戴德梁行近日在上海举办2019年第三季度媒体抢听会，针对性分析大宗交易投资市场、写字楼市场和产业地产市场的现状，并对未来各市场的发展趋势进行了展望。

大宗交易投资市场：成交总额逐年下降，投资回报稳中有升

2016-2018年间，上海大宗物业市场一直保持千亿交易规模，但从2016年的近1400亿降至2018年的1000亿出头。2019年开年之初受2018签约延续影响，一季度455.83亿的成交金额与往年同期基本持平，但二季度成交数字大幅下滑至150.35亿，同比下跌66%；三季度更是再度下探至105.59亿，整体而言二、三季度交易活跃度明显降低。同时外资买家2019年一季度投资金额占比还与去年一致，第三季度大幅下降。

从交易额比例来看，上海依然是中国最受机构投资者欢迎城市；办公则依然是最受投资者青睐的物业类型。从投资回报率来看，整体较去年有明显增长，核心地段资产资本化率约3.8%-4.0%，非核心区域资产资本化率则在3.9%-4.5%左右。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，三季度大宗物业市场总体可以用“迷雾重重中星光闪动”形容，受宏观因素影响，写字楼租赁市场亦受到影响，叠加2019前三季度上海写字楼租赁市场供应量达近年来的峰值的因素，使得2019前三季度写字楼整体空置率上升，租金水平下降。目前写字楼市场为近年来相对低点，这影响到部分外资机构投资人进入市场的信心，境外投资者在投资方向和物业类型上将出现结构性分化。同时境内投资者融资渠道受限，综合下来大宗交易市场目前存在一定程度的阶段性观望。卢强提出了适合目前市场阶段的五种投资机会。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平称，虽然2019前三季度迷雾重重，但市场上亦有不乏有诸如绿地黄浦滨江、万象城写字楼、海航浦发大厦、虹桥协信中心亮眼项目成交。对于四季度的市场走向，叶国平亦提出了四大趋势预测。叶国平表示，2019年四季度上海投资性物业资本化率将持续攀高；空置或租赁风险较大的资产受关注度下降；自用客户在上海写字楼市场上持续活跃；产业园、物流园区、数据中心等符合产业导向的优质物业将成为热门标的。

写字楼市场：供应创新低空置率回调 新兴行业活跃促市场回暖

2019年以来在租户市场需求放缓的背景下，写字楼租金有所下滑，第三季度写字楼新增供应创三年来季度新低，空置率有所回调。随着新的供应市场的变化，租户市场也在迁移，而在新一轮产业规划的促进下，新兴行业需求正在不断的涌现。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预计第四季度有70万方新增供应入市。2019年以来在租户市场需求放缓的背景下，写字楼租金略有下调，第三季度写字楼新增供应创三年来季度新低，需求渐复苏，空置率有所回调至18.3%。沈洁表示：新经济形势下行业比重正在悄然发生变化，而在新一轮产业规划的促进下，新兴行业需求正在不断的涌现。其中人工智能、大数据、通信等新兴行业需求显着。另外临港成为自贸区新片区，伴随着核心技术高能级产业将聚焦发展，临港新片区也将迎来高端人才的引入，全面提升新片区未来发展。

产业地产市场：长三角一体化区块经济提质

2019年，长三角一体化上升为国家战略。戴德梁行与上海社科院联合发布了《长三角一体化协同发展白皮书》，从产业协同的角度持续关注长三角一体化，做好产业招商和产业服务。长三角经济外向程度高，已逐步聚焦于战略新兴产业发展升级。但目前也面临高端回流、低端转出“双消耗型” 困局，需依托创新带动产业升级来打破。

长三角产业协同方面，戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示，上海将承担两方面的角色，分别是部分功能强化和部分功能新生。部分强化功能包括超级枢纽、科创引领和制度先驱。立体交通与信息互联推动长三角同城化，上海成为同城化超级枢纽；上海建设全球科技创新中心，事关整个长三角高质量创新驱动；自贸区的制度创新进入3.0版，进博会和外商投资法案积极导引外向经济发展。科创板打开中国资本市场改革试验田，推动上海科技创新。上海成为出台全国第二个针对民营企业总部的支持政策文件，从重视外资总部到更兼容并包，鼓励民营经济。以土地和人才为两大要素抓手，通过弹性出让等制度更合理配置土地稀缺资源，通过落户和产权保障房等方式促进人才引进便利化。

部分功能新生则由交互展示和极端智造构成。在上海设立国际总部已成为企业界的共识和情怀。在此之外，以大虹桥为代表的区域逐渐吸引更多省/市/区的目光，2019年，苏州相城、上海奉贤等区县纷纷在虹桥置业设点，上海逐渐生成“第二政务区”的角色。同时进博会等展会带动，上海正在从世界的工厂转变为世界橱窗。上海对资源、信息、流量的集散、展示、融合、交互、配置功能功能放大。依赖科技支撑的极端智造和大厂经济，是上海未来产业的亮点。所谓极端制造是指极大型、极小型、极精密型等极端条件下的制造，主要用于制造极端尺寸或极高功能的器件，此类制造强依赖于科技支撑。

2019年前后，上海导入特斯拉、ABB等超级大厂，辉瑞、罗氏等总部及创新中心持续加码，上海科创中心的资源禀赋，以及上海已有的大飞机、中芯国际集成电路、微电子装备光刻机等产业项目基础，共铸上海极端制造优势。