戴德梁行近日在上海举办2019年第三季度媒体抢听会，针对性分析大宗交易投资市场、写字楼市场和产业地产市场的现状，并对未来各市场的发展趋势进行了展望。

2016-2018年间，上海大宗物业市场一直保持千亿交易规模，但从2016年的近1400亿降至2018年的1000亿出头。2019年开年之初受2018签约延续影响，一季度455.83亿的成交金额与往年同期基本持平，但二季度成交数字大幅下滑至150.35亿，同比下跌66%；三季度更是再度下探至105.59亿，整体而言二、三季度交易活跃度明显降低。同时外资买家2019年一季度投资金额占比还与去年一致，第三季度大幅下降。

从交易额比例来看，上海依然受机构投资者欢迎城市；办公则依然是受投资者青睐的物业类型。从投资回报率来看，整体较去年有明显增长，核心地段资产资本化率约3.8%-4.0%，非核心区域资产资本化率则在3.9%-4.5%左右。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，三季度大宗物业市场总体可以用“迷雾重重中星光闪动”形容，受宏观因素影响，写字楼租赁市场亦受到影响，叠加2019前三季度上海写字楼租赁市场供应量达近年来的峰值的因素，使得2019前三季度写字楼整体空置率上升，租金水平下降。目前写字楼市场为近年来相对低点，这影响到部分外资机构投资人进入市场的信心，境外投资者在投资方向和物业类型上将出现结构性分化。同时境内投资者融资渠道受限，综合下来大宗交易市场目前存在一定程度的阶段性观望。卢强提出了适合目前市场阶段的五种投资机会。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平称，虽然2019前三季度迷雾重重，但市场上亦有不乏有诸如绿地黄浦滨江、万象城写字楼、海航浦发大厦、虹桥协信中心亮眼项目成交。对于四季度的市场走向，叶国平亦提出了四大趋势预测。叶国平表示，2019年四季度上海投资性物业资本化率将持续攀高；空置或租赁风险较大的资产受关注度下降；自用客户在上海写字楼市场上持续活跃；产业园、物流园区、数据中心等符合产业导向的优质物业将成为热门标的。