墨尔本将在三年后看起来完全不同，预计市场将激增约100万平方米。

据澳大利亚财产委员会称，这相当于其当前市场的10%以上，是该国新增股票数量和比例最高的国家。

“从现在到2021年，我们目前预计将有超过45.5万平方米的新写字楼市场进入市场，其中80%已经承诺交付，”高力国际(Colliers International)写字楼租赁国家主管Tony Landrigan表示。

“新的开发周期将于今年开始，这将在特许市场的Collins街555号，Cbus Property的Bourke街435号和Lendlease的Melbourne Quarter Tower的开发市场中增加三座新的高档写字楼，这些都将到期在2022-2023年末完成。”

Landrigan先生说，边缘CBD的发展也越来越受到关注，因为它们为租户提供了不同于CBD高档项目的选择。

“由于2019年缺乏即时库存以及净有效租金的增加，从住宅用地向商业用地的转换也将继续。”

但是，由于墨尔本是澳大利亚最紧张的CBD写字楼市场，写字楼空置率为3.2%，预计建筑业的繁荣并不意味着租户会立即感到欣慰。

“在2019年，如果您是租户，希望在墨尔本中央商业区寻找超过5000平方米的办公空间，那么您将只有很少的选择要考虑;这就是今年CBD市场的紧张状况。我们预计到2020年及以后会有严重的供不应求，” Landrigan先生说。

“在未来的六到十二个月内，墨尔本中央商务区的空置率将保持极度紧张，且预测的变动幅度很小。”预计CBD的空置率将降至2.7%，这将使墨尔本成为澳大利亚最紧张的租赁市场。”

合伙人兼维多利亚办公室负责人哈米什·萨瑟兰(Hamish Sutherland)表示，墨尔本中央商务区的租金也以2001年以来最快的速度增长，在12个月内增长了14%，在过去五年中增长了32%。在莱坊骑士租赁。

他说：“这种快速增长对城市边缘的新兴市场产生了顺流效应，那里的办公室租金也迅速上涨。”

萨瑟兰德先生认为，墨尔本强劲的经济和就业增长所引发的“人才之战”助长了不断增长的需求。

“最重要的是，文化向新工作方式的深刻转变，例如敏捷实践，流动劳动力和灵活的工作时间，也带来了新的要求，这些力量共同导致墨尔本中央商务区对办公空间的需求空前。”

莱坊数据显示，展望未来，净面孔租金预计将在2019年底进一步上涨9%。

但Investa研究和战略负责人戴维·坎宁顿(David Cannington)表示，由于未来两年将在中央商务区建设的九个新办公项目正在交付中，随着新供应在2020年上线，租金增长率预计将放缓。

“预计CBD写字楼租赁市场状况的疲软将在未来几个月内支持租金的温和增长，到2020年租金将保持3%至3.5%的增长率。”

坎宁顿先生同意，就业增长，加上政府部门的增长，以及公用事业，教育和联合企业寻求扩张空间，已经给本已紧张的市场带来了压力。

“特别是，对优质办公空间的需求非常强劲，在过去的一年中，新增了22万平方米的优质办公空间，将优质办公室的空置率提高到2.4%[76,000平方米的空置办公空间]，”说过。

“这反映了墨尔本CBD办公空间需求的强劲，这是由于白领阶层稳健的就业增长以及业务从周边办公市场集中而来。”

仲量联行的维多利亚州办公室租赁负责人Stuart Colquhoun将2019年第一季度CBD的大部分需求归因于金融和保险服务业，该时期约占总吸收量的55%。

他列举了澳新银行搬迁至柯林斯街839号开发项目的位置-该新占地38,000平方米的建筑占地26,500平方米-是该季度最大的单一空间吸收器。

随着中央商务区的连续办公空间越来越少，Colquhoun先生预测，租户将考虑边缘城市的选择，这是集中化五年后的转折点。

“但是，预计2019年将是墨尔本中央商务区供应的重要一年，预计在今年剩余时间内将交付约128,620平方米的新办公空间。”