经历了2020“大考之年”，商办行业各房企日子过得究竟怎样？近日，各家2020年财报陆续出炉，让我们来看看他们上交的“成绩单”。

“写字楼最强专业组”

以陆家嘴、金融街、国贸和SOHO中国等拥有地标性优质商办地产资源的房地产开发商为例。

陆家嘴 600663

年度报告显示，陆家嘴2020年度营业收入144.74亿元，其中包括房地产业务收入119.60亿元和金融业务收入25.14亿元；归属上市公司净利润40.12亿元，同比增长9.1%。

在物业租赁收入方面，合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.83亿元。其中办公物业2020年度租赁收入30.59亿元，比2019年减少1.4亿元，同比下降4.4%。

截至2020年末，陆家嘴运营的上海成熟甲级写字楼平均出租率约为80%，平均租金8.83元/平方米/天，同比上涨逾1.96%，天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为76%，平均租金3.45元/平方米/天；长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到82%，平均租金6.27元/平方米/天。

解读

办公物业是陆家嘴的核心资产，共有长期在营甲级写字楼23幢，总建筑面积约192万平方米。在写字楼空置率持续增高的背景下，其租金收入有小幅缩减。

但鉴于陆家嘴旗下甲级写字楼地理位置优越，位于重点城市的核心商务区，拥有较高的建筑品质，所以这部分资产能够稳定增值。

代表项目：

陆家嘴世纪金融广场、东方汇、前滩中心

SOHO中国00410

业绩公告显示，SOHO中国2020年度实现营业收入约人民币21.92亿元，同比增长约19%，其中租金收入15.37亿元，同比下降16%，出售物业收入6.54亿元。

税前利润约人民币16亿元，同比减少约17%；毛利13.9亿元，同比减少7.9%；归母净利润5.35亿元，同比减少59.77%。

截至2020年12月31日，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率约为82%。其中北京望京SOHO出租率为83%，租金收入2.88亿元；上海SOHO复兴广场出租率达为82%，租金收入2.2亿元。

解读

变卖资产、净利腰斩、清仓传闻……近几年SOHO中国处势不利，遭遇2020年新冠肺炎疫情后更是一度陷入出租率最低谷。

其于2020年初新入市的丽泽SOHO总体出租率仅为60%，已引入华为中国区总部作为锚定租户，2021年的表现尚可期待。

望京SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场

金融街000402

年度报告显示，2020年度金融街实现营业收入181.21亿元，同比减少30.79%；归属股东净利润24.98亿元，同比减少27.41%；扣非后归属股东净利润2.88亿元，同比减少89.94%。

分行业看，物业出租业务实现营业收入16.69亿元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较去年同期下降2.97%。

金融街持有的写字楼项目主要布局于北京、上海、天津等中心城市，其中重点项目北京金融街中心的全年出租率仅为61%，其余项目也在不同程度上受到新冠肺炎疫情影响。

此外，金融街资产负债率为76.48%，据推算净负债率高达172.5%，总体来看承压较重，为救“三道红线”数次出售写字楼资产。

值得一提的是，2020年上半年，金融街控股分拆物业管理板块单独上市。金融街物业近日递交的上市后首份年度报告显示：2020年度收入约11.31亿元，同比增长13.43%；毛利约2.44亿元，毛利率约21.58%；其2471.9万平方米在管面积中，办公楼占比为26.8%。

代表项目：金融街中心、金融街海伦中心

中国国贸600007

年度报告显示，2020年中国国贸实现营业收入31.0亿元，比上年减少4.3亿元或12.2%；成本费用17.2亿元，比上年减少2.2亿元或11.4%；实现利润总额11.1亿元，比上年减少2.0亿元或15.1%；归属于上市公司股东的净利润为8.2亿元，比上年减少15.12%。

收入构成项目中，写字楼营收金额为15.07元，占公司主营业务收入比例为48.7%，比去年44.4%的占比有所增加。整体来看，2020年度中国国贸的写字楼平均租金为637元/平方米/月，平均出租率为92.1%，比去年95.7%的出租率有所下降。

中国国贸写字楼营收的主力项目是中国国际贸易中心，位于北京中央商务区核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成。

三十多年来，国贸中心已发展为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米的首都地标性建筑群。其2020年的写字楼租金收入达到了14.67亿元，出租率有微降，整体保持在较高水平。

代表项目：中国国际贸易中心

“写字楼最强副业组”

以中海集团、世茂集团、合景泰富、富力地产和远洋集团等主业为住宅或商业的房企为例，一览其2020年写字楼业务发展境况。

中国海外发展00688

业绩公告显示，2020年内，中海集团收入为人民币1,857.9亿元，同比上升13.5%；毛利率为30.05%，净利润率为23.6%；股东应占溢利为人民币439.0亿元，同比上升5.5%。

投资物业租金收入为人民币40.5亿元，同比上升8.1%，其中写字楼租金收入为人民币31.7亿元，同比上升9.5%；购物中心租金收入为人民币8.7亿元，同比上升3.1%。

2020年，中海集团系列公司持有并运营管理49栋写字楼，自有渠道成交面积比例达70%，世界500强企业租赁面积占比超25%，整层以上客户面积占比44%。此外，持有运营及发展中写字楼项目72栋，总建筑面积达545万平方米；轻资产管理输出的写字楼项目7个，管理运营面积38万平方米。

中海集团是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商，聚焦中、高端市场布局核心办公物业。从业绩报告数据来看，其抵抗疫情等风险能力和写字楼运营管理能力较强，为业内领先水平。

代表项目：中海广场、中海国际中心、中海财富中心

世茂集团00813

业绩公告显示，截至2020年12月31日，世茂集团收入达人民币1,353.5亿元，较2019年人民币1,115.2亿元增长21.4%；毛利额上升16.2%至人民币396.67亿元，毛利率为29.3%；同时，核心业务净利润上升24.9%至约人民币191.43亿元。

收入主要包括物业销售、物业管理、商业运营及酒店经营业务。年内商业运营收入为15.38亿元，同比增加7.7%；物业管理收入为62.35亿元同比大幅增加130.8%。

世茂集团已进驻30多个城市、拥有60多个（含筹建）商业及主题娱乐项目。2020年内，旗下多个商业项目出租率实现上扬，部分项目整体出租率达95%。

据其附属公司世茂股份年报显示，全年实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%；综合毛利润76.73亿元，综合毛利率35.35%；但是归属于上市公司股东净利润为15.50亿元，同比下滑36.20%。

其中房地产租赁收入（租金+物管费）11.49亿元，与上年基本持平。2020年新入市的两个办公楼项目表现较好，长沙世茂环球金融中心和深圳前海世茂大厦均实现约4万平米签约。2021年预计将有杭州世贸大厦等新项目入市。

代表项目：北京/上海世贸大厦、长沙世茂环球金融中心

合景泰富01813

业绩公告显示，2020年，合景泰富实现营收297.42亿元，较2019年同比增长24.23%；毛利93.59亿元，同比增长25.69%；归属于控股股东的净利润为66.76亿元，较2019年大幅下滑31.91%。

收入主要来自物业开发、物业投资及酒店营运，其中物业投资收入约8亿元，同比增长27.8%。在合景泰富2020年开业运营的37个商业项目中，有8个为写字楼项目，写字楼全年整体出租率为90%。

合景泰富的写字楼物业收入较为坚挺，因布局在一线及强二线城市中央商务区，租户结构优质稳定，故而能有效抵御疫情冲击，出租率保持高位。

2020年10月30日，合景泰富的物业管理附属公司合景悠活分拆上市。据合景悠活业绩公告，其2020年取得收入约15.17亿元，同比增长34.9%；毛利为6.39亿元，同比增加52.1%；实现归属母公司拥有人的净利润（不包括上市费用）为3.51亿元，同比大幅增长86.4%。

但是，在营收上合景悠活对母集团依赖性极强，其营运的7栋写字楼项目中，有6栋都是由合景泰富开发及拥有。

代表项目：国际金融广场（IFP）、环球都会广场（IMP）、环汇商业广场（ICP）

富力地产02777

业绩公告显示，2020年内富力地产总营业额为人民币858.9亿元，同比下跌5.4%，主因物业发展营业额为人民币785.7亿元，或占总营业额的91%；毛利为人民币203.9亿元，毛利率23.7%；净利润减少至人民币91.5亿元，净利率10.6%。

其投资物业组合主要分布在一线及二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及物流园区等多种业态。截至2020年12月31日，共有投资物业组合总建筑面积约5,050,900平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约2,656,800平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约2,394,100平方米。

2020年富力地产债务压力巨大，“三道红线”全踩。为谋求资金回笼而出售广州写字楼物业、向黑石出售富力综合物流园等资产。其中，出售投资物业及写字楼资产产生了约人民币59亿元的现金款项，减轻了一定的债务压力和资产杠杆。

代表项目：富力中心、富力盈隆广场、富力盈泰广场

远洋集团03377

年度业绩显示，2020年远洋集团营业额565.11亿元，同比上升11%；公司拥有人应占溢利28.7亿元，同比增8%；核心净利润人民币22.3亿元，同比增7%；毛利104.57亿元，同比上升2%，毛利率微降至19%。

其中物业开发业务占总营业额的88%，为496.17亿元，同比增长15%；来自物业投资的营业额同比下滑27%至人民币4.94亿元（2019年：人民币6.78亿元）。截至2020年12月31日，远洋集团共持有超过18个经营中投资物业，其中以写字楼项目为主，写字楼的大约可租赁面积合计为82万平方米。

在写字楼业务上，远洋重点在于北上广深等一线核心城市高端项目的投资持有，涉及高端写字楼运营、产业地产、联合办公等领域。

但是受到新冠肺炎疫情影响，其物业投资营业收益下滑明显，写字楼出租率小幅下跌，如远洋大厦（北京）出租率由2019年末的98%降至2020年末的91%、远洋国际中心（北京）出租率维持在82%。

日前，远洋集团旗下独立品牌“远洋不动产”启用，重点聚焦写字楼开发/运营/销售等业务，预计将加快高端写字楼项目开发建设和运营能力提升。

代表项目远洋大厦、远洋国际中心、远洋光华国际

尽管还有部分重点开发运营写字楼的房企尚未发布年度业绩报告，但我们仍旧可以从当前已有的“成绩单”中感受到“几家欢喜几家忧”的市场情绪——有的企业迎来租金和出租率逆势上扬，有的要直面净利腰斩的惨痛现实，不惜抛售不景气的商办资产以求回血……

“三道红线”后，房企们2021年开始普遍强调财务基本盘稳健扎实，并纷纷开始多航道布局，寻找新的增长引擎。高质量增长、稳健财务运营、多元化发展，或将成为房企经营的新关键词。