1 .REITs底层资产：5栋写字楼几乎满租

蠢蠢欲动2个月后，招商蛇口终于拧开了REITs这只“现金水龙头”。

今天，招商蛇口发布公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。如成功发行，这意味着港交所将迎来第12支REITs产品；同时也意味着，在房地产融资如此艰难的环境下，招商蛇口又靠资产证券化多了一条“回血”之路。 

招商蛇口在公告中称，公司筹划拟通过境外控股子公司，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联合交易所有限公司上市。

而为筹备上市，2019年9月2日，招商蛇口旗下控股子公司招商局置地就已通过其香港全资子公司——荣腾企业有限公司（以下简称“房托管理人”），就拟于香港设立的招商局商业房地产投资信托基金（以下简称“CMC REIT”）向香港证香港证监会递交了认可申请。

如果香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交CMC REIT的正式上市申请表格。

这也就是说，本次招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起，其房托管理人则为招商局置地的间接全资附属公司。 

前文提及，蛇口招商本次发起的商房托基金是12支REITs产品，那么此前的11支REITs产品是什么样的情况呢？

公开资料显示，在香港资本市场已发行的REITs产品有11支，其中1支已退市。

在剩余的10支REITs产品中若是按物业类型分类，综合类物业6支、酒店2支、写字楼1支以及零售商场1支。

而在规模方面，据光大证券今年4月发布的数据显示，截至2019年3月末，亚洲市场上共有153支REITs，总市值2532.04亿美元。

其中，香港REITs的市值规模为413亿美元，排在亚洲市场第三的位置，是亚洲市场的重要组成部分。

截止今日收盘，11支REITs产品中，有5支REITs规模超过100亿港元。规模最大的是领展房地产投资信托基金，市值达到1820.8亿港元，规模最小的是开元产业投资信托基金，规模仅为15.6亿港元，相差100余倍。

但作为REITs市值表现只是大众关注的重点之一，REITs的底层资产重要性也不容忽视。那么，招商蛇口在本次的REITs产品中，底层资产又是什么呢？招商蛇口在公告中称，本次拟注入REIT的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，蛇口花园城中心。 

据PropTech研习社根据公开数据统计，目前，在上述5项物业中，除花园城目前在可出租面积及具体租金方方面无披露之外，其余四项物业均已披露相关出租信息。而在已披露的四个项目中，其物业的整体出租率达96%左右，每日平均租金在2.7—6.4元/㎡之间。

2.万亿REITs市场：收益率跑赢恒生指数

近年来，房企意欲通过发行REITs进行融资的案件已并不少见，那么，REITs产品除了成为房地产商的一种低成本融资渠道之外，还有哪些魅力呢%3F

回报收益率是其中之一。

据光大证券统计，这些REITs累计投资回报率高于恒生指数。2005年末至2019年4月4日，恒生 REITs 指数的涨幅超过3倍，年化收益率 9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率6.73%。

领展房地产投资信托基金是香港交易所上市的第一支REITs产品，2005年发行价为10.3港元，今日按盘价为86.45港元，收益超过7倍。

截止今日（9月3日）收盘，10支上市REITs产品，有8只收益率超过5%，甚至有两只收益率超过7%。要知道在如今余额宝收益率不足3%，不错的银行理财也就4%左右，也就P2P产品收益率或能与REITs一较高下了。

11支香港REITs产品收益率

香港REITs回报较高的主要在于物业布局合理以及租金回报不断上升。

这些REITs产品所持物业大多位于优质商贸区域：香港为主，内地一、二线城市为辅。当然，底层物业的类型多样化组合也提供了稳定盈利。

底层资产有多优质？我们不妨挑选几支REITs产品来看：

领展房产基金底层资产就包括北京中关村核心区的欧美汇购物中心；

置富产业信托旗下物业包含位于红磡的置富都会、香港西九龙凯帆荟等零售商场；

越秀房地产信托基金则坐拥一票广州地标，白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场、国金中心；

高质量底层资产是由严苛的准入制度决定的。2003年，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布的《房地产投资信托基金守则》规定：REITs 必须专注于房地产项目投资，收入的较大部分必须来源于房地产项目的租金，且收入绝大部分必须定期以股息的方式分派给持有人。

这样也就导致，REITs产品底层资产必须有稳定的租金收入，并且有可观的分红收益。

房地产行业从增量转入存量几乎是不可逆的大趋势，但从快钱模式转入慢钱模式，换轨并不简单。房企换轨的布局也陆陆续续进行了几年，手头能有几栋现金流稳定的物业用于资产证券化，不是易事。

转型，说起来轻松，真干起来，那得舍得弯腰。

从重资产到轻资产模式转变，说了这么多年，除了招商蛇口，还有哪些房企在轻资产方面真正上道了的？

3.底层存量房时代：轻资产成转型风向

近几年，国内房地产公司拆分物业管理公司单独上市的做法已经蔚然成风。

物业管理业务相对其他业务比较成熟，根据PropTech研习社发的统计，已经有13家物业管理公司成功登陆港交所，包括绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。

刚刚过去的8月份，保利物业向香港交易所提交上市前文件，华润置地也表示年内将启动华润置地物业上市的安排，而世茂集团旗下的世茂物业也已更名为“世茂服务”，预计将于2021年上市。

大家都知道卖房来钱快，那向业主收取物业管理费的物业服务是一门好生意吗？

据碧桂园服务最新一期的财报显示，2019年上半年，碧桂园服务实现营业收入35.37亿元，同比增74.4%；净利润8.17，同比增73.4%，增长速度远超碧桂园的房地产主业。2019年上半年，碧桂园服务的净利率高达23.36%，而碧桂园母公司的净利率仅为11.4%。

易居研究院智库中心研究总严跃进告诉PropTech研习社，房企分拆物业上市说明对于整个物业地产、物业板块的认可，通过上市能够形成专业化的运作，这点是值得肯定的地方，第二点说明大家对这个存量市场都看好，很多企业愿意在这块做这个转型。

而针对招商房托基金递交上市申请，某知名地产分析人士分析称，类似这样的证券化产品、信托基金实际上体现了商业地产的融资模式，但是现在主要局限在一些大型的商业设施、工业产品等等，但是对于其他领域现在其实还没有太多涉及，后续的话包括租赁市场、物业经营等等这块也会尝试轻资产的融资模式，这个就是金融的证券化创新这样的导向。

房企融资难，没人不知道，但是想要打开一个“现金水龙头”，照目前这架势，还真只有存量时代里的“轻资产”最靠谱。但这轻资产的活，得弯下腰来干，依旧难。