回顾2019年沈阳的优质写字楼市场，高空置率依然是整个市场的主要问题。从2015年的供应高峰过后，沈阳市场的空置率一度超过40%。从2016年至今，整体市场空置率一直徘徊在30%-40%之间。截止到2019年，全年新增供应量大概在15万平米左右，总存量约190万平米，空置率在35%左右，与2018年基本持平。

然而，2019年沈阳市场的租金开始出现大幅下调，特别是在下半年。整体租金下降的主要是由以下3个因素导致：

1）沈阳写字楼的租户大部分都是中小企业，受经济下行的冲击较大，抗风险能力较弱，部分受影响的企业退出市场导致需求疲软；

2）2018年沈阳开始整治不符合规定的小额贷款公司，进一步提升准入门槛和经营治理要求，清理了一批不合规的相关机构，进而导致市场出现大量退租现象；

3）整治行动导致曾经依靠该类机构满足资金需求的中小企业普遍遇到现金流的问题，导致市场很多租户成本压力增大，承租能力不强，更多的租户考虑换租到更便宜的写字楼或缩减面积成为普遍现象。因此，整个沈阳市场新增需求疲软，存量租户成为各个写字楼竞争的主要客户群。同时，在经济下行期，成本因素成为企业的核心考量，业主在租金价格方面也开始不同程度的下调租金水平。

新型冠状病毒成为了2020年第一个影响市场行业发展的外界因素。疫情期间，市场的节后租赁热度有着一定程度的减缓，但随着疫情逐步得到控制、减缓、解决，市场复工率的增加，在疫情结束期将迎来市场发展的红利阶段，市场活跃度以及成交会出现大幅回升。由于目前市场中主要以存量租户的需求为主，市场内新租需求有限，整体市场竞争依然比较激烈。2020年高空置率的现状难以改变，租金下行趋势持续。

从2021年可能成为沈阳市场的供应高峰年，空置率也将逐步攀升，租金下行压力在未来2年内都长期存在。高力国际建议业主抓住存量租户的核心需求，更多地打造差异化优势，更灵活的租赁策略。为了提早应对两年后可能的市场空置率高峰，业主应该在疫情过后尽快锁定主力租户，提前应对可能到来的进一步收入下降的风险。在有利于租户的市场环境下，租户可以根据自身的现金流以及成本因素在未来的市场中以更优惠的价格租赁更加理想的物业标的。
 

　　来源：高力国际