共享办公空间左右为难：上有收租业主 下有初创企业
更新时间：2020-02-24
共享办公空间犯了难，近期收到不少创业者的请求，疫情期间是否能免租。
2月14日，北京创业者王靖（化名）一直在焦急地联系他的“二房东”，如果近期不能免租，下个季度公司可能会搬离这里，但沟通结果不理想。
“二房东”是一家私营企业，它也在等待业主的反馈。这个反馈对王靖来说尤其重要，因为公司的现金流只够6个月。
疫情仍在继续，共享办公空间左右为难：上有收租的大业主，下有艰难的创业公司客户。某种程度上来说，他们也是创业公司，业务本身也遭受着巨大影响：疫情期间很难有新增租户，甚至有企业不乐观地预测，这种情况甚至可能持续1整年。
部分空间不仅以租金为业，还有投融资服务、市场、商业模式咨询及培训服务，疫情期间也全部打水漂。
共享办公空间是一个重资产运营、对现金流要求极高的行业，房租开支占所有开支60%以上，目前整体面临较大的生存压力。对于免租问题，他们会去积极沟通，但他们更建议创业者自救。
2月1日，周自强团队与望京科技园园区的“房东”开了一次紧急会。基于租住在公司的初创企业提出的复工需求，他们商量后，还是决定在2月3日开始试运营开工。
周自强于2015年创办星空时间，这是一个为企业提供众创空间、企业高管培训及咨询服务的平台。成立5年，星空时间已累积服务新东方、蔚来汽车、Plum红布林等近百家公司，数千名CEO和管理者。
做出复工决定时，周自强一直很犹豫。因为对共享办公这类人群密集的场所而言，开工的头等大事就是防疫。一旦区域内发现疑似病例，场地就会被直接隔离。这样的话，公司不仅没法与其他租住企业交代，还得赔偿损失。
“从小微企业的角度，我的态度是要尽快、尽可能恢复正常经营，因为小公司真的拖不起。大家都是在钢丝上跳舞。”同为创业公司，周自强十分理解这些中小企业的决定。他表示，本来创业团队应该是时刻处于紧张状态，现在疫情一发生，团队突然长时间处于松弛状态，军心都会散掉。
过年期间，周自强一直与部分创业者保持紧密联系，发现有些创始人对于上班需求强烈。星空时间的租客都是互联网早期创业者，这些公司虽然可以在家办公，但在家办公无法确保所有人都在工作状态，效率会下降。周自强感觉，企业老板们还是更愿意到众创空间上班，因为那里有办公的氛围。
但在特殊时期，开工确实是件很矛盾的事情。为了确保人员安全，星空时间苦下了一番功夫。除了政府规定的各种防疫要求，比如14天隔离、每天申报人员情况外，星空时间还制定了如早测体温、按时消毒，还中晚三次紫外线杀菌等安全措施，同时，也不允许员工接待外来访客。
对于联合办公企业，防疫工作确实是一大难题。
好在大家在线下复工的公司并不多。有百分之七八十都已经开始在线上远程复工，但是目前到现场办公的仅不到5%。
园区正式开工以来，现在已经有20名员工选择到公司办公。与年前200人的人数比，星空时间的到场率也只有10%。
“当然，还好人不多，人多我也慌。”周自强无奈说道。
线下复工的影响还是其次，共享办公企业日常经营提供行政服务，需要天天跟人打交道，核心业务都是在线下，现在的挑战一方面是房租成本，另一方面是正常的租赁、咨询、培训业务无法开展，企业就不能有新的收入进账。
对共享办公企业来说，其商业模式是从业主处整租空间，经过重新装修，再将工位租给企业或者个人。因此，共享办公行业的部分营收来源是企业租用工位的租金，主要成本在于从业主处租用空间的费用。
共享办公行业每年有两个新租高峰期，分别是春节后两个月和第三季度，全年有七八成的新租成交都在这两个旺季完成。现在疫情影响，租户如果减少，空间的成交率降低，房租成本也就成为一个非常大的挑战。
周自强甚至预计，可能到七、八月份，疫情才会彻底消失，这期间共享办公行业将不会有新增租户。而且，如果面临部分中小企业死亡、退租的情况，共享办公企业的收入就更加不乐观。
2月5日，中欧商业评论的调研报告显示，其对995家中小企业受疫情影响的企业进行问卷调查，发现其中85%的企业账上现金余额最多能够维持3个月，而租用共享办公空间的用户往往正是这些初创企业。
一家创业公司的创始人刘伟表示，虽然员工到公司工作更能提升工作效率，但疫情如果在3月还不能有效控制，公司将与其租住的共享办公企业提出退租申请，减缓企业现金的流血速度。
另一位租住创业者王靖也向铅笔道表示，若承租方不能给予一定的免租措施，两三个月后就将考虑退租。
优客工场董事长毛大庆在接受媒体采访时也表示，部分入驻公司因疫情影响难以为继，优客工场也损失了部分客户；另一方面，他认为，疫情会让加速让企业将固定成本转化可变动成本，特别是办公租赁成本。
“我现在主要头疼的是业务全部断掉了。”周自强透露，星空时间并不完全靠房租实现收入。去年开始，公司有相当大部分的收入是针对中小企业投融资服务、市场、商业模式战略咨询和培训服务，但现在，这两块业务都只能暂停。
他表示，咨询、培训本来就是线下面对面的服务，现在就连此前签约的客户线下培训等服务，都没办法完成交付。共享办公企业还要做好接下来一整年时间都没有新的服务客户的准备。因为大部分企业上半年的业务都惨不忍睹。
“我了解到有一些企业，预测上半年业务量只有去年同期10%。”周自强推断，即使疫情结束，这些企业也不可能一下子就有新的咨询服务和培训服务预算。因为他们都会先忙着去开展业务，先实现自救，辅助性服务的投入肯定会缓缓。
事实上，目前大量企业都有减免房租诉求。二房东模式下的共享办公企业也都在和大物业、大业主进行沟通，试图将租住企业和自己的损失降到最低。
近日，各政府已经陆续推出扶持政策。上海市发布规定，对于符合条件的中小企业，由房产所属市属、区属国有企业（含委托监管企业及下属企业）免除2020年2月、3月两个月的租金；北京市政府推出16项措施，其中就有将通过停征部分行政事业性收费、减免中小微企业房租等，减轻中小微企业负担。
受访的一些企业普遍认为，在减免房租方面，如果承租方租用的是国有企业持有物业，政府的租金减免政策往往才能落到实处。但很多中小企业都是从私营企业租住办公场地，就很难享受到租金减免的优惠政策。
在周自强看来，在这方面，星空时间相对较幸运，其租赁的望京科技园是政府规划的科技园区。近几天，产业园已经让星空时间将申请减免租金的资料提交了上去，至于能否如愿得到租金减免，还要看审批速度和减免程度。
与星空时间不同，大多共享办公空间租用的空间业主大部分都并非市属、区属国有企业，而是以私企或者央企居多。因为无法预知疫情会持续多久，这部分业主目前仍在观望状态，这意味着多数空间还无法享受到上述租金优惠。
一边面对的是收租的大业主，一边是创业公司客户希望减免租金的需求，夹在中间的共享办公运营商们其实也在犯难。
对此，一位共享办公运营商表示，共享办公服务商会尽全力帮企业申请补贴政策，这本身也是它们服务的一部分，但企业还是要将注意力放在发展自救上，在节流的同时，抓紧开源。
作为联合办公运营商，优客工场一方面在为入驻企业争取利益，帮助入驻企业向政府申请一些补贴政策等，另外也在线上帮企业解决推广营销问题，对新入驻的企业免收押金、接受租金月付等。在直营店方面，它们也在跟楼主物业积极沟通，希望物业方也能理解服务商现在的困难，另外也把亏损当中的直营店商讨转变为合作共赢的模式，从而降低运营亏损。
如今，众多共享办公企业，都开始注重线上，并推出针对疫情期间的具体业务。
比如针对此次新冠肺炎的社区防疫问题，英诺创新空间IT团队联合贝思畅想开发了“园区/楼宇疫情登记管理系统”。通过线上无接触填报、扫码自动生成电子通行证、线下保安手机扫码核对信息、记录体温，从而达到无接触、不排队、强管控、全数据化防控管理，降低人员接触，避免交叉感染。
又如，优客工场携手创合汇联名打造系列公开课公益直播，邀请专家、学者、投资人进行如在疫情期间，企业该如何解决员工返岗、复工、工资支付等问题的直播活动。
不过，这些措施实际上并不能为共享办公企业带来收入，很多都是公益性质。共享办公企业的核心业务主要是在线下，线上收入无法支撑整个空间的运营。
自2015年爆发始，国内共享办公行业至今已野蛮生长了5年，但如今，大多共享办公企业都还处于未盈利状态，在资本市场上也备受质疑。
疫情中，整个共享办公行业也都受到波及，其重资产运营、对资金要求极高的商业模式特点进一步承压。尤其对于中小共享办公企业而言，面临的已不是利润问题，而是企业存亡问题，新一轮行业洗牌可能正在进行。
