世邦魏理仕23日发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》，报告显示，三季度，优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，需求端的空间流动性亦加速。成都优质写字楼市场整体空置率创近10年新低，甲级写字楼整体空置率创近8年新低。

优质写字楼市场需求略有回升

三季度，蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应，亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。三季度需求略有回升，净吸纳量12.8万平方米，环比上涨14.6%；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面，部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面，上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比三季度办公策略的 30.6%、25.3%。

此外，三季度录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显着贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近10年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近8年新低。

金融城甲级写字楼租金最贵

租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，至三季度末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因，一方面大，部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响；另一方面，三季度多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升，从而提振市场信心。尽管如此，为优化租户结构，部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。

由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化，企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。城市更新进程推动市中心基建、配套的升级，甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻第二次生命。

此外，东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言，随着商务氛围愈发成熟，租金价格也今非昔比，其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平，截至三季度末为107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流动性加速，同区域来看，市中心升级需求活跃，录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例。

灵活性租赁方案为制胜关键

随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代，加之多数于成长阶段（2014—2016年）集中交付的楼宇面临租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主的租赁策略面临考验，灵活性的租赁方案为制胜关键。此“灵活性”不仅限于租赁成本层面，亦反映在物业物理层面，例如季内录得部分业主重新规划办公空间，迁移小面积租户从而腾挪出整层大面积可租赁空间给优质客户；部分业主挖掘新兴领域租户，如医疗美容等。

展望四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“三季度，成都优质写字楼市场需求环比回升，但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长，且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升，供给端需加强租赁策略的灵活性，同时关注‘在线+’新兴行业衍生出的新增办公需求。”