在经历了2018年的“挤水分”之后，天津经济已经连续六个季度稳中向好，增速回暖势头明显，今年上半年GDP更首次突破1万亿元大关，成为全国仅有的6座“半年经济总量超万亿”的城市之一。与此同时，天津办公楼市场却因庞大的新增供应入市，面临空置率持续走高，租金步步下探的局面，引起了市场各方的广泛专注。在仲量联行举办的“租户市场下的新战略、新机遇 ——2019天津楼宇经济论坛”上，相关专家及部分办公楼开发商就此展开深入对话和探讨。

供应高峰拉高空置率 未来将进入存量去化期

尽管根据仲量联行的统计数据，天津办公楼的整体空置率录得38.8%，处于较高水平，但与会专家认为，这更多是由于大体量供应，而不是企业需求导致的。“实际上，天津办公楼市场已经连续十年录得正净吸纳量，其中甲级办公楼的承租面积自2012年以来增长了6倍。”仲量联行天津分公司总经理白路表示：“预计到今年底，天津甲级办公楼市场将完成700个租赁交易，成交面积将超过30万平方米，继续保持较快的增长速度。”

同时，高空置率和低租金的现状有可能在未来几年得到改善。仲量联行预测，在今年录得63.5万平方米的新增供应之后，2020至2021年底，预计新增供应将增加42万平方米，供应渐缓，不但远远落后于其他二线城市，甚至低于属于一线城市的深圳和广州。短期来看，天津市办公楼市场将进入存量去化时期。

京津冀协同发展推动商业地产多元发展

在高空置率的背景下，众多业主在短期内很自然地选择以更加优惠的租金来吸引租户。仲量联行追踪了从2017年到2019年发生在天津中心城区的1772个办公楼租赁交易，共涉及分布于6个子市场的53座办公楼。尽管天津甲级办公楼平均租金为4元/平方米/天，乙级办公楼平均租金为3.5元/平方米/天，但今年市场上有36%的交易处于3-3.05元/平方米/天的价格区间，值得注意的是，这一比例在2017年还只有23%，显示出办公楼业主希望用降低租金的方式来加速去化。

最近三年也正是天津加快经济增长方式转变的时期，坐拥雄厚的科教资源、完整的工业体系以及中国北方第一个自由贸易试验区，天津已经汇聚包括智能科技、新能源、生物医药等众多新兴产业。产业结构的调整也体现在办公楼市场的租户行业构成上——即传统行业需求动能不足，成长迅速的金融、科技及专业咨询等行业则成为企业搬迁需求的主要推动力。同时，受到“金融创新运营示范区”定位的政策扶持，金融、地产和工程等行业依然引领企业扩租需求，并能够承受高于市场平均水平8%的租金。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示：“日趋多元化的产业结构不但丰富了办公楼租户的行业分布，也推动了天津办公楼市场的去中心化。随着京津冀协同发展在未来进一步深入实施，将有更多企业来津投资兴业，位于南京路-小白楼、海河沿线、新八大里等片区的高品质办公楼项目将成为市场赢家。”

楼宇经济3.0时代 租户需求推动项目品质提升

在仲量联行看来，经历了以单一功能楼宇开发为代表的1.0时代和以综合体开发为代表的2.0时代之后，当前房地产科技（PropTech）被广泛应用，灵活办公空间和长租公寓逐渐普及，全社会对绿色建筑愈发认可，这不但表明中国已经正式进入楼宇经济3.0时代，同时也意味着即便在天津这样的“租户市场”中，只要能够有效回应人在楼宇中的多元需求，提升入驻企业的经济效率，就能持续给业主带来价值回报，并且拉动就业和消费，推动经济增长。

“天津正需要一系列秉承‘未来楼宇经济（FoBE--Future of Building Economy）’概念所打造的高品质办公楼来吸引创业者、留住人才和培育‘新一代’企业，从而在城市竞争中脱颖而出，继续担当京津冀和环渤海区域的经济增长动力源！”仲量联行华北区研究部总监米阳在论坛现场总结道。