1月20日，北京国贸CBD一栋写字楼的大堂颇为冷清。

“以前还是很热闹的，特别是中午饭点，大堂站满了人。但是现在人少了很多，只有之前的三分之一。最近两个月至少看到五家公司搬出去，来看房的人倒是很多，就是没见搬进来过”，上述写字楼大堂保安告诉时代周报记者。

“只出不进”并不是个例，一定程度上反映了北京写字楼市场的情况。来自世邦魏理仕的数据显示，2019年北京写字楼空置率创下了2011年以来的历史新高，达到了13.9%。

1月10日，世邦魏理仕北京研究部报告显示，2019年大量新项目的入市，推高了供应量，以及企业退租率显著上升，导致需求疲软。在供需两方因素的推动下，导致了北京写字楼市场2019年空置率创记录。

近期，时代周报记者通过走访了解到，2019年北京部分写字楼的租赁方，特别是以金融和科技为主的小型创业公司退租情况明显增多，一些走访的写字楼租金降价情况明显。

在北京写字楼租赁市场遇冷背后，大宗交易却热闹非凡，其中外资更是成为北京大宗交易市场的最大买家。

2019年北京写字楼市场是冰与火交织的一年。
 

退租潮来袭

王博是一家传媒设计公司的创始人，2019年初将公司迁往望京SOHO一个300平左右的办公空间。后者是北京最具代表性的写字楼之一，聚集了大量的小型创业公司。

1月19日，王博对时代周报记者表示，经营的压力让公司不得不开始裁员。“大概裁了一半的员工，但经营压力还是很大。以前房租只占成本的三成左右，但现在占到了五成，而且公司收入并没有太大的增加。”

虽然选择了裁员而非退租，但在王博的朋友圈，已有两三位创业者解散了公司，被动退出北京写字楼租赁市场。

1月10日，世邦魏理仕中国华北区研究部主管孙祖天对时代周报记者表示：“2019年北京写字楼新增量并没有太大变化，但退租量却较往年大大提高，主要是过去一年的去杠杆让一部分非传统金融行业以及依赖融资的科技企业出现了明显的退租现象。”

金融、TMT一直是北京写字楼市场前两大需求引擎。数据显示，仅在2019年，金融行业新租需求占比达到30%、TMT行业新租需求占比为22%。

以往青睐投资上述行业的资本在收紧投资，连阿里巴巴和腾讯也不例外。

根据全球数据提供商Dealogic，2019年阿里巴巴投资数量较往年同比下降约47%，投资金额同比下降了77%。另一位大户，腾讯的投资也在缩紧。2019年腾讯控股投资数量同比下降22%，投资金额同比下降55%。

资本寒冬的来临，市场融资的收紧，让大批依赖融资的创业公司，甚至曾经的独角兽企业，也因造血能力不足而陆续倒闭。

曾经的明星企业ofo，先后经历五次搬家后，在2019年末搬离中关村，消失在众人视线中。

像ofo这样的公司，名单上还有长长一串。乐蜂网、尚品网、爱投资、比特易、浩沙健身、家园网、多金网，这些以科技和金融为主的创业公司的倒闭，是北京写字楼出现退租潮的重要原因。

据时代数据统计数据显示，在过去的2019年，一共有327家创业公司倒闭，其中北京关闭的创业公司最多，达到了124家。

业主顶不住降价

退租潮来临下，一些持有物业的个人业主开始降价。

“业主的反应是很明显的。2019年10月之前，很多业主都在咬牙挺着，坚决不降价。我经手的世纪财富物业，平时的日租金都在11块钱，不会低于10块钱。但最近还是以8块钱的日租金成交了。因为这房子已经空一年了。”近日，一位在商租领域经验丰富的业务员陈晨告诉时代周报记者。

据陈晨观察，北京写字楼中空置率比较高的都是个人业主持有的物业，空置在一年的比例在10%左右，空置在半年的比例在30%左右。

“国贸和望京的空置率比较高，其中又以SOHO为主。因为这两个地方主要客户来源是金融类企业。以前每天6块的租金，现在3块、4块就能租到”。陈晨还告诉记者。

近日，一位共享办公公司的市场总监李凡告诉时代周报记者，北京写字楼在2019年的租金确实出现了不小的降幅。“以CBD为例，除了国贸三期那种高端物业，其他的物业日租金之前在11块到13块之间的，现在压到8块钱，也至少有十几个项目等你去选。”

与个人业主相比，开发商自持的物业在降价潮中要坚挺得多。时代周报记者近期走访了包括万通中心、丽泽SOHO、亿达丽泽中心等多个写字楼，在开发自持的物业中，租金的降幅不大。

一些中介告诉时代周报记者，这些开发商持有的物业本身都是大客户在租，对价格不太敏感。丽泽商务区某写字楼物业负责人告诉时代周报记者，有些大型国有企业的分部搬回总部，收缩退租。

仲量联行华近期发布研究报告指出，2019年北京办公楼整体租金水平呈持续下滑趋势，同比下降4%，预计市场租金将在2020年进一步下降。

世邦魏理仕的数据也指出，2020年北京写字楼供应量将继续增加，因此降价潮还可能进一步延续。

孙祖天告诉时代周报记者，2019年北京写字楼供应量达到了90.1万平方米，是2009年以来的最高纪录。 “主要是中国尊、丽泽SOHO等新建写字楼的入市，就连很久都没供应的金融街，也入市了新项目。”

“2020年北京写字楼市场入市规模不亚于2019年。”世邦魏理仕的数据显示。
 

市场成交活跃

写字楼出租冷清，但交易却十分活跃。

2019年2月，京东以27亿收购了翠宫饭店，用作新的办公场所。2020年1月6日，翠宫饭店的门牌已经换成了京东科技大厦。另一家互联网巨头，字节跳动也在2019年2月完成收购了大钟寺中坤广场的收购。

金隅集团51.87亿购入盘古大观的“龙首”，LG双子座大厦静待买家，SOHO中国被传清空写字楼资产，2019年的大宗交易市场热闹非凡。

据世邦魏理仕的数据显示，2019年北京投资市场大宗交易总额达到创历史记录的886亿元，同比增长了68%。北京市场大宗交易总额也首次超越上海，成为全国总成交额最高的城市。过去几年来，上海一直是大宗市场交易最的活跃城市。

1月10日，世邦魏理仕华北区投资及资本市场主管纪纲认为，2019年创记录的大宗交易额意味着北京已成为全球领先的商业地产门户城市。

但值得注意的是，2019年北京大宗交易额大幅上涨，外资的贡献最大。据纪纲介绍，2019年外资在北京的成交额达到271亿元，占比为33%。在2017年和2018年，外资在北京投资市场交易额占比分别约为不到10%和21%。

纪纲对时代周报记者表示，过去几年来，房地产开发商和内资基金一直是过去几年北京最大的交易方。由于去杠杆以及资金流动性趋紧，使得外资成为2019年北京市场交易冠军。

纪纲认为，外资青睐北京市场主要原因是政策的逐步开放和对中国经济的看好。

“随着中国经济的发展，越来越多的外资将北京和上海作为首选的投资城市。一些曾经只做机会型投资的外资，开始考虑北京市场的增值型、甚至核心型资产，这也使得外资在北京能买的资产越来越多。这种情况下，北京也开始慢慢向成熟的核心市场考虑，与伦敦、纽约以及东京更一致。”纪纲说。