武汉作为中部地区的特大城市，长江、汉江两江交汇，武昌、汉口、汉阳三镇鼎立，独特的地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。

从地理分布来看，在长江北侧的汉口区域，办公楼子市场较为集中，而长江南侧的武昌区域子市场更加分散，这与武昌独特的地理环境有关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼子市场进行了大致分割。

从不同区域的甲级办公楼租户结构来看，由于建设大道是传统的金融聚集区；中南中北路有华中金融城规划，因此建设大道和中南中北路主要以金融类租户为主。光谷的租户结构则与众不同，因为光谷的国家级高新区身份，该地区科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技新媒体（TMT）企业的亲睐。


科技企业正加速布局

除了从空间维度看武汉的7大甲级办公楼市场之外，还可以从时间维度来分析办公楼市场的需求演变。

基于近五年约40,000个企业样本，把过去办公楼租赁需求强劲的金融业和近两年表现强势的科技新媒体行业进行比较，可以发现：

金融和科技新媒体公司均有“抱团”现象，但两者的中心并不重合。例如新成立的金融公司主要分布在长江两侧，尤其是武昌的中南中北路和汉口的建设大道。新成立的科技新媒体公司在长江两侧分布不均，光谷保持着最高的热度，是绝对的科技中心，这离不开光谷对科技企业的政策支持以及科技企业自身的群聚效应。从热力图的覆盖范围上看，科技新媒体公司的覆盖范围比金融公司更广，说明科技企业的扩张版图更大。另外，科技新媒体公司在热力图上的“红点”数量也超过金融公司，说明科技企业的扩张速度更快。

另外，根据仲量联行对武汉甲级办公楼市场的跟踪数据显示，近年来科技新媒体行业的租赁成交占比显著提升，从2016年的10%提升至2019年上半年的26%，且成交的科技新媒体公司多集中在光谷。这反映出科技新媒体公司对办公楼的需求正在增强，并且带有明显的地区偏好。

从租赁成交类型上看，2019年上半年，扩张和升级的需求占比分别从2016年的36%和11%提升至49%和23%，新成立公司从2016年的49%下降至26%。这从侧面反映出甲级办公楼的需求端，由“增量”（新成立）逐渐转换为“存量”（扩张、升级）。争夺存量客户的背后，意味着激烈的市场竞争。


科技企业有望成为办公楼租赁需求的另一增长极

虽然办公楼市场竞争日益激烈，但也并非毫无机会。现阶段，面对经济增速放缓，不少科技新媒体公司受到盈利和租金成本的制约，对办公楼的需求并未完全释放，但该类公司基数庞大，潜在的租赁需求不容小觑。

从宏观层面看，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。科创板的设立，突出了国家扶持高科技产业的坚定决心。武汉也出台了《武汉市科技计划体系》，助力科技创新。此外，武汉大力发展总部经济，不断吸引“第二总部”，包括小米、科大讯飞等知名科技公司纷纷落户武汉，这些知名公司的落户有望形成相关产业的群聚效应。

从微观层面看，虽然现阶段武汉办公楼市场供大于求，租金整体承压，但是科技企业活跃的光谷地区，不仅租赁需求强劲、去化速度快，而且办公楼租金坚挺，有上涨潜力。除了光谷地区之外，仲量联行也观察到其他商务区亦有科技企业的租赁成交，助力办公楼去化。

展望未来，武汉坚持经济转型升级，不断壮大内生增长动力。在支持性政策的推动之下，除了部分科技公司落户产业园之外，一些更加注重公司形象展示的科技类公司的租赁需求也将外溢至办公楼市场，并且不局限于光谷地区。长期而言，仲量联行预计，科技企业有望成为未来办公楼租赁需求的增长极，为武汉办公楼市场增添活力。

 

来源：凤凰网新闻