前景广阔

据前瞻产业研究院发布的《中国写字楼市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2015年中国写字楼租赁市场规模已超5000亿元，2016年市场规模达到5475亿元，2017年市场规模增长至5826亿元，2018年中国写字楼租赁市场规模已达6073亿元。

预测2019年中国写字楼租赁市场规模将达到6577亿元，未来五年(2020-2024)年均复合增长率约为5.63%,预测至2024年中国写字楼租赁市场规模将超8000亿元。

巨大的市场催生出众多形态的租赁模式，除传统的标准写字楼租赁之外，产业园区、商务中心、联合办公等，针对不同目标用户的产品遍布城市各个角落。区别于物业形态、品质、所提供服务内容的不同，形成互补的同时，也产生了良性而激烈的竞争。
 

粥多僧少

世邦魏理仕数据指出， 2019年第三季度，由于国内整体经济下行压力仍存，供应量持续上升以及中美贸易战的持续，北京写字楼市场空置率上升至10.9%,创近八年来最高水平；上海写字楼的空置率在第三季度末期达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

“这种局面是供应量持续增加造成的。”上海写字楼市场戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁将2019年前三季度写字楼空置率攀升的原因，直接指向写字楼的供应量激增。
 

思维转变

面对整个市场竞争进入白热化的态势，招商难已成为写字楼企业普遍面临的“新常态”,不少写字楼业主或资管方开始“求新”、“思变”!

如何在产业定位、配套政策、招商手段、运营服务都趋于同质化的市场中脱颖而出，守住现有成果的同时，继续吸引优质企业入驻，成为所有写字楼招商工作的重中之重！

第一，极致思维！产品规划设计之初，就聘请知名设计事务所、以高标准及优质的材料和技术，打造出超过客户预期的硬件！

第二，大数据思维！通过与各类业内的研究机构、媒体深度合作，根据自身硬件标准，依托大数据准确定位目标客群，进行针对性营销推广，形成最后的有效引流！

尤其是2019年第三季度，成功引来多家外资服务企业、医疗美容以及消费零售类企业的入驻。

第三，粉丝思维！在产品价值链的各个环节，都要“以用户为中心”去考虑问题，向客户兜售参与感！针对入驻企业主、企业员工的实际需求，除已有的配套和服务，再根据实际需求演变出多层次、多维度的定制服务。

大多数写字楼的招商在企业入驻后，立刻变成甩手掌柜，除非谈续约，否者老死不相往来。而中庚的做法，确是将招商和运营结合起来，甚至将运营的工作前置。

针对企业主，推出“老板下午茶”!摒弃形式主义的大型讲座、主题沙龙，通过自己大量的前期工作进行一对一上门沟通，通过企业所属行业及对应产业链中上下游关系，筛选后以3~5人的下午茶形式邀请企业主进行沟联，既达到了人脉及资源间的互通有无，同时还为他们节省了大量时间和精力！

针对企业员工，更是不遗余力的推陈出新！比如中庚漫游城内所有餐饮商家就餐8折优惠，让入驻企业的员工得到实实在在的福利；定期组织“脱单大逃亡”的异地旅游，避免了传统联谊活动“找话题”式的尴尬沟通，让沟通发乎于自然！

最终，将用户转化为“粉丝”,毕竟用户只有性价比的要求，而“粉丝”却有了忠诚度的概念！口碑营销不是自说自话，一定是站在用户的角度，以用户的方式与用户沟通，真正达成社会化营销！

近一年来的数据是最好的证明：招商初期，通过中介推荐的入驻客户占比高达90%,而到2019年年初开始，这个数字直线下降至50%!
 

写在最后

高力国际的研究报告预计，上海市2019年全年写字楼市场净吸纳量将同比下降逾50%!

竞争日趋激烈，如果还是走传统的“三靠模式”,靠土地、税收优惠政策，靠招商人员的关系营销，靠价格战，必将陷进困局！应适时顺势地转变思维，建立起“以用户为中心”的企业文化，实打实地将运营管理工作前置，深度解读用户并定制服务，才能在这场角逐笑到最后。

当客户存量下降，增量不足的时候，“价格战”绝不是长久之计，只有下功夫做好产品，让软、硬件的升级成为留住客户的杀手锏！

毕竟，没有认同，就没有合同！