一手商业市场（以商务公寓为主）：价升量跌

2月，深圳公寓市场仅新增一个预售项目，罗湖区华润置地笋岗中心新增供应4.48万平方米/1,033套。

一手商业物业均价为70,225元/㎡，环比上涨2.2%。2月份为传统淡季，成交面积仅40,582平方米，环比下跌53.9%。3月开始，商务公寓成交量将会逐渐恢复。

2月，商务公寓主力成交在福田，成交面积为0.98万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.71万平方米。福田区的深圳中心·天元以0.64万平方米的成交面积，7.89亿元的成交金额，位于全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括世茂深港国际中心、深国际万科悦城、岁宝壹品、龙光玖龙台等。

商业营业用房方面，南山区后海恒裕深圳湾本月成交2,319平方米，均价106,431元/㎡，成交总金额2.47亿元，位列全市成交面积榜首；宝安中心区海府生态大厦本月成交2,273平方米，均价110,793元/㎡，成交总金额2.52亿元，问鼎全市成交金额榜首。其他热销楼盘还包括万科珑城原点、益科大厦、京基·御景峯等。

深圳商务公寓、宿舍项目可以通燃气。2月23日，深圳发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式，如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

2月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为231.3平方米，环比下降1.0%。本指标显示库存压力依然较大。

随着疫情逐步得到缓解，商业物业销售良好，库存去化周期总体趋势性下降至24.1个月。

存量商业物业市场，租金略有回升，空置有所下降

2月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积13,799平方米（仅为一手成交量的34%），环比下跌43.6%。

2020年第四季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为748元/㎡·月，环比略有回升；空置率为6.2%，环比下降0.8个百分点。受新冠大流行冲击，2020年年初商铺普遍出现经营困难，不少商铺出现退租现象，平均租金连续三个季度下行。第四季度，深圳疫情阴霾逐渐消散，零售市场渡过至暗时期，各大购物中心客流和销售额有所恢复，平均租金略有反弹。

2020年，深圳社会消费品零售总额8,664亿元，同比下降5.2%。其中，限额以上单位网络零售额646亿元，同比增长10.8%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业，不利于商业物业租售的长远表现。2021年零售物业市场将龙岗万达广场、龙华壹方城等90万平方米供应入市，主要分布在龙岗区和龙华区。国内宏观经济增速放缓，叠加线上零售、巨量新项目的竞争，预计未来一年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

一手写字楼市场：价升量跌

2月新建写字楼成交均价58,622元/㎡，环比上升7.5%。由于春节假期影响，写字楼市场供销双降，成交10,784平方米，环比大跌77.7%。

2月，光明区的龙光玖龙台以2,112平方米的成交面积位于全市成交面积榜首；南山区的恒裕深圳湾以1.26亿元（均价为130,751元/㎡ ）的成交金额位列成交金额榜首。

本月热销楼盘还包括恒大城市之光（1,000㎡）、华润笋岗中心（980㎡）、晗山悦海城（884㎡）等。

2月份，深圳新建写字楼可售面积为158.1万平方米，库存量继续回升，本月下降5.2%。

新建写字楼库存去化周期回升至41.3个月。

存量写字楼市场，租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼销售成交仅5,249平方米（仅为一手成交量的49%），环比大跌63.3%。相对于超过750万平方米存量市场而言，买卖成交低迷，写字楼交易仍以租赁经营为主。

2020年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金连续第八个季度下降，平均租金回落到201元/㎡·月，全年下跌8.4%。静态租赁回报率下降至3.2%。

2020年第四季度新增3个项目竣工入市，其中两个项目来自南山区，南山区存量写字楼市场份额大幅提升，超越福田区。本季度租赁需求整体疲软，市场下行趋势并未扭转，“以价换量“将成为未来两年租赁市场的主要方向。深圳商业性办公用地供应过剩，近年写字楼供应量足以满足未来十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。

第四季度，甲级写字楼平均空置率已推升至25.0%，同比显著上升了3个百分点。

作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和写字楼未来三年天量供应有关。2021年供过于求仍将持续，有150万平方米供应扎堆入市，其中六成以上来自南山区。国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定，预计甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将持续攀升。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。