（一）新房市场库存

根据亿翰智库广西研究中心数据，南宁市2021年2月住宅库存700万㎡，去化周期9个月，虽然自2019年9月行情调整以来，库存量处于缓慢增加态势，但是也只是比6个月的过热周期多了三个月，相比2014年调整行情中，去化周期达到24个月相比，本次南宁住宅库存量仍然处于健康状态。

并且，由于现在新拍土地楼面价明显上涨，若未来8个月后，现有低价土地新房库存消耗殆尽，南宁住宅市场可能会迎来小幅普涨潮。

去年抢限价房，今年可能需要抢低价地块。

（二）商业物业库存恐怖

但是，商业物业的库存过剩实在太明显了，商业地产库存338万㎡，去化周期接近80个月，写字楼库存量251万㎡，去化周期达到54个月，可谓恐怖级别。

南宁商办物业去化周期

有一种声音说，南宁市为了盘活商办类库存高压困局，可能会实施商转住政策，理由如下：

总部基地写字楼群，若办公室改住宅，总部基地的写字楼群岂不是变成“小户型基地”吗，这与五象新区的总体规划思路完全不相符。若办公室改住宅，住宅库存将由700万㎡增加251万㎡，住宅市场也将被压垮。若办公室改住宅，总部基地小户型住宅群也将被迫加建配套幼儿园、小学、初中，这些都已不太现实。

可以预见，商办改住宅不可行，未来几年，哪怕住宅市场迎来新行情，写住楼行情依然会很低迷。

（三）文旅类是下一个风险点

1月29日，南宁电建新国建设开发有限公司（粤港湾&电建兴国）以总价1.6亿元，成交楼面价605元/㎡底价成交武鸣区花花大世界景区北面一幅地块，根据相关资料显示，该幅地块或将开发为结合健康养生、智慧田园为一体的“南宁·拈花湾”项目。

3月2日，南宁市自然资源局发布了新一轮的土地出让公告，投资350亿的牛湾国际旅游岛文旅项目浮出水面。

文旅地产项目过多，俨然要把南宁建设成为“国际旅游城市”，但是这种住宅开发的人造景点“小区”，究竟能吸引多少人来旅游？

据新浪乐居不完全统计，截至2020年12月，南宁文旅项目目前共21个项目，其中，投资超100亿元的项目有10个，占地面积超1000亩的有14个，占地面积超10000亩的有4个，规划建设最多项目的开发商分别是恒大旅游集团、融创中国广西公司。如今，又增加牛湾国际旅游岛和“南宁·拈花湾”项目，真可谓旅游地产遍地开花。

旅游地产项目普遍建于较偏远的域区，他们的共同点是，开发商前景宣传很美好，项目建成后，入住率是个大问题。试想，如果你在武鸣区的XX小镇居住，在南宁城区上班，会是什么境况？