受疫情严重冲击的广州写字楼市场,经历了去年下半年的恢复,如今已显现出明显的需求反弹。近日,戴德梁行和第一太平戴维斯先后发布了今年一季度的广州房地产市场报告。数据显示,今年甲级写字楼首季吸纳为去年全年2倍多,创下历史一季度新高。以天河为例,2021中国广州国际投资年会天河区专场活动上,天河正式启动5G数字经济大厦招商。近期,天河CBD将有近55万平方米甲级写字楼投入使用,未来还有61万平方米等候企业入驻。

在零售物业方面,后疫情时代本地消费市场释放巨大潜力,多数商圈空置率普遍下降印证租赁需求复苏,据戴德梁行的统计数据显示,一季度零售物业市场全市空置率环比下降0.6个百分点至5.5%。其中餐饮、新能源汽车品牌扩店意愿尤为强烈。

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　　零售市场

　　国货或将成为商业扩张的新亮点

　　在后疫情时代,本地消费市场释放出巨大潜力。尤其是在地过年的倡议下,春节期间零售餐饮消费较为旺盛,租户开店热情有所提高,据戴德梁行的数据显示,一季度广州商业市场空置率环比下降0.6个百分点至5.5%。

　　第一太平戴维斯方面的数据显示,除珠江新城外,大部分子市场空置率均有所下降,降幅介于0.5至3.1个百分点之间。珠江新城空置率则因部分项目进行改造调整而上升。

　　租金方面,零售商业租金环比上升0.9%,同比下降2.7%至710.8元每月每平方米。其中天河路子市场标杆项目租金保持稳定增长,但部分子市场中有项目业主则愿提供适当租金优惠,以吸引优质品牌进驻,并尽快补足因疫情冲击而产生的租户流失空缺。

　　在入驻品牌上,盲盒潮玩热度不减,延续扩张态势,如TopToy在天河城和正佳广场开出两家分店。民以食为天,餐饮业态也发力拓展,特色正餐品牌新增了海底捞和胖哥俩肉蟹煲等新店；与此同时,甜点饮料类企业快速扩张,如来自香港的TheCoffeeAcademics在K11开出广州首店；受投资界喜爱的咖啡品牌Mstand分别在K11和天环广场开设了店铺。

　　广州作为“新国货之城”,纺织服装、美妆日化、箱包皮具、珠宝首饰、食品饮料等都市消费产业基础雄厚,有得天独厚的国货土壤,诞生了完美日记、卡姿兰、例外等知名品牌。张晓端介绍,近年来新国货风潮热度不减,今年更是迎来爆发契机。年轻群体对盲盒潮玩和国货新潮流青睐有加,如完美日记、TopToy和Bosie等国货美妆、盲盒及设计师品牌,陆续获得融资,预计将是未来商业扩张的新亮点。

　　预判:

　　非核心商圈购物中心将承受较大的租金和招商压力

　　展望2021年,戴德梁行方面预判,广州共有七个项目入市,将带来73.3万平方米优质零售空间,为2015年以来的供应高峰。其中有61.2万平方米位于非核心商圈,将提升板块内的商业氛围。

　　租金方面,全市整体租金有望小幅回升,预计位于核心商圈且运营良好的购物中心租金持续小幅增长；而非核心商圈购物中心将承受较大的租金和招商压力。

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　　写字楼市场

　　甲级写字楼首季供应及吸纳量超去年全年

　　据戴德梁行统计数据显示,2021年一季度广州环贸中心、寺右万科中心及铭丰广场三座甲级写字楼投入使用,为广州市写字楼市场带来共计28.7万平方米新增供应,单季度供应量超过去年全年。大量的新增供应刺激市场需求,录得本季净吸纳量19.6万平方米,为去年全年吸纳量的两倍之多。全市整体空置率环比上升1.2个百分点至9.3%,租金环比下降1.0%至每月每平方米178.6元。

　　第一太平戴维斯的数据同样显示,第一季度广州写字楼租赁市场活跃度大幅提高,新兴租赁需求持续增长。除天河北外,各子市场空置率皆呈下降趋势。其中天河北的广州环贸中心受较大体量新项目入市影响空置率有所上升。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端介绍,从需求端看,本季度仍然以内资企业需求为主,外资企业需求有所恢复。TMT(27%)、金融类(20%)和专业服务类(14%)行业是本季度甲级写字楼租赁三大需求主力。

　　按区域来看,珠江新城的租赁成交仍以TMT和金融业企业为主,如金蝶软件在广州周大福金融中心租下3,000平方米办公面积；广州期货交易所选址新交付的寺右万科中心,进一步巩固了珠江新城的金融地位；多个大面积租赁成交推高珠江新城净吸纳量超5万平方米,但在新供应的影响下空置率环比上升0.8个百分点至7.8%,租金则下降0.6%。

　　琶洲商务区在总部经济集聚效应的带动下,持续吸引企业进驻,如名创优品在铭丰广场租下27,000平方米办公面积。高品质的物业吸引众多TMT企业汇聚,琶洲甲级写字楼保持较低的空置水平,本季度琶洲空置率微升0.8个百分点至11.7%,租金则在新项目的影响下环比下探1.3%至每月每平方米143.9元。

　　第一太平戴维斯方面的数据则显示,源自金融、零售及贸易行业租赁需求保持活跃,除季内录得多宗成交外,市场有相当规模租赁需求亟待释放,租赁问询、考察及交易洽谈尤为活跃。

　　预判:

　　广州甲级写字楼下半年将迎来集中供应

　　戴德梁行方面的统计数据预测,年内广州甲级写字楼预计还将有超90万平方米新增供应入市,其中近8成来自新兴商务区琶洲。写字楼市场下半年将迎来集中供应,短期内全市写字楼空置率料将上升,预计业主将提供更多优惠政策以便留存和吸引新客户,租金水平因此承压。然而随着广州金融和TMT行业的发展,多家头部企业相继落户广州,将有望带动甲级写字楼需求上升。

　　第一太平戴维斯方面认为,随着第二季度将有新增供应入市,全市空置率预计仅小幅波动,全市租金水平预计仍将适度下调。

　　天河将新增哪些写字楼供应?

　　广州环贸中心:

　　运用云储存服务器等“黑科技”

　　广州环贸中心位于天河CBD中轴线北端,由越秀地产旗下越秀商投打造,集超甲级办公、商场和雅诗阁公寓于一体的商业综合体。其中,超甲级写字楼可租赁面积达11万㎡。大厦卖点之一是“数智化”,运用无感式安防、门禁、停车系统,5G通信网络及服务云网、云储存服务器等多项“黑科技”。目前,大厦正积极引进粤港澳大湾区龙头企业,预租率近40%。

　　粤海金融中心:

　　未来可开通民用直升机商务服务

　　粤海金融中心项目包含两栋国际超甲级写字楼(大塔楼与小塔楼)和商业村落。小塔楼预计今年6月交付,大塔楼与商业部分预计明年10月交付。大塔楼顶部还设置了直升机停机坪,未来可开通民用直升机商务服务。目前,大塔楼已启动前期预招租工作,意向租户以金融业、专业服务业为主,包括领馆商会、世界500强等。

　　寺右万科中心:

　　超大露台尽享临江绿道、二沙岛景观

　　寺右万科中心位于大湾区1小时的枢纽位置。在建筑设计上,大厦拥有临江裙楼3000㎡宽阔露台,全楼体标准办公层采用4.2米玻璃幕墙,顶层采用立体退台结构。绿化广场、临江绿道、二沙岛三重景观层叠,让办公环境更加惬意。广州期货交易所、国家管网集团华南分公司拟选址项目南塔,广州万科总部也将进驻。

　　南方财经大厦:

　　引进金融数据、财经信息等龙头企业

　　南方财经大厦位于广州国际金融城起步区,楼高约140米,规划32层,地下局部四层,总投资约25亿元。大厦已于今年2月1日封顶,计划在2022年投入使用。南方财经大厦项目定位为“粤港澳大湾区金融数据产业示范区”和“科技金融深度融合先行区”。目前已启动招商运营工作,大力引进金融数据、财经信息领域等龙头企业。