截止2020年第四季度末，东京A级写字楼市场数据如下（数据来源：realestateasia.com;仲量联行；statista.com）：平均租金：38,987日元/坪/月（换算成人民币，约702元/平方米/月），环比下降1.3％，同比下降2.2％。租金连续第三个季度出现负增长，整个CBD均出现下降，新宿/涩谷区的租金环比下降超过2％。空置率：1.3%，环比增长.6个百分点，同比增长.8个百分点，是24个月来，空置率首次突破1%。CBD的空置率攀升，赤坂/六本木的增幅最大，环比超过2个百分点。新增供应量：无。吸纳量：-5.9万平方米，是自2015年第三季度以来，首次出现负吸纳量。

下图：real estate asia新闻，2020年四季度末东京A级写字楼空置率2年来首超1%

图片来源：realestateasia.com

再来看一下近两年东京全部存量办公楼的空置率变化情况：

下图左：2019年东京主要商业区全部存量办公楼的每月空置率均低于1.8%

下图右：2020年底东京主要商业区全部存量办公楼的空置率接近4.5%

图片来源：statista.com

很显然，由于受到去年新冠疫情爆发的影响，再加上全球经济遇冷的大背景，使得东京写字楼市场自去年年中开始发展节奏明显放缓，空置率显著提升，租金承压增强。一方面，在疫情期间，原有租户纷纷向业主申请减免租金或物业费，或推迟缴纳时间。大约有10-20%的业主选择减免租金2到3个月，剩余的80%业主则允许租户推迟租金缴纳时间；另一方面，政府也在大力呼吁租金优惠。去年2月，日本国土交通省建议业主对缴纳租金困难的租户采取灵活措施。5月，日本金融厅呼吁房地产投资主体（如REIT、私募基金）对旗下房产采取租金减免或延迟缴纳措施。在6月确定的第二轮补充预算案中，对销售额骤减的企业与个体户推出了最高为600万日元的租金补贴。

疫情爆发至今，东京的新增写字楼需求主要以较小面积的升级搬迁为主，大型企业的租赁决策速度明显放缓，很多在疫情前确定的写字楼租约被取消或延后，这便导致去年第四季度的A级写字楼吸纳量为21个季度以来的首次负值。同时疫情也使得房地产投资减少，许多项目都陷入停工或半停工状态，因此市场新增供应量为零。尽管今年一季度的市场数据还没有披露，但也可以预见到大概率继续走弱的趋势。

注释：目前市场主要有两种写字楼评价标准，一种是A级写字楼，另一种是甲级写字楼。

“A级”是从写字楼的智能配置角度来评定，包括OA办公自动化系统；CA通信自动化系统；FA自动消防系统；SA安全自动化系统；BA楼宇自动控制系统。

“甲级”是从建筑质量角度来评定，包括建筑装饰标准：室外大理石、室内大理石、吊灯、高级墙漆或墙纸、进口名牌卫生间洁具。配套设施：商业和生活设施、地上地下足够的停车场等。设备标准：中央空调、楼宇自动化、安全报警、综合布线。物业服务：24小时维护，完善的物业管理。交通便利的商务区等。

目前我国在建和新建的写字楼大多为甲级写字楼。

反观近日出炉的2021年第一季度上海甲级写字楼市场数据，虽然受到后疫情时期经济逐渐复苏的刺激，使得吸纳量有较为明显的变化，令人感受到一些局部回暖迹象，但就总体情况来看，并不容过于乐观（数据来源：高力国际）：

平均租金：7.57元/平方米/天（227.1元/平方米/月），租金水平连续10个季度下滑（环比下降0.9个百分点）。

租金排名前三的核心区分别为：南京西路11.31元/平方米/天；陆家嘴9.76元/平方米/天；外滩8.82元/平方米/天。

空置率：22%，环比下降0.6个百分点。

空置率排名前三的核心区分别为：南外滩53%；虹桥开发区&古北19.6%；陆家嘴16.2%。

新增供应量：16.5万平方米。

吸纳量：21.6万平方米，是2018年以来最强单季度表现。

特点：在租赁交易的行业占比中，专业服务（占比32%）、TMT（占比24%）、金融行业（占比22%）继续保持需求前三。

展望：可以看到，虽然一季度的租金跌幅是收窄的，但“跌势”还是在延续中，并且由于2021年全年的新增供应量并不会减少，因此预计全年整体市场或将延续需求稳健但空置率和租金水平继续承压的共存状态。

再来对比一下上海甲级写字楼和东京A级写字楼的四个主要指标，如下表：

虽然上海的指标是今年一季度末的，而东京的指标是去年四季度末的（今年一季度的市场数据尚未公布），前后差了三个月，但大体上还是可以做一个对比。其实以上四个指标相互之间都是有联动关系的，先看租金水平走势。上海已经连续下跌了10个季度（2年半），可以说写字楼市场是处在一个长期下滑的态势中，而且暂时看不到扭转这种态势的契机；而东京很明显是在去年疫情爆发后，写字楼市场打破了长期稳健走势，开始转入疲态，且租金环比跌幅较大，暂时也看不到扭转跌势的可能性。

再看空置率和新增供应量。由于上海近5年来（“十三五”时期）基本保持每年80-160万平方米的新增供应，远超净吸纳量，这就导致写字楼市场长期处于空置率高位。如果今年市场继续保持同样的新增供应，则空置率也将继续承受高压；而东京的A级写字楼空置率为什么两年来才首次突破1%，原因是东京在近10年内，平均每年仅有不到60万平米的新增供应，且除了2010年-2012年这三年外，其余年份的新增供应都要小于当年的净吸纳量，这就使得疫情爆发前的写字楼空置率一直处在极低位。如果今年市场新增供应继续保持或较小量，则后续空置率虽然大概率还是会继续走高，但走高的幅度则主要取决于疫情对市场的冲击表现出来的吸纳量大小，也可以说是取决于市场信心的恢复程度。

还有一点特别值得延伸出去谈一下，截止2020年末，上海的甲级写字楼总存量约为1500万平方米，而东京的A级写字楼总存量达到了4200万平方米，是上海的2.8倍（数据来源：指南针资本）。但上海甲级写字楼的空置率却是东京A级写字楼空置率的近17倍！这也从一定程度上反映出，东京虽然在经济增长势头上远弱于上海，但东京因受益于总里程高达2500公里以上的全世界规模最大的都市圈轨道交通系统，使得其各项产业基础要素（人才、技术、资本、政策等）积累深厚、对周边地区产生了强大的虹吸效应，也就是说东京从整个首都圈吸引了大量的劳动人口（东京周边的琦玉、千叶、神奈川的常住人口中，有很多都在东京中心城区上班，形成一个巨大的区域性劳动力群体）给东京城市带来了占日本1/3的经济贡献。

下图：东京都市圈示意图（图片来源：网易）

下图：东京都市圈的轨道交通是全世界规模最大的城市轨道交通系统，它由三个复杂的系统构成：304公里的地下铁+1117公里的城际铁路+1147公里的私人铁路。城市型轨道交通是城市群发展的“血管”，它延伸到哪里，人口和产业就能发展到哪里。（资料来源：网易）

而上海的格局与东京有很大的不同，虽然上海地铁的通车里程居全球之首，但大部分集中在中心城区。为了吸引产业入驻，除了传统中心城区有大量的甲级写字楼集聚外，上海还规划了16个城市副中心（数据来源：上海市城市总体规划2017-2035），尤其是近年来在远郊推进五个独立的综合性节点城市建设，都对中心城区的写字楼形成直接竞争，也是造成城市整体空置率直线上升的重要因素。再加上江浙邻沪地区也有一批建设规模不小的地级、县级市，其对产业和人才的分流作用日益明显。所以，上海如何发挥在长三角一体化中的龙头作用，如何处理好“集聚”与“辐射”的关系，的确是一个比东京单纯的“集聚”效应更值得研究和破解的问题。

附录：2021年第一季度“北上深”甲级写字楼市场数据：

北京（数据来源：高力国际）

平均租金：346.4元/平方米/月，租金水平连续9个季度下滑。

空置率：18.8%，环比下降0.7个百分点。

新增供应量：约20.6万平方米（位于亚奥的北投投资大厦和丽泽金融商务区的金唐西联大厦等项目入市）

吸纳量：超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高。

特点：

——高科技领域成交独占市场鳌头，新租、搬迁和扩租成交面积占所有行业成交面积的比例高达34.2%。

——疫情激发了律师事务所、咨询和线上教育等行业的迅速扩张，专业服务业本季度成交面积占比超过达26.7%，位居第二位。

——疫情也令保险和基金等行业快速发展，带动金融业成交面积占比位居第三，达25.4%。

展望：2021年新增供应共计高达138万平方米，且73.1%位于新兴商圈。大量的新增供应或将使北京整体市场空置率和租金水平继续承压。高科技领域将继续成为市场活跃点。

上海（数据来源：高力国际）

平均租金：7.57元/平方米/天（227.1元/平方米/月），租金水平连续10个季度下滑（环比下降0.9个百分点）。

租金排名前三的核心区分别为：南京西路11.31元/平方米/天；陆家嘴9.76元/平方米/天；外滩8.82元/平方米/天。

空置率：22%，环比下降0.6个百分点。

空置率排名前三的核心区分别为：南外滩53%；虹桥开发区&古北19.6%；陆家嘴16.2%。

新增供应量：16.5万平方米。

吸纳量：21.6万平方米，是2018年以来最强单季度表现。

特点：专业服务（租赁交易占比32%）、TMT（租赁交易占比24%）、金融行业（租赁交易占比22%）继续保持需求前三。

展望：可以看到，虽然一季度的租金跌幅是收窄的，但“跌势”还是在延续中，并且由于2021年全年的新增供应量并不会减少，因此预计全年整体市场或将延续需求稳健但空置率和租金水平继续承压的状态。

深圳（数据来源：戴德梁行）

平均租金：209.57元/平方米/月（下滑0.9%，连续10个季度下滑）。其中南山区191.53元/平方米/月（下降1.1%）。

空置率：25.54%（微升0.47个百分点）。其中南山区空置率达34.42%（提升0.63个百分点）。

新增供应量：16.48万平方米。新增供应主要集中于南山区。

吸纳量：9.32万平方米，是2018年以来同期最高值。吸纳量主要集中于南山区，达到9.23万平方米

特点：

——科技类企业仍是深圳写字楼市场最为重要的需求来源，尤其是龙头企业，扩租动作不断，如腾讯关联企业在科兴科学园的大面积扩租。而知名企业的搬迁行为也会吸引一系列上下游关联企业进行搬迁以重新汇聚于周边，如荣耀手机搬迁至新一代产业园后，关联企业在福田区办公市场寻租活动增多。

——传统金融业的扩张步伐亦不断，在寻求品质更高的办公环境或扩充办公空间方面表现积极。

——不少外地企业对深圳市场保持较高的关注度，包括实业类、专业服务业等，布局前海等发展定位高、供应量充足的区域成为首选。

展望：二季度预计全市新增甲级写字楼体量约41万平方米。下阶段性高空置局面不可避免，甲级写字楼租金年内仍将小幅下行。