连日来，深圳楼市频传捷报。

先是豪宅卖得红红火火，然后又一批全国资金前来收割公寓，最近的还有二手房豪宅税取消，出现业主15秒后反价50万甚至150万的情况，二手房市场变得热闹无比。

楼市鸡血式刺激，让人对魔幻的深圳楼市瞠目结舌。

我们看到深圳楼市火热之余，还有一些东西，值得引起我们的注意。

那就是深圳写字楼空置率在增加，就连商圈也开始入冬。

根据高力国际的监测，在第三季度，深圳写字楼整体市场空置率已达21.2%，其中福田区写字楼空置率在16%左右，南山是16.7%，而前海已经去到66%。

而这个数据还只是暂时的，第四季度随着计划新供应的逐步完工入市，空置率的数字还会继续上升。

根据央视财经之前的采访，不少写字楼甚至是空租半年仍然没有租出去，在这样的情况下，不少业主打算“以价换量”，希望拯救低迷的市场。

据第一太平戴维斯数据，深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月，同比去年跌掉一成，环比上季度降低约5.2个百分点。

在供给过剩的当下，降低租金成为了最重要揽客手段，不少业主之间已经默默打起了价格战。

作为就业中心的南山，写字楼租金下滑至100-180元/平米之间，而福田中心区的写字楼租金最低在130元/平米。

位于赤尾的海岸环庆大厦，452平米的写字楼租金108元/平，而17年一套高层402平米的写字楼租金是200元，租金几乎是砍半。

这样的案例不胜其数，高端甲级写字楼还稍微好点，其他中低端写字楼租金跳水更严重。

但就算租金下滑，空置率的情况也并无太大好转。

福田的京地大厦，仅中原一个平台就有114条可租信息，总层高是31层，一层面积1900平米，以一层可容纳5-6家公司估算，那31层，可容纳总公司数量为300家，而117条可租信息，意味着起码有接近一半是属于空租状态，而最近一次成交的数据也停留在2018年的10月，成交均价是190元/平米。

就连深楼市所在的高新园，甲级写字楼，租金100出头，就这样，今年6月份的走访过程中，也都发现有大量的空置，39层可租楼层，只有60多家公司入驻，空置率高达50%。

在需求端疲软的状态下，就算降低租金，也依然无法让账面更好看。简单来说：空置率难降，租金难涨。

在p2p暴雷，经济不景气的当下，中小企业在测算成本后，选择搬离写字楼，退租的企业多了，又没有更多的企业涌入，在经济未有明显好转的情况下，写字楼怕是要凄凉一段时间了，但还好，写字楼不算孤单，还有商铺陪着。

与写字楼凄凉相呼应的，还有商圈的入冬。

如今深圳的商业已经遍地开花，几乎每个区都有多个商业中心，以前罗湖东门和华强北两家独大的格局早就被打破。

南山中心有万象天地、云城万科里、宝安有壹方城、后海有海岸城、万象城、福田就更多了，皇庭广场、中心城广场、COCO PARK、卓悦汇、世纪汇、九方购物中心、深业上城等等，龙华有壹方天地、九方，龙岗有万科广场、星河ICO、华润万象汇等等。

每个区几乎都有叫得出名字的中高端商业，就更别提一些低端商业，比如天虹、沃尔玛这些以及每个小区的底商了。

深圳的商业网络构建得非常完善了，明显已经达到供过于求的状态。加上受网购冲击、消费水平下降的影响，今年深圳商铺也非常难看。

位于南山的海岸城商圈，是西部商圈崛起的见证，所在位置也是南山商圈最为密集的中心区，以此为中心，两公里范围内还有万象城、来福士广场、茂业百货、天虹、缤纷假日广场等商业，单单一个后海，商业布局就如此密集。

而早在7月初，海岸城的一家网红奶茶店鹿角巷就被爆因租金太高而撤店，68平米的店铺，月租金约25万，年租金约300万。而以奶茶单客价20-30元/杯计算，一个月要卖1万杯才能抵月租，还不算人工和其他成本。

这样的租金，压垮了深圳第一家鹿角巷，而截止到目前，这家店也没有迎来它的下一位租客。

鹿角巷的关店，只是一个开端，现在的海岸城商圈，已经有大量商铺贴上转让广告。

根据独角Mall公众号的统计，海岸城商圈关门的商铺有将近20家，而其中十几家多都位于深圳湾大街。

深圳红极一时的网红店安东鸡黯然离场，还有当时高调进场，号称深圳最大的网红夜店MATRIX CLUB，不到半年就轰然倒下，令人唏嘘。

很多商户都表示“今年生意不好做，租金又高，只能关店另谋生路”。

而南山海岸城并不是典型的商圈个例，前段时间深圳市场最为关注的福田CBD商业卓悦中心开业了，公布的数据是招商率已经接近90%，主力店及大型餐饮店铺均已入驻装修。

但据深楼市团队走访了解，除了餐饮店铺，大多数店铺都处于招商和关闭状态，下沉式的商业也并未完全开放，由于是工作日，人气也并不是非常旺，临近中午也只是三三两两的人走过。

虽然人气还未起来，但从整个商业设计，看得出卓悦中心的商业还是有用心的，4个mall+1条中央大街，还有超大的户外广场，公共空间非常大，可供休息座椅不少，这在缺地的福田中心来说，不可多得。

能看出卓悦中心致力于差异化发展，毕竟福田中心区的商业实在是太密集了，尤其是地下商业街区。

卓悦中心旁边就有皇庭广场、星河COCO pork、怡景中心城、大百汇广场、连城新天地，这几个商业的地上都是各自的商业，但是地下都是通过地铁打通相连的，如果立体来看，这是一个非常庞大且密集的地下商圈。

从岗厦地铁站上来卓悦中心，再从皇庭广场下去地下商业，然后可以逛到会展中心站和购物公园站，所以每次去福田中心区商圈的时候，我总能迷路，明明从购物公园站出来，逛着逛着就到了会展中心，不知道多少人和我有一样的经历。

如此庞大且密集的商圈，福田的商业竞争可见不小，如何差异化竞争和在网购趋势中脱颖而出，会是卓悦中心最大的挑战，也是整个深圳商圈最大的挑战。

尤其现在商铺租金不低，人流量如何保证、商户如何保证盈利也是商铺面临的挑战。

写字楼空置、商铺也进入寒冬，与此对立的是住宅和公寓的热销。

看得出这届的投资客已经相当有经验了，就算是土豪，也知道现在不是闭眼买买买的时候了。

在子弹还有的情况下，肯定主打住宅，再不济可能也是潜力板块的公寓，写字楼和商铺大概率是碰不得的。

当前的大环境，大家不知道有没有感觉，一边是有钱人买买买，一边是普通人捂紧钱包，控制消费。

背后的深层次原因可能和经济不太景气有关，中小企业纷纷选择“逃离”，二师兄的价格迟迟未能下降，深圳前三季度CPI也突破4%的大关，而对未来的走向各种不确定，影响了居民的消费，而刚过去的双十一更是冲击了传统商业，商业的冬天怕是会更长了。

深圳一直在挣扎入秋，马上要小雪了，听说冷空气已经要来了，深圳的冬天虽然迟，但终究还是来了，可写字楼和商铺却早就入冬了，明年春暖的时候能融化吗？