市场供应过剩，深圳写字楼租金去年下半年环比下跌6.7%
更新时间：2020-03-17
“2019年下半年，十一个大湾区城市中，有八城的写字楼总租用成本有所下降，而其余三城则呈现增长。众城中，深圳录得最高跌幅，半年度环比下跌6.7%”。3月10日，知名商业楼宇研究机构第一太平戴维斯对外发布《大湾区甲级写字楼指数》报告，研究范围包含大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，旨在对比各城市间写字楼租金、总租用成本、销售价格等指标的变化趋势。
位于福田的某甲级写字楼出口，疫情好转，人员已渐渐恢复流动。
由于市场供应高企、新增需求增长放缓，尽管吸纳量仍然保持净增态势，但高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕多个研究机构监测显示深圳写字楼2019年空置率还是升破20%；相关行业人士告诉记者，这也是自2003年之后深圳写字楼空置率首次升上20%。且随着2020年供应高峰年的到来，众机构也预测深圳甲级写字楼空置率还将进一步攀升，租金也随之面临压力。
此外，随着年初新冠疫情的到来，城市冰冻、企业复工难，深圳写字楼市场显然再度承压，第一太平深圳公司副董事总经理吴睿对记者分析，压力尤其指向有更大招租指标的新入市写字楼，老写字楼入驻率在80%以上的，影响不会太大，新写字楼出租率预计会更低，维持现有租金水平也会压力更大。
新增供应：深圳去年下半年新增供应达108万㎡
通过第一太平报告，可对深圳写字楼市场进行横向观察。报告认为，受8月建设深圳为“中国特色社会主义先行示范区”政策的影响，深圳写字楼市场的远期前景被夯实，然而，因为深圳市场下半年新增供应达108万㎡，难以避免的短暂性供过于求成为诸多业主和投资者的主要顾虑之一。因而，全市空置率半年度环比增长6.5个百分点至24.6%。
“短暂性供过于求”亦是诸多机构判断深圳写字楼市场空置率高企的原因，尤其是宝安、南山两区，前者作为新兴商务区自2017年快速发展，存量持续增长，而南山则是因为城市中心西移发展战略及新地铁线路开通运营影响，且去年下半年有三个项目集中入市，存量进一步激增。第一太平统计显示，在整个纳入监测湾区十一城甲级写字楼市场，2019年下半年新增供应达140万㎡，而其中深圳即占75.4%。
第一太平戴维斯华南区域商业楼宇部高级董事黎青山分析，未来5年内深圳还将新增供应450万㎡，相当于现有存量的60%及70%，“虽然预测今年净吸纳量还会继续增长，但受供应绝对值影响，空置率和租金还会在未来相当长一段时间内存在压力”，黎青山指出。
广州则是另外情况。尽管去年该市净吸纳量同比下降46%，但期内“若干宗国际和国内知名金融机构大面积租赁成交的完成，展现了源自金融板块的扩租和搬迁的租赁需求保持上涨，再加上有限的新增供应”，空置率仍维持在个位数水平为4.8%。数据显示，期内广州新增供应近10万㎡，约为深圳的10分之1。
广州在今后两年也预计迎来供应高峰，“市场竞争料将加剧”。据了解，天河北、越秀等是广州市写字楼供应的传统市场，而在未来数年，新兴的商务区如琶洲、国际金融城等将新增数百万供应，第一太平判断，2021年将迎供应高峰。
东莞、珠海是报告中点到的湾区另外重点城市，两城空置率都已接近30%。东莞与深圳相似，新增供应的增多，使东莞全市空置率结构性拉升至28.9%；珠海市空置率下半年环比下降3.2个百分点到34.1%，期内珠海市政府出台了诸多政策支持，例如横琴政府提供的经济补贴有效的吸引了部分房地产企业、医疗健康企业和金融企业于横琴设立后勤办公室。
总体来看，深圳写字楼市场的租金和空置率压力虽然在湾区各城中表现突出，但问题并非一城独有。2019年下半年内，中国经济持续放缓，中美贸易争端、多城新增供应过量以及香港的内部社会运动等因素的综合影响下，大湾区写字楼市场租金和价格指数均有所下跌，第一太平的监测数据显示，大湾区甲级写字楼租金指数十年期涨幅高达66.6%，但半年度环比下跌2.5%，空置率亦环比增长2.5个百分点至16.3%。
市场联动：办公租赁需求外溢加快 湾区写字楼间市场联动
此外，湾区部分城市之间的写字楼市场联动效应也在去年下半年变得更加明显，虽然这种状态早已有之，但在去年下半年以来受诸多因素，联动节奏开始加快，“从此类租赁问询量和成交量于下半年的增长可见一斑”，第一太平表示；
具体来说，首先是港澳企业的办公租赁需求外溢和搬迁至广深珠，其原因是企业对成本控制趋紧，香港的社会运动、澳门的有限供应以及内地城市持续优化的政策和营商环境、较低的人力成本和便利的两岸交通运输条件等。
另外是深圳——东莞。受与深圳地理邻近性、基建的持续完善致使莞深间通达性的提高、以及数量渐长的企业出于节约成本的考虑而自深圳迁往东莞等因素的支撑，东莞业主的信心增强，第一太平方面分析到；据了解，今年12月穗莞深城际铁路开通，东莞虎门、长安、厚街等多个街区可便捷通达深圳宝安机场、沙井等地，而该线路的远期规划显示，未来该线路还将延长至南山、福田。
编辑:黄晓航
