10月11日,仲量联行2019年第三季度上海房地产市场回顾及展望,受整体需求放缓和可租赁面积充足的影响,上海办公楼租赁市场仍利好租户。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示:“我们观察到,位于上海非中央商务区如前滩等板块的新竣工高品质办公楼租赁表现强劲,尤其吸引成本敏感型租户。”零售物业市场方面,非核心商圈空置率受四个新开业项目的影响有所上升,核心商圈空置率则有所下降。

甲级办公楼:前滩板块优质项目受青睐

研究表明,三季度,上海中央商务区的净吸纳量达34,000平方米,竣工项目调整租金后入驻率有所提升。非中央商务区甲级办公楼净吸纳量达123,000平方米。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“非中央商务区内,科技新媒体以及制造贸易业依旧引领租赁需求。”前滩等新兴板块的优质新项目持续受到成本敏感型租户的青睐。在租金方面,市场持续利好租户,整体租金下降。非中央商务区新增供应放量,市场竞争压力加剧。

产业园区:张江板块表现抢眼

在产业园区方面,整体租金保持平稳,张江板块表现优于整体市场。2019年第三季度,位于浦江的两个项目竣工交付,建筑面积合计119,600平方米,此外,张江板块内新项目带来了18,500平方米的新增供应。得益于张江和漕河泾板块的活跃需求,产业园区整体空置率保持稳定,科技新媒体行业依旧带动租赁需求。例如,珍岛集团在市北壹中心租赁了8,000平方米,OPPO在张润大厦承租12,000平方米的办公面积。

零售物业:新业态带来租赁新机会

零售物业方面,一些新兴业态为租赁活动带来新的亮点。仲量联行中国区零售地产部总监隗然指出:“随着拥有宠物的消费者数量增多,在购物中心尤其是社区商业中,售卖宠物用品与提供宠物护理服务的宠物商店迅速扩张。业主热衷于引进各种室内运动馆如滑雪馆等,以丰富业态组合和满足消费者体验各种运动的需求。”为增加与消费者的互动并将线上热度转化为线下流量,O2O品牌持续在线下扩张。

物流地产:临港需求显著增长

物流地产方面,上海自贸区扩容后临港需求显着增长。三季度净吸纳量相较上季度显着增强,高达101,624平方米,第三方物流和制造业领跑物流市场需求,贡献了三季度约60%的租赁成交面积。“上海自贸区宣布扩容后,临港细分市场在三季度租赁需求强劲,第三方物流、贸易公司和汽车制造商表现相当活跃。”仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示。

此外,可租赁面积集中的宝山、奉贤和青浦等细分市场均录得大面积租赁。零售商为即将到来的“双十一”和其他年终网购热潮进行积极的短期扩租,某冷链运营商在宝山租赁了较大的仓储面积。

酒店:大虹桥吸纳不少新开业酒店

继近年大批酒店纷纷进驻后,上海酒店市场供给趋于平稳。在地标性奢华酒店项目如上海宝格丽酒店及上海建业里嘉佩乐酒店的开业之后,上海酒店供给呈现放缓态势,其中奢华酒店市场尤为明显。

大部分新开业酒店仍将集中在包括虹桥区域及青浦区域等在内的新兴商务区及城市周边区域。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示,预计从中短期来看,相对平缓的供给将利好城市高端酒店业绩发展。同时,部分酒店的延迟入市也从侧面反映出开发商对于酒店市场业绩增长预期相对保守。