集团旗下包括安联不动产在内的多家公司，与首峰亚洲宏观趋势基金III（Alpha Asia Macro Trends Fund III）成立合营公司，收购了位于望京的北京融新科技中心85%权益；9月2日，吉宝置业中国有限公司称其与宁波佳晟悦城投资管理中心(有限合伙)和北京翰合投资管理有限公司签署股权转让协议，收购北京顺祥壬企业管理有限公司100%的股权。北京顺祥壬间接持有位于北京海淀区中关村的已建成的一座商业项目——上地NEO。

望京、上地、亚奥等新发展区域和产业聚集区，是外资买家们重点关注区域。

从2017年开始，境外投资者明显加大了在中国的资产布局，至2018年，境外机构投资者在中国大宗物业成交额的占比达到了37.8%的历史高点，截至2019年10月，全年境外投资额占比也达到了28.7%。

戴德梁行指出，中国的金融开放正在经历加速期，开放的广度和深度都在不断加大，随着境外金融机构的不断进入，未来中国的金融市场将迎来变局。在经济整体下行的大环境中，商业地产发展相对稳定的北京市场则为偏好一线城市有稳定现金流核心物业的境外投资者提供了更好的选择，这也是为什么北京外资交易占比连续两年接近30%。