在过去的一年当中，上海市虹口区发布了一个“宏图伟略”：让北外滩成为运作全球的总部，也就是大上海的“客厅”。

从北外滩的发展来看，北外滩还是有不少的优势的，但是它也有两个劣势，也是两个美中不足：马桶风貌区、写字楼出租率。

上海市虹口区北外滩发展规划中已经进入了暂新的遗落，明确了“一心两片、新旧融合”总体格局：

“一心”：中部核心商务区，为高强度、高密度开发地区

“两片”：西部虹口港活力片区、东部提篮桥片区，这也是为低层高密度空间格局

从发展路径上面来看，北外滩区域已经开始构建新旧融合、以人为本的公共空间网络，其目标也是力争“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”。

从位置上看，虹口区的北外滩与陆家嘴、外滩形成一个三角区域，这也是上海市最市中心的核心，因此北外滩的位置、规模都是没有问题的。

从发展格局上面来看，其实北外滩的写字楼空置程度还是比较高的，相比其他区域，北外滩的价格比较昂贵，因此写字楼的空置率还是比较高的。

另外一个比较显著的问题就是：北外滩的旁边就是提篮桥地区，这也是上海市著名的“马桶历史风貌区”。按照一些上海市民的说法，在提篮桥地区这样的马桶风貌区旁边一千米的高楼大厦又有何用？

北外滩的来福士其实已经造好快两年，依然还是没有完全投入使用，另一方面，原本虹口第二大商业区提篮桥地区，目前作为上海市的历史风貌区，其实也就是“古老的马桶区”，也正是因为二战犹太人难民住过了、犹太难民走了，新难民继续住下去，继续倒马桶，没有独立卫生间、没有洗澡的地方，依然是几户一个厨房，地下地铁开，地上房子抖，破墙烂楼在外面。

破旧的提篮桥地区，可能正是一个上海市虹口区北外滩的一个显著的问题。